全國人大常委會組成人員表示,經(jīng)29日六審之后的《物權法(草案)》已經(jīng)比較成熟。但必須注意,《物權法》里仍有不止一塊尚未明確權屬的“奶酪”,小區(qū)地面車位就是其一(地下車位牽涉到《人民防空法》的規(guī)定,筆者專文再論)。
在這個問題上,任何一方都不應該先入為主地質問,“誰動了我的奶酪”,而應當先從法理上搞清楚,“這究竟是誰的奶酪”。
五審稿對此確立的規(guī)則,是以約定為優(yōu)先,以法定的業(yè)主共有為補充。應該說,這只是一個不到位的“半拉子規(guī)則”:一方面“約定優(yōu)先”無非把業(yè)主又一次擺上開發(fā)商的刀俎,另一方面,有關規(guī)定甚至連車位權利是所有權或者使用權,都沒有明確。
從經(jīng)濟屬性上來說,車位是有價值的,并且可以確定個人的排他性支配權,完全可以作為獨立的交易客體,固定為特定業(yè)主專有專用。但是,車位需求的普遍性和穩(wěn)定性較低,有車的人需要,沒車的人不需要;業(yè)主沒車時不需要,有車以后才需要。因此,根據(jù)業(yè)主的具體需求,通過個別約定的方式確定其利用形式,是比較妥當?shù)闹贫劝才拧?BR> 從法律屬性上來說,車位是不動產(chǎn)。具體來說是土地抑或土地定著物,在法理上并不是毫無疑義,主要是因為其與土地結合的狀態(tài),和房屋相比有著明顯的不同。
如果認為車位為土地的組成部分,就只能由業(yè)主享有使用權,所有權屬于國家。但是,開發(fā)商從政府手中買來了土地使用權,建好了小區(qū)賣給業(yè)主,其中的車位所有權卻歸國家,這在情理和法理上都說不通。如果真這么做了,車位的交易與利用形式就只能通過設定使用權的方式進行,制度選擇上缺乏足夠的彈性。如果把車位認定為以土地使用權為基礎、獨立于土地的定著物,就很好地解決了情理不通、法理不合與彈性不足的問題。
再進一步,車位專屬于特定業(yè)主的制度選擇,有所有權和使用權兩種或者更多形式,《物權法》應采用哪種形式?從原理上講,車位具有財產(chǎn)的經(jīng)濟屬性,在技術上可以作為不動產(chǎn)登記的對象,將其作為從物,與專有部分房屋所有權一起登記所有權或者其他形式的利用權,是簡便可行的。
但是,我國目前不動產(chǎn)登記部門并沒有車位權屬登記的業(yè)務。沒有登記能力,使得車位的專屬所有權很難實現(xiàn)。原因有兩個:一,其與土地的緊密結合狀態(tài),使得人們在觀念上容易把它當作土地的構成部分。因此,車位所有權歸業(yè)主,容易犯“將土地所有權歸給個人”的忌諱。二,我國不動產(chǎn)登記制度和實踐奉行“登記要件主義”,簡單地說就是,未經(jīng)登記就無法完成車位從開發(fā)商到業(yè)主的交易和權利變動。沒有進行初始登記的不動產(chǎn),甚至連所有權都是沒有保障的。無法進行登記導致車位的獨立不動產(chǎn)法律地位殘缺,影響了車位的交易能力。在這種情況下,只能選擇使用權方式進行交易。
確定了使用權交易模式之后,必須正本清源,搞清楚車位的所有權究竟應歸何人。應該說,不是開發(fā)商,就是全體業(yè)主。既然車位無法作為獨立不動產(chǎn)進行登記和交易,而開發(fā)商終歸要將小區(qū)的專有部分全部售出而終止其業(yè)主身份、退出小區(qū)。皮之不存,毛將焉附?因此,應將車位視為從物,歸全體業(yè)主共有。
(作者為中國人民大學民商事法律科學研究中心兼職研究人員)
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