中原集團(tuán)研究中心
2003年至2012年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年四輪調(diào)控，中央與地方兩級(jí)政府持續(xù)博弈，地方的執(zhí)行力度對(duì)調(diào)控效果產(chǎn)生了較大影響。在中央領(lǐng)導(dǎo)層過(guò)渡的關(guān)鍵時(shí)期，為保持政策的穩(wěn)定性和連貫性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更需要保持平穩(wěn)有序。
我們預(yù)計(jì)，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的維穩(wěn)宗旨不變，而地方政府亦將在中央調(diào)控政策的框架范圍內(nèi)尋求新的博弈空間。
2012年年末，中央政治局會(huì)議又提出“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作”，預(yù)示著住房保障和市場(chǎng)配置的“雙軌制”將并駕齊驅(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)市場(chǎng)和保障的均衡發(fā)展。
2012年恰逢始于2003年的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控十周年。這十年中，歷經(jīng)四輪調(diào)控，調(diào)控力度逐步加深、調(diào)控手段日趨豐富、調(diào)控范圍不斷拓寬。除2008年末至2009年中為刺激性的調(diào)控外，其余三輪均為抑制性調(diào)控。通過(guò)對(duì)不同時(shí)期調(diào)控歷程的分析看出，歷次調(diào)控內(nèi)容主要圍繞土地、金融、財(cái)稅、行政等方面展開(kāi)，且三輪抑制性調(diào)控?zé)o一不是將矛頭直指“房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的十年，也是地方與中央兩級(jí)政府關(guān)于調(diào)控問(wèn)題博弈的十年。地方政府對(duì)調(diào)控政策的執(zhí)行情況，最終決定了調(diào)控政策的實(shí)際效力，進(jìn)而影響調(diào)控效果。而地方政府的執(zhí)行力度則與市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)緊密相關(guān)。
事實(shí)上，房?jī)r(jià)漲跌幅越大，兩級(jí)政府對(duì)調(diào)控的決心和執(zhí)行越統(tǒng)一。而房?jī)r(jià)處于漲跌小幅變化期間，兩級(jí)政府博弈深化，地方對(duì)調(diào)控的動(dòng)力不足，政策執(zhí)行的彈性增加。尤其是當(dāng)房?jī)r(jià)緩慢回落時(shí)，即調(diào)控效果初顯時(shí)期，兩級(jí)政府博弈最為強(qiáng)烈。
如果說(shuō)房?jī)r(jià)的漲跌情況是地方政府博弈的首要考慮因素，決定了政策執(zhí)行的松緊方向，那么，成交量低迷的程度則是各地政府調(diào)控政策微調(diào)的直接動(dòng)力，決定了微調(diào)的尺度。房地產(chǎn)市場(chǎng)遵循明顯的“量在價(jià)先”規(guī)律，而成交量的走勢(shì)直接關(guān)系著地方政府的財(cái)政收入，因此地方政府對(duì)成交量變化尤為敏感。
在房?jī)r(jià)小幅回落前，往往成交量已累計(jì)了一段時(shí)間的下滑，此時(shí)地方政府放松政策執(zhí)行尺度的沖動(dòng)尤為強(qiáng)烈。2008年上半年及2011年下半年樓市成交下滑之初，部分地方政府便開(kāi)始放松已有政策執(zhí)行力度，甚至另辟蹊徑，尋求政策微調(diào)空間以拉動(dòng)成交。
因此，我們從十年四輪的調(diào)控歷程可以清楚地看到，樓市的調(diào)控效果很大程度上受制于地方政府的執(zhí)行力度;房?jī)r(jià)走勢(shì)影響了兩級(jí)政府的博弈程度;成交量冷暖則左右了地方政府的微調(diào)尺度。而2013年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，依然將在中央和地方兩級(jí)政府的博弈中繼續(xù)前行。
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