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五月，房價恐慌性暴跌

一、 房價的影響因素

1、 中央政府。房價小幅回落并保持穩(wěn)定是其最優(yōu)選擇。房價失控挑戰(zhàn)的是中央權(quán)威。高房價對整個城市群體都造成巨大的生活壓力，尤其是80后。富者豪宅千間，窮 者無立錐之地的現(xiàn)實是社會不穩(wěn)定因素。
2、 地方政府。房價上漲是其最優(yōu)選擇。賣地圈錢，實質(zhì)上不是地方政府得利，而是地方政府中的人得利。如果不存在腐敗現(xiàn)象，地方政府決策者不能從賣地過程中得到 好處，那么地的價格就是市場調(diào)劑的價格，而不是政府與開發(fā)商勾結(jié)之后的價格。地方政府對地方房價控制最有發(fā)言權(quán)。
3、 房地產(chǎn)開發(fā)商。房價上漲是其最優(yōu)選擇。購房者都是買漲不買跌，房價越是跌，購房者越是希望再跌點再跌點，而越是漲購房者越是趕緊買趕緊買。
4、 國內(nèi)游資。低買高賣是其最優(yōu)選擇，從某種意義上講，國內(nèi)游資也是希望房價上漲，但是游資的本質(zhì)決定了他不能讓流動資金變成固定資產(chǎn)。如果房價有下跌跡象， 他能從房市轉(zhuǎn)到其他項目上，等到房價跌到一定程度，他再回來。
5、 國外游資。暴漲暴跌是其最優(yōu)選擇。敏銳的目光強大的自信嫻熟的資本運作，玩得就是心跳。

二、 房價暴跌的跡象

1、 從中央采取的措施來看中央動真格要維護(hù)自身權(quán)威。讓央企退出房產(chǎn)市場，避免在房產(chǎn)價格下跌中出現(xiàn)虧損；提高二次房貸首付，避免普通購房者跟風(fēng)；擴大土地供 應(yīng)量，避免出現(xiàn)新地王刺激房價。若還不奏效，則調(diào)查房產(chǎn)公司偷稅漏稅，調(diào)查地方政府（主要是地市級）腐敗問題，省部級若不緊跟中央政策則有可能喪失更進(jìn)一 步的政治前途。出現(xiàn)這些措施，房價立馬暴降。
2、 中央正式出臺房產(chǎn)調(diào)控措施前，會先聽取地方政府意見。因此地方政府在得知中央政策走向后，會加速賣地，北京上海頻頻出現(xiàn)地王就是這個反應(yīng)。地賣出去后，中 央再調(diào)控，地方阻力就會小很多。因此看地方愿不愿意配合中央調(diào)控，就看有價值的地都賣出去沒。
3、 房價暴漲是開發(fā)商、投資商急劇脫手的體現(xiàn)。與普通民眾想法相反，在中央出臺政策后，開發(fā)商、游資根本不會立即相應(yīng)。一方面，他需要確認(rèn)中央是不是動真格 的，另一方面，他出手需要有人接盤，而普通民眾都是買漲不買跌，因此他出手之前一定會把房價炒高，形成虛假繁榮，擊碎民眾信念，讓民眾沖昏頭腦不能正常思 維進(jìn)行理性選擇，趕緊進(jìn)入樓市，替開發(fā)商炒家接盤。
4、 地產(chǎn)股下跌。投資者不看好，說明投資者對形勢已經(jīng)有了清醒認(rèn)識。
5、 中央部委、國務(wù)院部委公務(wù)員低價買房這一消息被曝光顯得意味深長。從邏輯上考慮，中央部委是不愿意被曝光的；而若是開發(fā)商曝光的，則有開發(fā)商向中央部委施 加壓力的感覺了。

三、 房價暴跌的時間

房價暴跌時間取決于民眾何時清醒，認(rèn)清開發(fā)商、游資實質(zhì)，堅信中央調(diào)控政策。當(dāng)房產(chǎn)交易市場進(jìn)行交 易的只是炒家自身，缺乏真正的買家，炒家看到他們炒作無效的時候，炒家就不再會接盤。這一段時間，有實力的就會忍著不拋盤，指望堅挺。但是在這個時候，炒 家就不會形成統(tǒng)一戰(zhàn)線了，資金壓力大的會搶先出貨，而眼光敏銳的已經(jīng)脫手了。特別是政府機構(gòu)中人挪用公款炒房的，或者與政府機構(gòu)中人有千絲萬縷聯(lián)系的人。 但是再堅挺再有實力的開發(fā)商炒家想保持房價穩(wěn)定也只是一廂情愿，他們的資金是有限的，中央政策是無限的。現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)零星炒家降價拋售，一個月就會出現(xiàn)大 面積跟風(fēng)，就像瘟疫一樣。在恐慌面前，同樣沒有開發(fā)商能保持鎮(zhèn)定保持理性。這時就不要指望中央政策了。中央不會介意懲罰一批為富不仁的人。
而地方 政府則更加曖昧了。當(dāng)房價大跌、地價大跌之后，地方政府可能會找相關(guān)聯(lián)的開發(fā)商乘機買地買房，期待下一輪漲勢。而持續(xù)時間，我的判斷是到2012年5月。 屆時會有利好出。

四、 房價暴跌的幅度

與股市不一樣，如果股市實際市值是2500點，那么從6000點往2500點跌的時候是一定會跌破 2500直到2000點的；而樓畢竟實打?qū)嵉脑谀抢铮凶约旱氖褂脙r值在那里。當(dāng)普通購房者覺得合適了，就會出手。因此，房價很難跌穿其成本。這里的關(guān)鍵 問題在于成本的確定。07年那一輪調(diào)控，房地產(chǎn)交易價格遠(yuǎn)并沒有觸底，這一輪的低點，基本會與07年低點保持一致。

五、 房價暴跌的后果

房 地產(chǎn)行業(yè)會洗牌。市場是殘酷的，越玩錢，越殘酷。若是低調(diào)一點，還可能保全，并期待在下一波有所作為。至于經(jīng)濟政治上影響，大家看看股市就明白，影響有 限。
市場上沒有慈善家。對于每一個個體購房者而言，除了你自己，沒有任何人希望你能低價買到好房子。這就是現(xiàn)實。支持中央政策吧。

六、簡 單歸納。

中央定下房產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)后，便會與地方政府協(xié)調(diào)，尤其是北上廣以及省會城市、一線城市。協(xié)調(diào)的主要內(nèi)容就是調(diào)控時機以及調(diào)控目標(biāo)，確定之 后便是調(diào)控手段。由2、3月份接連出現(xiàn)地王來判斷，雙方達(dá)成默契的時間應(yīng)該在2009年底2010年初。（12月14日，國四條出現(xiàn)，我簡單認(rèn)為是國務(wù)院 各部門之間在房產(chǎn)調(diào)控問題上基本達(dá)成一致）。此時，中央政策還是很溫和的，很多人并沒有意識到房地產(chǎn)調(diào)控開始動真格了。直到地王出現(xiàn)，嗅覺敏銳的開發(fā)商投 機商覺察到不尋常，開始拉高出貨，營造市場緊張氣氛，而中央政策也開始更加嚴(yán)厲。公有制經(jīng)濟體制下，國民經(jīng)濟命脈不可能控制在私有制經(jīng)濟手中。特別的，當(dāng) 調(diào)控遇到的阻力越大時，中央執(zhí)行政策就會越堅決。對于今后的房價走勢，我不揣冒昧，信口胡謅一番，大家看看笑笑。
5-7月，一個周期。低點在目前 房價65%，反彈不超過85%。這段時期，炒家手上資金有，信心也足，會比較大膽。房價波動會比較劇烈。
8-12月。這個周期比上一個長。由 85%跌至60%
2011年1月-8月。這個周期更長。低點55%，反彈70%
2011年9月-2012年5月。這個周期波動就更平和 了。由70%跌至50%。
這里面的月份與幅度的劃分，沒有任何數(shù)據(jù)支持，僅僅為了敘述方便。僅僅表明房價的下降過程不是一蹴而就的，中間會有反 復(fù)。開始的反復(fù)會比較激烈，后面的反復(fù)會比較溫和。
歡迎大家補充指正交流。