滬杭磁浮站有望托起周邊樓市
上海地區(qū)站點擬定中
滬杭磁懸浮交通項目建議書獲得國務院批準后，其在上海的設站情況即成為焦點話題。
上海市閔行區(qū)相關政府部門負責人昨日表示，滬杭磁懸浮將正式展開可行性研究工作，其站點分布情況目前有兩種擬定方案。一是由現(xiàn)有的龍陽路磁懸浮站出發(fā)，沿西南方向途徑世博園區(qū)并設立站點，然后繼續(xù)沿西南方向至上海南站設立站點，之后沿南新鐵路一路西走至虹橋綜合交通樞紐，再沿滬杭高速方向至嘉興站，最終到達杭州東站。第二套方案與第一套的不同之處在于，磁懸浮由龍陽路站出發(fā)，經(jīng)世博園區(qū)至上海南站后不過虹橋綜合交通樞紐而直接駛往嘉興站、杭州東站。
該負責人特別強調(diào)：“這兩套方案只是目前的初步設想，關于詳細的線路、設站、采用何種技術(shù)等細節(jié)內(nèi)容還在研究之中。”
該負責人表示，之所以會有第二套方案，是考慮到如果要繞道虹橋綜合交通樞紐地區(qū)的話，磁浮軌道會有一個較大幅度的彎道，這對磁浮技術(shù)要求較高。
根據(jù)這一初步設想，滬杭磁懸浮沿線在滬所設站點可能涉及的地產(chǎn)板塊為龍陽路板塊、世博板塊、上海南站板塊以及虹橋機場周邊。
龍陽路板塊：人流交換帶來需求
“浦東龍陽路原本就有磁浮連接浦東機場，如今磁浮延伸至杭州，區(qū)域樓市可謂錦上添花。”昨日，浦東新區(qū)建設局相關部門負責人表示。
一位對浦東樓市有頗深了解的房產(chǎn)專家分析，滬杭磁懸浮可能會吸引更多浙江地區(qū)的企業(yè)來上海浦東投資，也可能讓浦東的一些企業(yè)在浙江地區(qū)增設分公司。這種人流的交換，就會對周邊樓市需求產(chǎn)生新的增長點。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查，龍陽路板塊由于有世紀公園和磁懸浮這兩大上海標志性項目，房產(chǎn)開發(fā)商們早已看準了板塊升值潛力。坐落在磁懸浮龍陽路站對面的萬邦都市花園以及白楊路上的大唐盛世花園，直接受益磁浮效應。2003年10月龍陽路磁懸浮正式運營后，在樓書上即大打磁懸浮概念的兩個樓盤，售價由2001年底最初開盤的5500元/平方米漲至12000元/平方米，并于2004年結(jié)束銷售。在去年房產(chǎn)調(diào)控階段，兩大樓盤價格曾有5%左右的下滑，如今二手房市場上報價在13000元/平方米左右。
世博板塊：主要輻射沿江、三林樓盤
上海市世博會信息中心工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》介紹，2010年參觀世博會的人數(shù)將達到7220萬人次，其中有35%來自長三角地區(qū)，屆時眾多參觀者將給上海交通帶來壓力。此次滬杭磁懸浮獲批，能在一定程度上分流參觀客流，更方便杭州、嘉興等地的政府、開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)參與世博會項目合作。
世博園區(qū)還規(guī)劃有5條軌道交通項目和3條新增越江隧道。
業(yè)內(nèi)人士分析，世博園區(qū)周邊輻射區(qū)住宅項目的升值潛力很大。然而，周邊房價透支世博概念的現(xiàn)象已經(jīng)產(chǎn)生，而此次滬杭磁懸浮的進駐對輻射區(qū)樓市的幫助已不及當年。
《每日經(jīng)濟新聞》了解到，受世博效應輻射的住宅項目主要有兩種，一種是沿江世博觀景樓盤，另一種則是最靠近世博園區(qū)的三林樓盤。
在上海世博觀景樓盤中，品質(zhì)較高的要數(shù)耀江花園、海州國際花園以及東方城市花園。其中耀江花園憑借其優(yōu)越的地理位置，受關注程度最高。該案自2002年底以9500元/平方米的均價開盤以來，售價一路走高，到2004年5月份單價已沖高至25500元/平方米，去年售價曾向下回調(diào)至23500元/平方米，如今隨著市場逐步穩(wěn)定，該案價格又反彈至25000元/平方米。
三林板塊從上海申博計劃出臺之日起就受到關注。三林房價從上世紀90年代末的2000多元/平方米起步，到去年初已越過萬元/平方米大關。去年宏觀調(diào)控后，該板塊受到較大影響。未來城去年5月開盤均價9300元/平方米，當時銷售情況相當不錯；去年8月，另一大盤環(huán)球翡翠灣推出均價7800元/平方米的公寓房。宏觀調(diào)控至今，該板塊樓盤均價已下降20%左右。
南站板塊：將迎來一波上漲期
上海荒島房產(chǎn)工作室分析師王洪波認為，隨著南站建設進入沖刺期，周邊房產(chǎn)將會迎來一波上漲期，房價短期內(nèi)有一定的上漲空間。如今滬杭磁懸浮可能在此設站的消息，又給周邊房產(chǎn)價值增加砝碼。
上海南站周邊房產(chǎn)開發(fā)可分為上世紀80年代和2000年左右兩個時間段，動遷、配套房較多，居住氛圍已經(jīng)形成。區(qū)域內(nèi)新房供應量較少，房源供應集中在南站輻射圈的邊緣地帶。目前在售新盤主要有龍吳路的綠邑翠苑和鑫龍苑，均價11000元/平方米左右。
虹橋綜合交通樞紐：七寶、華漕直接受益
閔行區(qū)相關政府部門負責人昨日指出，如果滬杭磁懸浮在虹橋綜合交通樞紐圈內(nèi)設站，閔行區(qū)航華、七寶、華漕的樓市將直接受益。
上海市規(guī)劃局關于《虹橋機場擴建項目規(guī)劃》顯示，將于2010年建成的上海虹橋綜合交通樞紐項目由五大層次組成：包括京滬高鐵、鐵路客運專線上海總站、航空港、滬杭磁懸浮以及3條軌道交通，分別是2號線延伸段、10號線以及13號線。
據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》調(diào)查，在這些磁浮受益板塊中，目前七寶的發(fā)展速度最快，板塊內(nèi)商業(yè)設施密集，新盤林立；華漕板塊住宅檔次級差較大，高檔別墅和普通商品房零星分布。
七寶板塊在售樓盤不多，主要是萬兆和萬科的兩個大盤碧林灣及郎潤園，去年七寶地區(qū)房產(chǎn)均價曾一舉沖高到9300元/平方米，宏觀調(diào)控以來，目前該板塊均價已回調(diào)至8100元/平方米左右。
華漕板塊內(nèi)房產(chǎn)品質(zhì)兩極分化嚴重，一般是價值幾百萬元的高檔別墅，或是房齡悠久的老式住宅，更多的是自建房，中高檔商品房在該區(qū)域并不多見。華漕鎮(zhèn)普通住宅售價較低，少量新盤均價在6300元/平方米左右，二手房掛牌在5500-6000元/平方米左右。由于該板塊房價定位較低，因此在去年宏觀調(diào)控期間，房價沒有明顯變動。
杭州樓市上升空間有限
購房入戶試點、提前繳納契稅、提高公積金貸款額度及購房首付由三成降低至一成……近期杭州連續(xù)出臺了一系列措施，加上滬杭磁懸浮的利好消息，杭州樓市似乎正面臨又一輪的發(fā)展機遇。
滬杭磁懸浮利好消息，能否扭轉(zhuǎn)杭州樓市一路下滑的市場形勢？
復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成指出，在一定程度上，杭州的房價可能會向上海看齊。
不過，在經(jīng)過數(shù)年的增長之后，杭州房價已經(jīng)高企。“目前杭州市區(qū)（包括蕭山區(qū)和余杭區(qū)）商品房預售均價已達6563元/平方米；主城區(qū)更是高達7642元/平方米，其上漲的空間已相當有限。”杭州漢嘉地產(chǎn)顧問機構(gòu)地產(chǎn)分析師認為。
該分析師指出，滬杭磁懸浮貫通后，直接受益的將是別墅及濱江、濱湖的高端住宅。而對于普通住宅的銷售并沒有太大幫助。
|
