自5月29日國家九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》出臺以來，房地產(chǎn)市場交易量銳減，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)或忙于商量對策，或觀望等待。然而，與此同時，境外資本卻異常活躍，他們或增加在國內(nèi)的購房數(shù)量，或者大手筆購入土地用于長期開發(fā)，正成為國內(nèi)房地產(chǎn)市場不可忽視的力量。專家表示，由于缺乏具體的限制措施，對境外資本的引導(dǎo)和管理正成為我國新一輪樓市宏觀調(diào)控的“短板”。
京滬樓市成交低迷
受國家政策影響，京滬等地樓市一片靜寂，市場交易量銳減。北京樓市成交跌幅近三成，上海的情況也類似。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，6月1日至6月4日，上海新樓市場簽約套數(shù)從759套猛降至569套，其中6月4日成交最少，僅成交477套。而在房產(chǎn)新政策實施前的5月31日，這個數(shù)字曾經(jīng)一度猛漲到1541套。
深圳中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月1日至7日，深圳二手樓的放盤量比以前增長一倍多，然而成交量卻下降了五成多。
房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的變化急壞了很多開發(fā)商。廣州一位地產(chǎn)企業(yè)高管告訴記者，目前當(dāng)?shù)氐囊恍╅_發(fā)商都在急著四處尋找設(shè)計師，希望通過他們拿出具體的方案來規(guī)避政策的約束。“上有政策，下有對策。開發(fā)商們現(xiàn)在搞的都是‘小動作’，他們希望在國家政策的大環(huán)境下獲得豁免，而沒有從行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的層面上進(jìn)行反思。”深圳社科院城市營運中心主任高海燕認(rèn)為。
境外資本逢低進(jìn)入
就在樓市成交低迷、國內(nèi)開發(fā)商萬馬齊喑時，境外資本卻相當(dāng)高調(diào)。第一上海投資有限公司日前發(fā)布公告，其附屬公司將以現(xiàn)金8500萬元收購廣東中山市財聯(lián)置業(yè)有限公司資產(chǎn)，協(xié)議已于6月1日簽訂。通過該協(xié)議，第一上海不僅取得中山市長江水庫旅游風(fēng)景區(qū)一塊約10萬平方米土地的使用權(quán)，而且還獲得約8000平方米供興建相關(guān)道路的土地使用權(quán)。據(jù)稱，這些物業(yè)建筑工程已經(jīng)停工一段時間。
同樣是在國家房地產(chǎn)新政策出臺后不久，香港新世界中國地產(chǎn)有限公司在貴陽市通過公開掛牌出讓方式以13.46億元巨資取得2935.13畝土地的開發(fā)權(quán)。該地塊總建筑面積可達(dá)335萬平方米。
此外，摩根士丹利、高盛、花旗房地產(chǎn)投資基金等海外機(jī)構(gòu)均對中國房地產(chǎn)市場表示了濃厚的興趣。不少機(jī)構(gòu)的觸角甚至已經(jīng)伸向了二、三線城市。
國家的宏觀調(diào)控反而使境外資本有了逢低進(jìn)入的機(jī)會，一位房地產(chǎn)專家分析說，因為在國家緊縮地根、銀根時，一些小型的開發(fā)商無力應(yīng)對，其留下的項目就成了境外房地產(chǎn)“大鱷”的“美食”。
一些境外投資機(jī)構(gòu)抱著人民幣升值的預(yù)期，大規(guī)模購買房產(chǎn)，以便在短期獲利。
調(diào)控“短板”亟須補(bǔ)齊
根據(jù)“短板理論”，水桶的盛水量取決于最短的木板。調(diào)控房地產(chǎn)市場是個系統(tǒng)性的工程，國家九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》也包含了多重的政策含義，但顯然，在對如何限制外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)方面，《意見》是付之闕如的。
為此，上海房地產(chǎn)界獨立評論人士顧海波建議：對外資房率先實行20%以上的交易增值稅、物業(yè)稅，增加住房持有成本，提高別墅等高檔房的契稅，適當(dāng)提高首付，適時提高利率，杜絕3套以上住宅的房貸直至不準(zhǔn)購買3套以上住宅；嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂，防止國外“熱錢”擾亂房地產(chǎn)秩序進(jìn)而擾亂我國經(jīng)濟(jì)、金融和社會秩序。
深圳社科院城市營運中心主任高海燕表示，原來開發(fā)商憑借關(guān)系，搞到土地和貸款就可以建房賺錢的時代已經(jīng)過去了。“現(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該考慮如何加強(qiáng)專業(yè)化能力，來面對新的房地產(chǎn)市場格局，而不是期望著各地的實施細(xì)則成為‘救命稻草’。”
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