“政府對(duì)外資投資加以管理，從政策層面來講，是為了規(guī)避一些市場風(fēng)險(xiǎn)，而從市場層面來講，外資投資速度放緩，對(duì)寫字樓市場會(huì)有一些影響。”
京城寫字樓市場在短短的一個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷了政策的“冰火兩重天”。
6月19日，北京市工商局發(fā)布通知(第14號(hào)文件)，要求“暫停利用居民住宅從事經(jīng)營活動(dòng)的登記注冊(cè)”的條款，明文規(guī)定不允許住宅樓作為辦公用途。
然而，7月24日出臺(tái)的“171號(hào)文”可能又讓剛剛到來的喜悅褪色了幾分。因?yàn)椋赓Y投資中國房地產(chǎn)的重頭戲之一就是寫字樓，限制外資就意味著限制寫字樓的客戶。
一冷一熱，一喜一憂，京城房地產(chǎn)市場正在悄然生變。
營銷破局
“住宅禁商的消息一傳出，我立即開始組織同事對(duì)北京朝陽區(qū)的商住樓進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。”北京第五廣場的營銷總監(jiān)孟志昕說。
第五廣場位于東二環(huán)商務(wù)帶，是可以與國貿(mào)中心、華貿(mào)中心、銀泰中心和凱晨廣場相提并論的甲級(jí)寫字樓。
而據(jù)孟志昕的調(diào)查顯示，僅朝陽區(qū)一個(gè)區(qū)用于商住兩用的樓盤數(shù)就已經(jīng)多達(dá)110個(gè)。
“在北京有65％以上的公司是在住宅樓里面從事經(jīng)營辦公的，占有的面積估計(jì)不少于1200萬平方米，如果以海淀區(qū)為例的話，所有具有辦公性質(zhì)的物業(yè)項(xiàng)目的建筑面積有1300萬平方米，而純寫字樓在海淀區(qū)只有500萬平方米。”北京中原地產(chǎn)寫字樓部副總經(jīng)理蔡慧健日前透露。
實(shí)際上，近兩年寫字樓市場的一度低迷也是眾所周知的。住宅禁商政策是一個(gè)全新的轉(zhuǎn)機(jī)。用業(yè)內(nèi)人士的話說，“這個(gè)政策是商住樓的滅頂之災(zāi)，卻是寫字樓春天的信號(hào)。”
“如果這么多的商住項(xiàng)目中的商務(wù)辦公人士能夠都遷入寫字樓內(nèi)辦公，在一定程度上會(huì)大大的增加寫字樓的需求量，特別是乙級(jí)寫字樓的需求會(huì)相對(duì)突出，而甲級(jí)寫字樓入住率也會(huì)有所增加。”孟志昕分析。
“今年，寫字樓的供應(yīng)量其實(shí)很多，存量也很多。住宅禁商無疑能夠緩解這種供求壓力。”蔡慧鍵說。
據(jù)最新數(shù)字統(tǒng)計(jì)，今年內(nèi)，北京寫字樓供應(yīng)大增，在CBD地區(qū)、中關(guān)村、金融街、亞運(yùn)村、內(nèi)城區(qū)域會(huì)有超過1000萬平方米的供應(yīng)量。
而據(jù)高力國際的數(shù)據(jù)表明，今年整個(gè)寫字樓市場存量將達(dá)到1130萬平方米。
記者從高力國際提供的報(bào)告中看到，在今年第二季度寫字樓市場主要交易的列表中，最大的一宗是日本Replus株式會(huì)社收購華貿(mào)中心1、2號(hào)字樓12.4萬平方米的面積，交易額達(dá)到了24億元。
“我們現(xiàn)在已經(jīng)服務(wù)的一些項(xiàng)目中，有些背景都是外資投資商或者是與外資投資者聯(lián)手的。”世邦魏理仕辦公樓業(yè)主服務(wù)部董事房煒認(rèn)為，外商投資對(duì)于高端寫字樓的發(fā)展還是很大的，“去年，幾個(gè)比較大的項(xiàng)目成交都是外資購買。”
例如去年美林集團(tuán)3000萬美元入股銀泰中心，摩根士丹利在北京的最大一筆地產(chǎn)投資落在了富力城，新加坡嘉德置地集團(tuán)相中中環(huán)世貿(mào)等等。
“政府對(duì)外資投資加以管理，從政策層面來講，是為了規(guī)避一些市場風(fēng)險(xiǎn)，而從市場層面來講，外資投資速度放緩，對(duì)寫字樓市場會(huì)有一些影響。”房煒說。
高力國際投資業(yè)務(wù)部助理董事黃卓偉則分析，因?yàn)樯敉顿Y者通常都有跟風(fēng)意識(shí)，一旦外資投資步伐放緩，就意味著后續(xù)的大量投資者的觀望，寫字樓開發(fā)商的壓力不言而喻。
基金暗涌
“CBD、燕莎區(qū)域作為海外基金整棟購買項(xiàng)目租賃的主要區(qū)域，將會(huì)在一定程度上影響到這兩個(gè)區(qū)域的寫字樓市場。”北京高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司執(zhí)行董事高曉暉女士坦言，今年近50%的新增項(xiàng)目都出自這兩個(gè)區(qū)域。而最近營業(yè)稅征收的交易界定時(shí)間從2年延長至5年，客觀上延長了一些投資型物業(yè)在租賃市場上存在的時(shí)間，因此CBD租賃市場項(xiàng)目之間的競爭壓力不可小視。
“中關(guān)村的供應(yīng)勢頭逐漸減弱，未來可能會(huì)面對(duì)階段性的斷檔，新的項(xiàng)目量不是很大，因此預(yù)計(jì)未來整體空置率有可能會(huì)保持小幅下降的趨勢。”高曉暉指出。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，中關(guān)村上個(gè)季度的空置率下降了兩個(gè)百分點(diǎn)，為16.09％，已略低于CBD地區(qū)。
而對(duì)于朝陽門與東二環(huán)、長安街沿線以及亞運(yùn)村地區(qū)，由于外資進(jìn)入或者是商住樓相對(duì)較少，以及定位明晰等多種因素，受政策的影響不會(huì)像CBD、中關(guān)村那樣大。
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