奧運會救贖爛尾項目商機
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時間：2008-5-12 9:58:47 來源：每日經(jīng)濟新聞
作者： 我來說兩句 |
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奧運會救贖爛尾項目
商海沉浮猶如朝夕之間，投資房地產(chǎn)更是如此。兩年之內(nèi)，身價暴增200倍，李曉明演繹著這樣一出起伏跌宕的多彩人生。
他的身份是中房京貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總，幫他迅速完成個人財富幾何級擴張的，是位于北京西長安街沿線公主墳的一個建筑綜合體樓盤。不過，僅僅在兩年前，這里還是一個北京著名的爛尾樓，還被視為雞肋。
而現(xiàn)在，正是這個雞肋幫助李曉明完成了個人創(chuàng)富，而北京市政府為迎奧運，整治爛尾項目的一項政策給他幫了大忙。
超值項目
“別看國海廣場剛剛開始賣，但其實不是什么新樓盤了，這個項目至少存在了10年了。”說到自己的項目，李曉明頗有感慨。實際上，他并不是第一個被這個項目“套”住的老板，在此之前，如今的國海廣場，已經(jīng)有了三任“主人”，只不過，他們都將逃離這個項目視為自己的幸運。
顯然，在2006年以前，這是一個“食之無味，棄之可惜”的雞肋項目。然而，能被稱之為“雞肋”，自然還有她的價值所在——這是一個位于北京長安街最西端公主墳的建筑綜合體項目，規(guī)劃建筑面積近10萬平方米。
盡管在10年前，公主墳并非北京的黃金地段，但隨著北京城市規(guī)模的迅速擴大，到2003年前后時，這里已經(jīng)是寸土寸金的城市核心了。然而，恰恰是這樣的黃金地段，讓這個項目成為各方爭奪的焦點，最終難逃爛尾的命運。
李曉明告訴記者，如今的國海廣場項目用地，原屬于北京市第二商業(yè)局，后來該局進行企業(yè)化改制，成立北京二商集團，后者隨之繼承了這塊土地的使用權(quán)。1998年前后，二商集團企業(yè)化改制急需現(xiàn)金，于是，便考慮出讓這塊土地換取現(xiàn)金，當時，這塊土地上還有紡織交易大廳等地上物沒有拆除。
二商集團提出的出讓條件，在當時并不算過分。即除去土地使用權(quán)交易產(chǎn)生的現(xiàn)金交易之外，在未來開發(fā)的房地產(chǎn)項目中，二商集團保持20%的股權(quán)，而地上物的拆除費用由開發(fā)商支付，具體的協(xié)調(diào)工作由二商集團方面承擔。
一位曾參與過這一項目當年運作的人士告訴記者，彼時二商集團方面由于急需現(xiàn)金，出價并不太高，也正因如此“超值”，二商集團迎來了不少“登門合作者”，他們都希望這樣的一個超值的項目，可以實現(xiàn)他們個人創(chuàng)富的夢想。
棄之可惜
然而，距離產(chǎn)生美。當兩位在圈內(nèi)向來被看作精明絕頂?shù)臏刂萆倘私槿脒@一項目之后，才發(fā)現(xiàn)北京真的是“水深莫測”，因為后來他們才發(fā)現(xiàn)，地主“二商集團”并非是一個友好的合作者，當李曉明作為第三個公司介入該項目時，這樣的問題依然存在。
“主要是地上物的拆除，開發(fā)商的錢付過了，但種種原因造成拆遷工作進行不下去，然后時間一拖，拆遷的費用就一再升高，遠遠超出了當時介入的財務預算。”李曉明告訴記者，他的前兩任開發(fā)者，都最終因此而不得不“割肉退出”，甚至一人還因此而官司纏身。
記者多方了解后發(fā)現(xiàn)，地上物拆除的“反復”，源于二商集團內(nèi)部的人事變動與爭斗，因為對于該塊土地是通過與外界開發(fā)商合作，還是自己開發(fā)便存有不同意見，兩派交鋒一度十分激烈，而且互占上風，難以得出最終結(jié)果。
該項目土地出讓的年代，距離全面的招、拍、掛尚遠，因此，簽訂的出讓協(xié)議有諸多不甚完善的地方。對于二商集團因內(nèi)部意見不統(tǒng)一帶來的對項目進程的影響，包括李曉明在內(nèi)的三任開發(fā)商，都向北京市政府求助，但鑒于牽涉二商集團改制的重大問題，北京市政府，都未給予明確答復。
李曉明向記者回憶，到2006年時，他原本為重啟該項目而準備的資金預算，絕大部分都已用于支付地上物拆遷安置的費用，而少部分已經(jīng)動工的地塊，則是由建筑商墊付工程款，到2006年的春節(jié)到來之前，李曉明已經(jīng)無力支付任何款項，此時此刻，項目不得不停工。
“有很多次，我都想撤了。”李曉明回憶到，主要原因是建筑商天天上門討債。這個項目歷經(jīng)三任老板的同時，也更換了三次建筑商，而每一次的“老板更迭”，幾乎都與建筑商的上門討債有關，然而，此時此刻，李曉明的賬上已經(jīng)沒有足夠的現(xiàn)金，用于平復建筑商激動的“情緒”。
咸魚翻身
彼時，橫亙在長安街西端的公主墳國家科技部旁邊的一塊施工圍擋圈起來的土地，已經(jīng)成為了當?shù)氐摹暗貥恕敝唬顣悦鲙缀鯁适Я恕袄ЙF猶斗”的勇氣，但那時的他并不清楚，轉(zhuǎn)機正在接近，讓他咸魚翻身的機會就快要到了。
1999年北京申辦奧運會成功之時，這位當時接近不惑之年的中年男人，并不清楚，奧運與自己的直接關聯(lián)是什么，但近10年之后，他卻最終成為了北京奧運會最大的受益者。
記者了解到，2006年時，由于奧運日期逐漸逼近，北京的城市市容市貌問題，被擺上了政府的辦公桌。時任北京市分管城建的領導曾多次在市政府辦公會上提出，“北京的幾個城區(qū)的爛尾樓，必須處置，對北京奧運的市容影響很大”，并責成北京市建委、國土局處置。
在這份爛尾樓的名單上，李曉明手中的公主墳項目、東直門國門配套工程等幾大知名爛尾樓均在榜上。得知此消息后，李曉明開始游走于建委、國資委、國土局之間，爭取政府對該項目的盡快介入，而此時，北京市政府也已經(jīng)劃定時間表，奧運之前，這些爛尾樓項目必須處置完畢。
事情的轉(zhuǎn)機就連李曉明都不相信，來得如此之快。不久，二商集團的上級主管部門北京市國資委迅速介入其中，協(xié)調(diào)了“地主”與開發(fā)商之間的關系，最終，市政府拍板，二商集團在項目中的20%股權(quán)，通過還建相應比例商鋪的產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)，而二商集團在最快時間內(nèi)，配合開發(fā)商完成項目用地內(nèi)，地上物的拆除工作，兩個月之后，項目得以復工。
現(xiàn)在，李曉明的國海廣場已經(jīng)基本封頂，最低售價已經(jīng)高達23000元/平方米，按照10萬平方米的建筑規(guī)劃面積計算，李曉明的身價已經(jīng)近億元，而在他接手這個項目之時，他的公司注冊資金不過百萬水平，100倍身價的迅速放大，奧運會成就了李曉明的創(chuàng)富奇跡。
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