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　　“目前北京市的商業地產項目有超過1/3是處于閑置狀態的。”日前在由搜房網主辦的2006中國商業地產暨寫字樓年會上，三山投資公司合伙人李山在談到目前商業地產在高速發展的同時面臨的問題時表示，隨著商業地產的不斷發展，目前這個行業的競爭也愈發激烈，擺在商業地產項目面前最為關鍵的問題就是如何解決高空置率的問題。在剛剛過去的2006年，由于國家對于住宅地產的宏觀調控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業地產，而同樣受到宏觀調控影響的眾多開發商們早已“先行一步”，將觸角伸向了商業地產。根據相關機構的統計數據顯示，2006年1－10月份商業地產新開工面積達到281.7萬平方米，同比增長90%。但隨著商業地產項目開工面積的不斷增多使空置率不斷上漲。

　　只管賣鋪子，

　　商業地產后續發展問題頗多

　　“目前許多商業地產的開發商陷入了一個誤區，以為將商業地產項目開發完賣光就算是成功了，其實這是一種完全錯誤的想法。”Corenet Global全球跨國企業房地產經理人協會中國區副會長盧志華一針見血地指出了目前許多開發商在開發商業地產項目時所陷入的誤區。盧志華表示，一個完整的商業地產項目的開發主要分為三個部分：前期開發階段、中期招商階段、后期聚集人氣銷售階段，就目前北京市的商業地產來看，三個環節均存在問題。

　　“我們的開發商往往認為第二階段是整個商業地產開發銷售的關鍵，其實不然。”相關專家表示，由于部分商業地產項目在開發之初未能準確定位，造成了目前處于高空置狀態。根據不完全統計數據顯示，目前北京市在售的商業地產項目超過三成處于空置狀態，而這在全國來說是比較好的，部分城市的商業地產項目甚至超過半數處于空置。然而對于商業地產的開發來講，即使是在進行完第二階段、成功招商之后，商業地產的開發仍然可以說是“萬里長征只走完了第一步”。在成功招商之后，在商業地產開業之后，能否成功進行經營，能否吸引到維持項目生存發展所需要的消費人群，也是決定一個商業地產項目最終是否成功的關鍵所在。

　　中國人民大學博士生導師黃國雄也贊同這一觀點。“目前中國的商業地產特別是北京進入了大供給、大需求、大反差、大調整時期，這就要求我們開發商要謹慎介入、理性開發、精心經營。”而黃國雄同時表示，精心經營在商業地產的開發環節上所占的比重不容忽視。與此同時，根據相關機構的統計數據顯示，由于2008年第29屆奧運會的臨近，許多在建商業地產項目將會提前竣工，這樣在2007年商業地產的竣工面積相對于2006年有較高的增長。而另一方面，由于2007年相關部門對于住宅市場的宏觀調控仍將繼續，眾多投資者對于商業地產的需求也是越來越大的趨勢。根據北京市統計局統計數據顯示，北京去年批準外資進入的企業是127個，是2005年的1.5倍，其中主要以收購、新建、購買為主，對此，黃國雄表示未來這部分需求還將擴大。但反差是客觀存在的，供過于求的狀況也比去年大。供給的增幅是79％，需求的增幅是37％，供求差42個百分點。北京市2005年萬平方米以上的建筑商場有42萬，從去年發展來考慮，這種情況要繼續擴大，所以這個供求的反差今年不會低于40％。

　　商業地產重復定位

　　引發零售商選址難

　　與部分商業地產項目處于高空置狀態相反，許多零售店鋪目前遇到了擴張無門的局面。

　　“像我們這樣的店面，在選擇商業地產項目時有許多的局限性，而往往許多商業地產項目在建設的時候并不考慮具體招商情況。”某餐飲連鎖店鋪的市場拓展總監談道。

　　由于對店面的特殊要求以及目前商業地產所存在的重復定位，許多類似于像自己公司這樣的零售商在為店面選址時遭遇到了困境。此前，根據仲量聯行第三次年度《亞洲零售商信心調查報告》顯示，受益于亞洲整體經濟和收入水平的增長，92%的受訪者在未來1年都有擴展業務的計劃，他們當中有90%將增加新店鋪數量作為首選。而在調查中發現，中國零售商的擴張計劃是最為雄心勃勃的。但由于受缺乏優質商業空間和成本問題的困擾，89%的零售商表示在國內很難選擇合適的擴張地點。而部分同一區域內眾多商業地產項目的重復定位是造成這種情況產生的重要原因。

　　對此，北京銀泰置業有限公司總監呂麗華表示，對于一個商業地產項目來說，高品質的購物中心管理固然已經成為中國所有物業類型不可或缺的需求，但這并不意味著我們要重復地建設眾多高端定位的商業地產項目。對于未來商業地產如何避免重復定位，相關商業地產專家表示，對于商業地產的開發商來說，想要獲得更多零售商的青睞，需要配合自身的戰略考慮，在開發規劃早期了解未來租戶和消費者的需求，并且與戰略合作伙伴建立良好的聯系。對于已經到來的2007年商業地產來說，那些以“購物者體驗”以及“零售商合作”為重點提供真正購物中心管理的業主，將比只應用傳統物業管理的業主取得更多的優勢。