[ 社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)格局在業(yè)內(nèi)被戲稱為“五菜一湯”，即超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫(yī)療 ]
在一類商圈的租金見漲而店鋪利潤卻未見漲的今天，越來越多的商家開始將目光瞄準(zhǔn)另一個領(lǐng)域——社區(qū)商業(yè)。在沃爾瑪、家樂福、家得利、大潤發(fā)甚至高島屋等業(yè)者的未來發(fā)展大計(jì)中，社區(qū)店被頻繁提及。
表面上看，社區(qū)商業(yè)似乎無非也就是商場、超市、餐飲、服飾，這與普通商圈很類似，但實(shí)際上，運(yùn)作社區(qū)商業(yè)與一般城市核心商業(yè)完全不同。
《第一財(cái)經(jīng)日報》記者近期多方采訪和實(shí)地調(diào)研后了解到，社區(qū)商業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)分布、比例和招商順序時常與核心商圈相反，而所謂在1.5~2公里范圍內(nèi)不設(shè)同系品牌店以避免內(nèi)部競爭的規(guī)律在社區(qū)商業(yè)運(yùn)作中也被打破，一些看似難以在普通商圈生存的品牌反而在社區(qū)商圈活得“如魚得水”，你甚至難以想象，社區(qū)商業(yè)的“主力店”可能是一家醫(yī)院或一所學(xué)校。
頗有意思的是，在這一系列的“非常規(guī)”運(yùn)作下，社區(qū)商業(yè)的整體價值得以溢價體現(xiàn)。
“五菜一湯”怎么吃？
《第一財(cái)經(jīng)日報》記者考察上海多個社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)一般分為內(nèi)向型、中間型和外向型。內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)主要是住戶購買，大多用于居住；外向型則偏投資客購買；中間型則介于兩者之間，住戶與投資客各占約50%。
社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)格局在業(yè)內(nèi)被戲稱為“五菜一湯”，即超市、便利店、洗衣店、銀行、餐飲和醫(yī)療。上述三種不同類型的社區(qū)商業(yè)格局分布比例大相徑庭，外向型社區(qū)商業(yè)更多側(cè)重于超市、餐飲和休閑等，有些外向型社區(qū)商業(yè)會建社區(qū)MALL，俗稱“鄰里中心MALL”，其服務(wù)半徑較大，周圍常住人口大多超過10萬規(guī)模；中間型則約50%業(yè)態(tài)為超市和餐飲；內(nèi)向型則更強(qiáng)調(diào)醫(yī)療等服務(wù)配套型業(yè)態(tài)。
“社區(qū)商業(yè)與常規(guī)商圈的業(yè)態(tài)分布明顯不同，比如社區(qū)MALL面積在2萬~5萬平方米，明顯小于10萬平方米以上的核心商圈MALL；社區(qū)商業(yè)輻射范圍約1.5~2公里，而核心商圈輻射范圍是其數(shù)倍；核心商圈項(xiàng)目的餐飲占比若達(dá)30%已屬很高，但有些社區(qū)商業(yè)的餐飲占比高達(dá)40%；而核心商圈占比可達(dá)30%~35%的服飾和鞋包等業(yè)態(tài)，在社區(qū)商業(yè)占比會下滑10%左右。”曾參與全國多個社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳告訴記者。
有些在核心商圈鮮少見到的中小新型業(yè)態(tài)在社區(qū)商圈也很活躍。在上海長寧區(qū)的黃金城道項(xiàng)目中約80%是小眾型新業(yè)態(tài)，比如將書店、咖啡和自制卡片等結(jié)合的“貓空咖啡”。而“媽媽糖”咖啡、嗎哪面包等也都是社區(qū)商業(yè)的“常客”，還有業(yè)者將餐飲結(jié)合圖書館，讓附近居民辦餐廳會員卡順帶借書功能，吸引不少居民客源。
“這些中小品牌承租能力較弱，因此會選擇平均租金比核心商圈低30%~40%的社區(qū)商圈入駐，而社區(qū)商圈為與核心商圈差異化，也會引入這些特色品牌。此外，大品牌的談判周期可達(dá)1年多，而中小品牌談判周期僅2~3個月，這有助于社區(qū)商業(yè)迅速發(fā)展。”陳麗琳指出。
此外，“五菜一湯”的招商順序與核心商圈很不一樣，核心商圈通常先招快時尚型主力店，然后是次主力店，餐飲和休閑等配套是后期啟動的。但在社區(qū)商業(yè)內(nèi)，餐飲、超市等與生活密切相關(guān)的業(yè)態(tài)需先行招商，而“淪為配角”的快時尚服飾店則成為后期配套。
在“五菜一湯”中，超市是社區(qū)商業(yè)最重要業(yè)態(tài)之一。“社區(qū)超市與商圈超市有明顯區(qū)別，社區(qū)超市的生鮮必須突出，有時占比可高達(dá)40%，社區(qū)店還需突出服務(wù)與互動功能，比如Wifi的覆蓋、居民網(wǎng)購的到店自提、配套停車場等。家得利已在做社區(qū)店的模型測算，希望未來可經(jīng)營2萬~3萬平方米的社區(qū)MALL，居民步行15分鐘可到。以社區(qū)MALL模式經(jīng)營能增加租金和餐飲收益，這也是標(biāo)準(zhǔn)超市的轉(zhuǎn)型方向。”曾擔(dān)任家得利高管的馮先生透露。
上海高島屋百貨有限公司董事副總經(jīng)理小森智明表示，其正擬將麾下自營精品超市獨(dú)立運(yùn)作，社區(qū)店會是考慮方向，與一般超市不同，社區(qū)超市內(nèi)的生鮮產(chǎn)品更換頻率需更高，以滿足居民的需求變化。
記者在實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)一個有違商業(yè)常規(guī)的狀況——為避免內(nèi)部競爭，通常商家規(guī)定1.5~2公里范圍內(nèi)不設(shè)同系品牌店，然而在社區(qū)商圈內(nèi)，同系品牌商家在1公里范圍內(nèi)比比皆是，比如上海虹口某小區(qū)附近15分鐘路程內(nèi)有數(shù)家聯(lián)華、華聯(lián)、世紀(jì)聯(lián)華、快客等百聯(lián)系門店。
“核心商圈寸土寸金，布點(diǎn)難，但租金低了約一半的社區(qū)商業(yè)布點(diǎn)相對容易，要抓住居民客源就要將自家品牌布滿周邊，看似加強(qiáng)內(nèi)部競爭，可整體上是壟斷了某個社區(qū)的零售商機(jī)�，F(xiàn)在社區(qū)超市都以占位為先，將對手品牌逼出社區(qū)商圈。若整條街都是自家品牌，那物流配送等疊加成本為零，具可操作性�！瘪T先生坦言。
“五菜一湯”還引發(fā)了新商機(jī)——小區(qū)微信服務(wù)。記者在一本“小區(qū)無憂”手冊中看到，其將社區(qū)附近餐飲、健身、搬場、快遞等信息都印在手冊上，甚至細(xì)化到將菜單和價格都列出來以便居民叫外賣，刷其微信賬號則能獲更詳細(xì)信息。于是類似的“叮咚小區(qū)”、“小區(qū)管家”等應(yīng)運(yùn)而生，這類業(yè)者甚至還獲風(fēng)投關(guān)注。
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