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五月，房?jī)r(jià)恐慌性暴跌

一、 房?jī)r(jià)的影響因素

1、 中央政府。房?jī)r(jià)小幅回落并保持穩(wěn)定是其最優(yōu)選擇。房?jī)r(jià)失控挑戰(zhàn)的是中央權(quán)威。高房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)城市群體都造成巨大的生活壓力，尤其是80后。富者豪宅千間，窮 者無(wú)立錐之地的現(xiàn)實(shí)是社會(huì)不穩(wěn)定因素。
2、 地方政府。房?jī)r(jià)上漲是其最優(yōu)選擇。賣(mài)地圈錢(qián)，實(shí)質(zhì)上不是地方政府得利，而是地方政府中的人得利。如果不存在腐敗現(xiàn)象，地方政府決策者不能從賣(mài)地過(guò)程中得到 好處，那么地的價(jià)格就是市場(chǎng)調(diào)劑的價(jià)格，而不是政府與開(kāi)發(fā)商勾結(jié)之后的價(jià)格。地方政府對(duì)地方房?jī)r(jià)控制最有發(fā)言權(quán)。
3、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房?jī)r(jià)上漲是其最優(yōu)選擇。購(gòu)房者都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，房?jī)r(jià)越是跌，購(gòu)房者越是希望再跌點(diǎn)再跌點(diǎn)，而越是漲購(gòu)房者越是趕緊買(mǎi)趕緊買(mǎi)。
4、 國(guó)內(nèi)游資。低買(mǎi)高賣(mài)是其最優(yōu)選擇，從某種意義上講，國(guó)內(nèi)游資也是希望房?jī)r(jià)上漲，但是游資的本質(zhì)決定了他不能讓流動(dòng)資金變成固定資產(chǎn)。如果房?jī)r(jià)有下跌跡象， 他能從房市轉(zhuǎn)到其他項(xiàng)目上，等到房?jī)r(jià)跌到一定程度，他再回來(lái)。
5、 國(guó)外游資。暴漲暴跌是其最優(yōu)選擇。敏銳的目光強(qiáng)大的自信嫻熟的資本運(yùn)作，玩得就是心跳。

二、 房?jī)r(jià)暴跌的跡象

1、 從中央采取的措施來(lái)看中央動(dòng)真格要維護(hù)自身權(quán)威。讓央企退出房產(chǎn)市場(chǎng)，避免在房產(chǎn)價(jià)格下跌中出現(xiàn)虧損；提高二次房貸首付，避免普通購(gòu)房者跟風(fēng)；擴(kuò)大土地供 應(yīng)量，避免出現(xiàn)新地王刺激房?jī)r(jià)。若還不奏效，則調(diào)查房產(chǎn)公司偷稅漏稅，調(diào)查地方政府（主要是地市級(jí)）腐敗問(wèn)題，省部級(jí)若不緊跟中央政策則有可能喪失更進(jìn)一 步的政治前途。出現(xiàn)這些措施，房?jī)r(jià)立馬暴降。
2、 中央正式出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控措施前，會(huì)先聽(tīng)取地方政府意見(jiàn)。因此地方政府在得知中央政策走向后，會(huì)加速賣(mài)地，北京上海頻頻出現(xiàn)地王就是這個(gè)反應(yīng)。地賣(mài)出去后，中 央再調(diào)控，地方阻力就會(huì)小很多。因此看地方愿不愿意配合中央調(diào)控，就看有價(jià)值的地都賣(mài)出去沒(méi)。
3、 房?jī)r(jià)暴漲是開(kāi)發(fā)商、投資商急劇脫手的體現(xiàn)。與普通民眾想法相反，在中央出臺(tái)政策后，開(kāi)發(fā)商、游資根本不會(huì)立即相應(yīng)。一方面，他需要確認(rèn)中央是不是動(dòng)真格 的，另一方面，他出手需要有人接盤(pán)，而普通民眾都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，因此他出手之前一定會(huì)把房?jī)r(jià)炒高，形成虛假繁榮，擊碎民眾信念，讓民眾沖昏頭腦不能正常思 維進(jìn)行理性選擇，趕緊進(jìn)入樓市，替開(kāi)發(fā)商炒家接盤(pán)。
4、 地產(chǎn)股下跌。投資者不看好，說(shuō)明投資者對(duì)形勢(shì)已經(jīng)有了清醒認(rèn)識(shí)。
5、 中央部委、國(guó)務(wù)院部委公務(wù)員低價(jià)買(mǎi)房這一消息被曝光顯得意味深長(zhǎng)。從邏輯上考慮，中央部委是不愿意被曝光的；而若是開(kāi)發(fā)商曝光的，則有開(kāi)發(fā)商向中央部委施 加壓力的感覺(jué)了。

三、 房?jī)r(jià)暴跌的時(shí)間

房?jī)r(jià)暴跌時(shí)間取決于民眾何時(shí)清醒，認(rèn)清開(kāi)發(fā)商、游資實(shí)質(zhì)，堅(jiān)信中央調(diào)控政策。當(dāng)房產(chǎn)交易市場(chǎng)進(jìn)行交 易的只是炒家自身，缺乏真正的買(mǎi)家，炒家看到他們炒作無(wú)效的時(shí)候，炒家就不再會(huì)接盤(pán)。這一段時(shí)間，有實(shí)力的就會(huì)忍著不拋盤(pán)，指望堅(jiān)挺。但是在這個(gè)時(shí)候，炒 家就不會(huì)形成統(tǒng)一戰(zhàn)線了，資金壓力大的會(huì)搶先出貨，而眼光敏銳的已經(jīng)脫手了。特別是政府機(jī)構(gòu)中人挪用公款炒房的，或者與政府機(jī)構(gòu)中人有千絲萬(wàn)縷聯(lián)系的人。 但是再堅(jiān)挺再有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商炒家想保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定也只是一廂情愿，他們的資金是有限的，中央政策是無(wú)限的。現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)零星炒家降價(jià)拋售，一個(gè)月就會(huì)出現(xiàn)大 面積跟風(fēng)，就像瘟疫一樣。在恐慌面前，同樣沒(méi)有開(kāi)發(fā)商能保持鎮(zhèn)定保持理性。這時(shí)就不要指望中央政策了。中央不會(huì)介意懲罰一批為富不仁的人。
而地方 政府則更加曖昧了。當(dāng)房?jī)r(jià)大跌、地價(jià)大跌之后，地方政府可能會(huì)找相關(guān)聯(lián)的開(kāi)發(fā)商乘機(jī)買(mǎi)地買(mǎi)房，期待下一輪漲勢(shì)。而持續(xù)時(shí)間，我的判斷是到2012年5月。 屆時(shí)會(huì)有利好出。

四、 房?jī)r(jià)暴跌的幅度

與股市不一樣，如果股市實(shí)際市值是2500點(diǎn)，那么從6000點(diǎn)往2500點(diǎn)跌的時(shí)候是一定會(huì)跌破 2500直到2000點(diǎn)的；而樓畢竟實(shí)打?qū)嵉脑谀抢铮凶约旱氖褂脙r(jià)值在那里。當(dāng)普通購(gòu)房者覺(jué)得合適了，就會(huì)出手。因此，房?jī)r(jià)很難跌穿其成本。這里的關(guān)鍵 問(wèn)題在于成本的確定。07年那一輪調(diào)控，房地產(chǎn)交易價(jià)格遠(yuǎn)并沒(méi)有觸底，這一輪的低點(diǎn)，基本會(huì)與07年低點(diǎn)保持一致。

五、 房?jī)r(jià)暴跌的后果

房 地產(chǎn)行業(yè)會(huì)洗牌。市場(chǎng)是殘酷的，越玩錢(qián)，越殘酷。若是低調(diào)一點(diǎn)，還可能保全，并期待在下一波有所作為。至于經(jīng)濟(jì)政治上影響，大家看看股市就明白，影響有 限。
市場(chǎng)上沒(méi)有慈善家。對(duì)于每一個(gè)個(gè)體購(gòu)房者而言，除了你自己，沒(méi)有任何人希望你能低價(jià)買(mǎi)到好房子。這就是現(xiàn)實(shí)。支持中央政策吧。

六、簡(jiǎn) 單歸納。

中央定下房產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)后，便會(huì)與地方政府協(xié)調(diào)，尤其是北上廣以及省會(huì)城市、一線城市。協(xié)調(diào)的主要內(nèi)容就是調(diào)控時(shí)機(jī)以及調(diào)控目標(biāo)，確定之 后便是調(diào)控手段。由2、3月份接連出現(xiàn)地王來(lái)判斷，雙方達(dá)成默契的時(shí)間應(yīng)該在2009年底2010年初。（12月14日，國(guó)四條出現(xiàn)，我簡(jiǎn)單認(rèn)為是國(guó)務(wù)院 各部門(mén)之間在房產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上基本達(dá)成一致）。此時(shí)，中央政策還是很溫和的，很多人并沒(méi)有意識(shí)到房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始動(dòng)真格了。直到地王出現(xiàn)，嗅覺(jué)敏銳的開(kāi)發(fā)商投 機(jī)商覺(jué)察到不尋常，開(kāi)始拉高出貨，營(yíng)造市場(chǎng)緊張氣氛，而中央政策也開(kāi)始更加嚴(yán)厲。公有制經(jīng)濟(jì)體制下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈不可能控制在私有制經(jīng)濟(jì)手中。特別的，當(dāng) 調(diào)控遇到的阻力越大時(shí)，中央執(zhí)行政策就會(huì)越堅(jiān)決。對(duì)于今后的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我不揣冒昧，信口胡謅一番，大家看看笑笑。
5-7月，一個(gè)周期。低點(diǎn)在目前 房?jī)r(jià)65%，反彈不超過(guò)85%。這段時(shí)期，炒家手上資金有，信心也足，會(huì)比較大膽。房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)比較劇烈。
8-12月。這個(gè)周期比上一個(gè)長(zhǎng)。由 85%跌至60%
2011年1月-8月。這個(gè)周期更長(zhǎng)。低點(diǎn)55%，反彈70%
2011年9月-2012年5月。這個(gè)周期波動(dòng)就更平和 了。由70%跌至50%。
這里面的月份與幅度的劃分，沒(méi)有任何數(shù)據(jù)支持，僅僅為了敘述方便。僅僅表明房?jī)r(jià)的下降過(guò)程不是一蹴而就的，中間會(huì)有反 復(fù)。開(kāi)始的反復(fù)會(huì)比較激烈，后面的反復(fù)會(huì)比較溫和。
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