中國社會科學院金融研究所尹中立
2003年以來，房地產價格的不斷上漲已經成為全國上下普遍關注的問題，2005年5月，國家出臺了一系列政策對房地產市場進行調控，但效果并不十分顯著：除了上海等城市房價漲幅趨緩外，北京、廣州、深圳等不少城市的房價上漲幅度超過10%。
為什么會出現這樣的結果？筆者以為，我們的政策重點主要集中在房價的高低上以及住房結構的調整上，而沒有對外資的因素給予充分的重視，外資對我國房地產價格的上漲起到了相當大的作用，國家應該出臺政策限制外資進入我國的房地產行業。
自2002年之后，在人民幣升值預期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產行業成為國際資本的重要投機領域。以上海為例，根據人民銀行上海分行的統計數據，2002年-2004年間，在上海房地產市場的購買者當中，外資占了20%左右的份額。可見，2002年之后的房價的大幅度飚升與外資關系緊密。
2005年，國家出臺對房地產市場的調控措施之后，外資不僅沒有放慢進入中國房地產市場的步伐，反而增加了對北京、上海等中心城市的投資數量。
外資除了通過直接購買國內的不動產或從事房地產開發之外，還可以通過向國內房地產開發企業融資的方式影響國內的房地產市場，尤其是2003年月份6之后，在國家采取緊縮的房地產信貸政策的影響下，國內房地產公司紛紛轉向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。
值得注意的是，在目前國內法律政策不完善，建立REITs條件不成熟的背景下，香港放寬投資海外房地產限制，讓香港房地產投資信托基金可以投資海外房地產項目，實際上意味著允許內地房地產商可以按照《香港房地產信托投資基金守則》成立房地產投資信托基金(REITs)，然后注入其在內地的商業地產項目，為內地房地產企業提供了一種新的融資渠道。不僅有很多外資通過正當的渠道進入中國，而且有相當數量的資本是通過非正常的渠道進入中國的。
如今，人民幣的匯率改革已經啟動，如果房地產價格還會不斷上漲，則國際資本可以通過投機國內房地產和匯率來賺取雙重利潤，這不僅對實體經濟帶來可怕的后果，而且會進一步導致人民幣的升值預期，這是我國政府必須警惕的。
根據上面的分析，筆者認為，我們應該采取適當措施限制境外資本進入房地產市場。
第一，應該將外資購買國內房地產列為資本項目管理范圍。目前，我國對境外資金購買國內房地產視同一般貿易項目管理，這在全球的近兩百個國家中是不多見的，應該盡快將外資購買國內房地產列為資本項目管理。
第二，加強對房地產投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買國內房地產。
第三，加強對外資房地產公司外債規模的管理，應該修改現行的有關政策，廢除外資房地產公司境外融資的超國民待遇規定。
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