美聯(lián)儲自9月13日正式開啟第三輪量化寬松（QE3），拉開了美元貶值的新周期，大量熱錢涌入香港資本市場，內(nèi)地房企在年末掀起境外融資高潮。
在內(nèi)地房企赴港上市通道重新開啟的同時，內(nèi)地房企在港發(fā)行債券在10月和11月出現(xiàn)暴增，今年以來房企境外融資額有望超過以往任何一年。
一方面是內(nèi)地房企融資渠道遇阻，開發(fā)商資金壓力不斷累積，另一方面是土地市場供應(yīng)放量，房企拿地愿望大增，房企融資步伐明顯加速。
但由于投資風(fēng)險不同，內(nèi)地房企境外融資成本出現(xiàn)巨大分化，有些房企融資利率不足5%，而部分房企融資利率仍高達10%以上。
世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時認(rèn)為，隨著內(nèi)地房企不斷拓展自己的融資渠道，利率市場化趨勢更加明顯，在當(dāng)前利率市場化的背景下，資金渠道來源和成本優(yōu)勢正在成為房企的最核心競爭力。
融資規(guī)模創(chuàng)新高
11月20日，首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)發(fā)布公告稱，由旗下全資附屬Central Plaza Development發(fā)行的以人民幣為單位的有擔(dān)保債券，聯(lián)交所已批準(zhǔn)有關(guān)債券上市及買賣的申請，由該公司若干境外附屬公司，包括IFC就債券提供擔(dān)保。
這也是QE3推出以來，內(nèi)地房企發(fā)行債券的又一案例。不過，首創(chuàng)置業(yè)尚未披露債券發(fā)行的規(guī)模和利率等細節(jié)。
在不久前的11月15日，中海地產(chǎn)剛剛宣布，已向港交所申請兩筆合共10億美元的擔(dān)保票據(jù)上市，有關(guān)票據(jù)分兩部分，分別為10年期7億美元票據(jù)，票息為3.95%，以及20年期3億美元票據(jù)，票息5.35%。
有報道稱，中海地產(chǎn)擬發(fā)行兩批債券總值10億美元的債券，并已經(jīng)獲得超購12倍。中海擬借此次發(fā)債，為持有債項再融資及作開發(fā)地產(chǎn)項目用途。
11月14日，金地集團（600383.SH）也披露，其全資子公司金地國際投資有限公司在新加坡發(fā)行3.5億美元五年期固息債券，年利率7.125%。這是金地今年繼港股買殼和發(fā)行人民幣離岸優(yōu)先票據(jù)以來，又一次境外融資動作。
SOHO中國也在11月宣布，該公司發(fā)行總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中6億美元5年期票據(jù)的年利為5.75%，4億美元10年期票據(jù)的年利為7.125%。
房企境外融資已非個案，近期尤其頻繁。10月中旬以來，有融創(chuàng)中國（01918.HK）、華南城（01668.HK）、龍湖地產(chǎn)（00960.HK）、禹洲地產(chǎn)（01628.HK）、方興地產(chǎn)（00817.HK）等多家房企進行境外融資。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，隨著美國QE3的推出，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響的內(nèi)地房企在境外市場的融資熱情也隨之升溫，近期內(nèi)地房企在香港發(fā)行的債券出現(xiàn)暴增。
該統(tǒng)計報告顯示，僅9~10月，內(nèi)地房企在香港已發(fā)、擬發(fā)的債券總額分別為8.5億和12.5億美元，與之前的融資規(guī)模相比出現(xiàn)大幅增加。
鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計也顯示，截至11月20日，四季度已經(jīng)有8家大型房企發(fā)布了債券融資計劃，融資額度高達39億美元，約為人民幣243億元。
國泰君安證券分析報告指出，如果將非A股上市公司境外融資額計算在內(nèi)，估計今年以來房企境外融資額超過110億美元，超過以往任何一年。
融資能力分野
普遍觀點認(rèn)為，內(nèi)地房企境外融資高潮與美國QE3的推出不無關(guān)系，因為熱錢流入香港的步伐有所加速，房企在香港融資的難度和成本明顯降低。
目前，內(nèi)地5年期國債年利率為5.71%，但部分房企的境外融資成本實際上仍低于內(nèi)地，顯示出境外融資仍有較強的成本優(yōu)勢。
10月29日，方興地產(chǎn)（中國）有限公司發(fā)布公告稱，公司早前宣布發(fā)行的5億美元擔(dān)保票據(jù)，預(yù)期將于10月29日或其前后上市及買賣，有關(guān)票據(jù)年息為4.7%，2017年到期。這也是近年來中資房地產(chǎn)美元債低于5%票息的罕見案例。
此外，SOHO中國該次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)中的6億美元于2017年到期，年息為5.75%；4億美元于2022年到期，年息7.125%也遠遠低于同期限美元債票息水平。
但融創(chuàng)中國將發(fā)行一筆總額達4億美元票據(jù)，年利息高達12.5%。禹洲地產(chǎn)發(fā)行的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率也高達11.75%。
在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，目前這一輪融資與土地市場剛剛處于復(fù)蘇有關(guān)，房企普遍希望通過募資抄底土地市場。
中原市場研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，在經(jīng)歷近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控后，房企對資金鏈的關(guān)注明顯加強，多渠道融資將有效降低經(jīng)營風(fēng)險。同時，近期市場明顯復(fù)蘇使得企業(yè)銷售好轉(zhuǎn)，房企開始積極入市拿地，對資金的需求繼續(xù)增加。
另一個重要原因是，為了保證短期流動資金的安全，部分龍頭房企希望能借機調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，大幅減少短期負(fù)債，轉(zhuǎn)而選擇增加長期負(fù)債。
近年來，隨著房企融資成本增加，資本化利息支出不斷上升，其中萬科2011年借款利息資本化率從2010年7.6%上升到8.6%。
從長短期借款來看，萬科2012年前三季度末長期借款達到358.3億元，增長70.85%；金地長期借款由年初的100.9億元增加至145.53億元。相比之下，萬科短期借款三季度末為44.8億元，金地短期借款由年初16億元下降至10億元。
香港成本相對較低的融資渠道成為眾多房企調(diào)整各自債務(wù)結(jié)構(gòu)的重要選擇。吳志輝認(rèn)為，企業(yè)通過調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，可以緩解房企資金流動性壓力。
吳志輝還表示，利率市場化的進程事實上正在促使房企采取合適的內(nèi)部融資加上外部融資的組合，內(nèi)部收益率與融資利率的裂口大小正在催生房企競爭力的差異，從而推動市場的洗牌，房企的集中度正在顯著提升。
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