要點(diǎn)快讀：房租上漲的壓力一方面來(lái)源于二房東甚至三房東的推波助瀾；另一方面也來(lái)源于租期的不斷縮短，之前3-4年的租期，日前已經(jīng)縮短至2年的租期。品牌競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物業(yè)可選的出租方的增多，都無(wú)形的助推了房租的上漲。在二三新城市，如果想壓低房租可以選擇在入駐率低于20-30%前進(jìn)入，這樣可有更多的好位置可以選擇。如想抵御選址困境，可以搶占三四線城市，同時(shí)縮小面積，現(xiàn)在各大餐飲品牌都會(huì)選擇120～150平米的面積開(kāi)店。此外，品牌方還可以實(shí)施多品牌戰(zhàn)略。
從星巴克搬離國(guó)貿(mào)看連鎖選址
1999年1月進(jìn)駐北京國(guó)貿(mào)的星巴克“大陸第一店”在2013年7月搬離國(guó)貿(mào)一期，重新落戶于人氣遠(yuǎn)不如一期的國(guó)貿(mào)三期。這也許會(huì)讓從事特許經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)業(yè)者不寒而栗。不管是路邊的小商鋪，還是shopping mall中的大店家，都在抱怨租金貴得讓人窒息。何況星巴克這樣的頂尖國(guó)際連鎖尚無(wú)法抵御房租上漲的壓力，創(chuàng)業(yè)者開(kāi)新店，難道只能望洋興嘆?
警惕“二房東”
在媒體的猜測(cè)中，星巴克閉店的主要原因是日益上漲的租金。位于國(guó)貿(mào)一期的這家店一年的房租加上人力成本總計(jì)超過(guò)700萬(wàn)元人民幣。據(jù)星巴克在2012年的財(cái)報(bào)，其亞洲地區(qū)平均單店?duì)I業(yè)額為82.9萬(wàn)美元，約合人民幣509萬(wàn)元。
入不敷出與物業(yè)方不無(wú)關(guān)系。有業(yè)內(nèi)人士透露，國(guó)貿(mào)一期有相當(dāng)多的奢侈品品牌，而星巴克已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入大眾消費(fèi)行列，難與商場(chǎng)定位保持契合，不如遷至人氣還不夠旺的三期，反過(guò)來(lái)為三期帶來(lái)更多人氣。
戴奇咖啡培訓(xùn)經(jīng)理陳鑫榮推測(cè)，星巴克很可能遭遇到行業(yè)中頻繁出現(xiàn)的“二房東”問(wèn)題。在北上廣許多中心地段，由于房東背景深厚，轉(zhuǎn)手之間的差價(jià)可以高達(dá)數(shù)倍。傳言稱，像北京國(guó)貿(mào)一期這樣炙手可熱的地段，很可能租戶根本見(jiàn)不到物業(yè)(房東本身)，只能見(jiàn)到二房東。物業(yè)方如果允許二房東甚至三房東的存在，那么推高租金幾乎勢(shì)在必行。
最被看好的十個(gè)連鎖業(yè)態(tài)
躲開(kāi)大品牌
物業(yè)方的“政策”正在潛移默化地變化。旗下有“吞云小蒔”等品牌的心品印象CEO鄭志暉表示，近幾年物業(yè)與品牌方簽訂的合同時(shí)間越縮越短，租期也從3～4年慢慢縮短，未來(lái)可能向香港靠攏，短至平均2年。每次租期終止，店租又會(huì)大幅度上漲，導(dǎo)致連鎖企業(yè)壓力加大。
此外，物業(yè)方對(duì)區(qū)域中不同板塊的配置不同。陳鑫榮提出，與星巴克類似的情況很多，很多商業(yè)物業(yè)在一期運(yùn)作成功之后，開(kāi)發(fā)二期、三期，由于一期人氣旺盛，租金會(huì)順勢(shì)上漲，迫使一些品牌進(jìn)駐二期或三期，形成品牌梯隊(duì)。但租金飆升依舊是不變的主題。
品牌競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變相造成租金升高。對(duì)于即將進(jìn)入中國(guó)大陸的戴奇咖啡(在美國(guó)僅次于星巴克的第二大咖啡品牌)，陳鑫榮表示，作為從上海登陸大陸市場(chǎng)的新品牌，一定會(huì)首選CYE人民廣場(chǎng)的來(lái)福士或者徐家匯的港匯等一線商業(yè)地產(chǎn)，以此來(lái)打響品牌知名度。初入中國(guó)的新品牌普遍會(huì)用高價(jià)尋租的策略來(lái)進(jìn)入新市場(chǎng)，前幾家店只是打響知名度，不以賺錢為主，無(wú)形中幫助商業(yè)地產(chǎn)“炒高價(jià)”。鄭志暉曾在美國(guó)、新加坡、日本等國(guó)經(jīng)營(yíng)過(guò)快餐等業(yè)態(tài)，“我覺(jué)得在亞洲各國(guó)，租金肯定是往上漲的，不可能再下降。”
消費(fèi)熱潮下，品牌增多，物業(yè)方也面臨更多選擇，例如要引入一家咖啡店，同樣的位置，除了星巴克還可以選擇costa、香啡繽，物業(yè)方更強(qiáng)勢(shì)，也更傾向于選址“不差錢”的品牌。
選址要提早“下手”
“漲房租漲得最厲害的還是一線城市，二線城市、省會(huì)城市的漲幅也會(huì)比較大。”兩岸咖啡副總經(jīng)理李國(guó)彥告訴《創(chuàng)業(yè)邦》，在二三線城市，很多全新的百貨公司、綜合體的報(bào)價(jià)就很高，而且會(huì)規(guī)劃好每個(gè)樓層適宜的業(yè)態(tài)。
李國(guó)彥認(rèn)為，如果是二線城市一些很成熟的新樓盤，兩岸咖啡這樣的品牌商會(huì)提早進(jìn)入，等到地產(chǎn)已經(jīng)完工或者入駐率已經(jīng)達(dá)到20%～30%以后，若再不進(jìn)入，房租會(huì)漲勢(shì)更兇，甚至有錢也租不到好位置。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 1頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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