港地產(chǎn)商內(nèi)地再掀圈地大潮
早報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員 梁大光 汪靜
據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)幾十年中國(guó)將有超過(guò)3億人口從農(nóng)村遷移至城市，而每年將有2000萬(wàn)人口需要買(mǎi)房居住。這樣龐大的數(shù)字不難令地產(chǎn)商垂涎三尺。
“得土地者得天下”，土地儲(chǔ)備維持在充足的水平向來(lái)是地產(chǎn)商成功的關(guān)鍵。2006年以來(lái)，人民幣持續(xù)升值；接連的宏觀調(diào)控政策又讓內(nèi)地中小地產(chǎn)商資金吃緊，以上因素助長(zhǎng)了資金相對(duì)雄厚的香港地產(chǎn)商揮師北上攻城略地的意愿。
截至本周的數(shù)據(jù)顯示，香港幾家龍頭地產(chǎn)商在內(nèi)地房產(chǎn)收益占盈利比重正不斷提升，在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備也迅速追趕和超越著內(nèi)地地產(chǎn)龍頭企業(yè)。
目前，長(zhǎng)和系在內(nèi)地?fù)碛型恋貎?chǔ)備最多，合計(jì)2000萬(wàn)平方米，直追雅居樂(lè)的2200萬(wàn)平方米，已比中國(guó)海外地產(chǎn)與富力地產(chǎn)為多，前者擁地1600萬(wàn)平方米，后者則有1900萬(wàn)平方米。
新世界(12.40,-0.24,-1.90%)發(fā)展在內(nèi)地持有約1600萬(wàn)平方米土儲(chǔ)。恒基地產(chǎn)在內(nèi)地土儲(chǔ)增加到700多萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)年內(nèi)增至1500萬(wàn)平方米，并計(jì)劃2008/2009年度開(kāi)始，每年有約111萬(wàn)平方米房源建成并銷售。新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地有198萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，遠(yuǎn)低于其它地產(chǎn)商，但新地強(qiáng)調(diào)重質(zhì)不重量，持有的地皮都是地王或旺地。嘉里建設(shè)在內(nèi)地土儲(chǔ)也達(dá)到200萬(wàn)平方米。恒隆地產(chǎn)2月份曾透露，計(jì)劃在未來(lái)3年斥資300億元，在內(nèi)地8至9個(gè)城市拿地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是港資地產(chǎn)商在內(nèi)地歷經(jīng)的第二次圈地狂潮。1992年到1997年間是港資的第一輪圈地潮。當(dāng)時(shí)，香港地產(chǎn)商在上海大量購(gòu)入土地，例如，1992年恒隆地產(chǎn)取得如今恒隆廣場(chǎng)之地塊，而在2001年才推出使用；1997年新世界獲得位于淮海路的新世界大廈項(xiàng)目土地，直至2004年項(xiàng)目才面世。和黃目前在上海的在售項(xiàng)目，基本使用的也是其在1997、1998年完成的土地儲(chǔ)備。
“宏觀政策趨緊導(dǎo)致土地資源供應(yīng)日益緊張成為大的地產(chǎn)公司融資圈地的根本動(dòng)因。”中金港股地產(chǎn)分析師白宏煒?lè)治稣f(shuō)。
長(zhǎng)和系 2000萬(wàn)平方米土儲(chǔ)足夠數(shù)年用
3月22日，長(zhǎng)實(shí)(0001.HK)、和黃(0013.HK)同時(shí)發(fā)布2006年業(yè)績(jī)，其中長(zhǎng)江實(shí)業(yè)凈利潤(rùn)上漲29%至180.75億港元；和黃更大漲40%達(dá)200.3億港元。同時(shí)擔(dān)任兩家公司主席的李嘉誠(chéng)表示，內(nèi)地為長(zhǎng)實(shí)在香港以外重點(diǎn)發(fā)展的市場(chǎng)，盡管內(nèi)地多項(xiàng)土地及房地產(chǎn)調(diào)控措施落實(shí)，但基于市場(chǎng)基調(diào)穩(wěn)定和物業(yè)需求支持,內(nèi)地樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展動(dòng)力將會(huì)持續(xù)。李嘉誠(chéng)還表示，集團(tuán)的土地儲(chǔ)備足夠未來(lái)數(shù)年用。
最近兩年來(lái)，長(zhǎng)和系頻頻在內(nèi)地拿地，內(nèi)地土地儲(chǔ)備量已達(dá)到2000萬(wàn)平方米。長(zhǎng)和系在2006年的內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)更是占盡風(fēng)頭，完成多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)土地收購(gòu)。
2006年10月，長(zhǎng)實(shí)與和黃各占一半權(quán)益之合營(yíng)公司與若干獨(dú)立第三方簽訂協(xié)議，通過(guò)由合營(yíng)公司將成立之外商獨(dú)資企業(yè)購(gòu)入及共同發(fā)展上海浦東新區(qū)陸家嘴(18.87,-0.45,-2.33%)X3-2地塊，作為商業(yè)及有關(guān)用途。該地塊面積約80,000平方米。今年1月，長(zhǎng)實(shí)、和黃及一獨(dú)立第三方以22億成功競(jìng)投位于上海普陀區(qū)真如副中心A3-A6地皮，面積約177,262平方米之土地，并將成立由長(zhǎng)實(shí)、和黃及該獨(dú)立第三方各占49.2%、50.4%及0.4%實(shí)益股權(quán)之中外合資企業(yè)，以購(gòu)入及發(fā)展該土地為商業(yè)及住宅物業(yè)。
此外，李嘉誠(chéng)數(shù)日前在重慶以24.5億元獲得南坪區(qū)“地王”楊家山地塊。
長(zhǎng)實(shí)年報(bào)顯示，2006年在上海已完成的物業(yè)包括位于浦東花木的御翠園第IV及V期、四季雅苑第6B期。預(yù)期2007年完成的項(xiàng)目有位于古北的御翠豪庭第1至3C期及商場(chǎng)，面積112,120平方米；位于浦東花木的御翠園第IIA及VI期、四季雅苑第4A期，面積分別為31,481平方米和1,500平方米。以上項(xiàng)目，長(zhǎng)實(shí)與和黃各占50%權(quán)益。
此外，根據(jù)長(zhǎng)實(shí)(集團(tuán))網(wǎng)站顯示，長(zhǎng)和系在上海正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還有：世紀(jì)大道項(xiàng)目，位于浦東新區(qū)陸家嘴金融中心區(qū)和花木行政文化區(qū)之間，世紀(jì)大道和東方路交匯處。地塊總占地面積逾5.47萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約23.25萬(wàn)平方米，計(jì)劃發(fā)展成高檔購(gòu)物中心、豪華酒店及甲級(jí)辦公樓于一體的大型地鐵上蓋物業(yè)。
新閘路項(xiàng)目，位于上海靜安區(qū)新閘路及大田路，整個(gè)項(xiàng)目占地逾1.5萬(wàn)平方米，總建筑面積近6.5萬(wàn)平方米，將發(fā)展成商業(yè)及辦公樓綜合項(xiàng)目。
馬橋鎮(zhèn)項(xiàng)目，位于閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)，占地面積為26萬(wàn)平方米，將發(fā)展成擁有超過(guò)204套單位的別墅小區(qū)豪華住宅項(xiàng)目。
新鴻基 地產(chǎn)土儲(chǔ)集中一線城市最貴地段
新鴻基地產(chǎn)近期公布，截至2006年12月底止半年內(nèi)營(yíng)業(yè)額為147.81億元，而2005年同期則為144.66億元。
新地主席兼行政總裁郭炳湘表示，新地在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備達(dá)到200萬(wàn)平方米，集中于一線城市的最貴重地段，以地價(jià)連建筑費(fèi)計(jì)算，集團(tuán)于內(nèi)地項(xiàng)目?jī)r(jià)值220億元，占新地總資產(chǎn)約10%。新地副主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)也表示，集團(tuán)于內(nèi)地發(fā)展策略是貴精不貴多。
在新地開(kāi)發(fā)的220億內(nèi)地物業(yè)中，僅上海項(xiàng)目的投資金額就達(dá)167億元。
去年4月，新鴻基以36億元的代價(jià)接手襄陽(yáng)路市場(chǎng)地塊(徐匯區(qū)淮海中路3號(hào)地塊)，占地面積約4萬(wàn)平方米，東臨陜西南路，南至南昌路，西靠襄陽(yáng)南路，北近淮海中路。
新地將斥資60億元，建成集寫(xiě)字樓、商場(chǎng)及豪華住宅于一體的綜合項(xiàng)目新鴻基APM商場(chǎng)，總建筑面積達(dá)到25萬(wàn)平方米。其中，特色商場(chǎng)的建筑面積將達(dá)到11萬(wàn)平方米，還有約12萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓和2萬(wàn)平方米的豪華住宅。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2010年建成。
另一物業(yè)IFC———上海國(guó)際金融中心位于上海浦東陸家嘴，為3幢綜合用途的商用物業(yè)，包括兩幢分別高260米及250米的雙子塔、一座85米高的建筑和一座商場(chǎng)大樓。物業(yè)類型包括甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店、公寓及商場(chǎng)。目前已經(jīng)完成地基工程，正在進(jìn)行上蓋建筑，總建筑面積達(dá)到37萬(wàn)平方米。首期工程將在2009年中之前完成，當(dāng)中包括8萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓、9萬(wàn)平方米的時(shí)尚購(gòu)物商場(chǎng)及豪華酒店WHotel。整個(gè)項(xiàng)目將于2010年竣工，屆時(shí)，另一家豪華酒店RitzCarlton也將投入服務(wù)。
新地在上海所持有的項(xiàng)目還包括位處盧灣區(qū)淮海中路的中環(huán)廣場(chǎng)和位于徐匯區(qū)廣元西路88號(hào)的上海名仕苑。上海名仕苑由兩幢于1999年建成的服務(wù)式公寓及一座新建的住宅大樓組成，總建筑面積為6.4萬(wàn)平方米。集團(tuán)保留其中一座3萬(wàn)平方米的服務(wù)式公寓帝景閣作出租用途。
新地于2005年6月以31.85億元購(gòu)得的浦東新區(qū)濰坊新村街道245街坊23宗地塊，目前尚未開(kāi)始動(dòng)工。新地在業(yè)績(jī)公告中透露，該項(xiàng)目將建成“世界級(jí)豪華住宅”，可盡覽外灘景致，總建筑面積為16萬(wàn)平方米，目前已進(jìn)入最后規(guī)劃階段。
此外，新鴻基在杭州和無(wú)錫分別有兩個(gè)合資項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工，所占權(quán)益均為40%。
恒基地產(chǎn)內(nèi)地土儲(chǔ)將達(dá)1500萬(wàn)平方米
3月22日，恒基地產(chǎn)(0012.HK)發(fā)布截至2006年年底的中期業(yè)績(jī)公告。公告顯示,該集團(tuán)半年期的營(yíng)業(yè)額為45.25億港元,而其整個(gè)業(yè)務(wù)獲純利37.94億港元。
作為最早開(kāi)發(fā)內(nèi)地物業(yè)市場(chǎng)的地產(chǎn)商之一，恒基地產(chǎn)多年來(lái)已完成不少優(yōu)秀項(xiàng)目，其中包括北京恒基中心、上海港匯廣場(chǎng)第二座辦公樓、廣州恒寶華庭及上海不夜城廣場(chǎng)等，并保留其中約26.4萬(wàn)平方米樓面作收租之用。
公告稱，恒地內(nèi)地物業(yè)期內(nèi)租務(wù)理想，上海港匯廣場(chǎng)第二座辦公樓出租率達(dá)93%，上海不夜城廣場(chǎng)及恒昌花園的商鋪全部租出。期內(nèi)內(nèi)地物業(yè)之租金總收入達(dá)港幣8380萬(wàn)元，較上年度同期增長(zhǎng)185.6%。
在北上拿地?cái)U(kuò)張的香港地產(chǎn)商中,恒地表現(xiàn)突出。至今除北京、上海及廣州等一線城市外,恒地在二線城市的地價(jià)投資累計(jì)已達(dá)41億人民幣,及土地面積近300萬(wàn)平方米，可建自占樓面面積超過(guò)73.2萬(wàn)平方米。另外，恒地還有多幅已協(xié)議買(mǎi)入土地，正待落實(shí)程序，涉及地價(jià)共75億元，可建口面面積830萬(wàn)平方米。
公告稱，若有關(guān)地塊能于今年6月底前完成購(gòu)入程序，恒地在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備將進(jìn)一步擴(kuò)大，將有可建樓面面積約1500萬(wàn)平方米。在恒地的這些土地儲(chǔ)備中，近八成為住宅用途。
恒地公告稱，位于上海市中心靜安區(qū)南京西路北側(cè)688號(hào)的優(yōu)質(zhì)地塊，將興建一座兩層高商業(yè)裙樓連一幢24層高的商業(yè)辦公樓，總樓面面積約9.2萬(wàn)平方米。該大樓由世界知名的日本丹下都市建筑設(shè)計(jì)株式會(huì)社負(fù)責(zé)立面設(shè)計(jì)工作，當(dāng)有關(guān)規(guī)劃及設(shè)計(jì)獲批準(zhǔn)后即可動(dòng)工，預(yù)期于2009年下半年落成。恒地現(xiàn)擁有該項(xiàng)目全部權(quán)益。此外，上海閘北區(qū)恒豐路130-2地塊占地面積約6214平方米，將興建一幢總樓面面積約5.1萬(wàn)平方米的商業(yè)辦公樓。地下室建筑工程經(jīng)已展開(kāi)，但由于工程延誤，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將會(huì)于2009年度內(nèi)落成。鄰近的恒豐路147-2及3地塊，占地約6.48萬(wàn)平方米，將興建一幢25層高的商業(yè)辦公大樓，總樓面面積逾4萬(wàn)平方米。工程將于2007年下半年展開(kāi)，預(yù)計(jì)于2009年年底落成。恒地公告稱，以上3處上海物業(yè)落成后均將作收租之用。
針對(duì)國(guó)內(nèi)各項(xiàng)調(diào)控措施，恒地公告認(rèn)為，調(diào)控旨在抑制投機(jī)活動(dòng)，穩(wěn)定物業(yè)價(jià)格以及完善市場(chǎng)運(yùn)作，這其實(shí)更有利于集團(tuán)在國(guó)內(nèi)作長(zhǎng)遠(yuǎn)投資和發(fā)展。因此，恒地不斷擴(kuò)大在國(guó)內(nèi)土地儲(chǔ)備量。
嘉里建設(shè) 內(nèi)地發(fā)展上海是主力市場(chǎng)
3月22日，嘉里建設(shè)(0683.HK)公布了其2006年年度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告稱，截至2006年底，嘉里建設(shè)年度獲利46.89億港元，比2005年增長(zhǎng)了42%。
年報(bào)顯示，截至2006年底，嘉里建設(shè)在內(nèi)地開(kāi)發(fā)的總樓面面積為362.6萬(wàn)平方米，其中上海占近一半，約為175.9萬(wàn)平方米。
嘉里建設(shè)首席財(cái)務(wù)主席黃永基預(yù)期，該集團(tuán)將把內(nèi)地地產(chǎn)物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展作為今后一段時(shí)期的重點(diǎn)，其中，在2007及2008年將會(huì)有約100億元的資本開(kāi)支，大部分用作支付中港兩地地價(jià)和建筑費(fèi)用。他估計(jì)，2007年需支付地價(jià)項(xiàng)目較多，資本開(kāi)支約70億元，其中50億元涉及內(nèi)地項(xiàng)目。
而縱觀整個(gè)集團(tuán)的儲(chǔ)地量，其在內(nèi)地土儲(chǔ)總樓面面積已經(jīng)達(dá)到200萬(wàn)平方米。
黃永基介紹，上海是嘉里建設(shè)在內(nèi)地發(fā)展地產(chǎn)物業(yè)的主力市場(chǎng)。而作為該集團(tuán)在內(nèi)地的重點(diǎn)項(xiàng)目，其旗下的上海“嘉里不夜城”，未來(lái)2年可套現(xiàn)入賬15億元。嘉里不夜城位于上海閘北區(qū)繁盛地段。
嘉里不夜城一期總樓面面積約12.5萬(wàn)平方米。二期總樓面面積約15.98萬(wàn)平方米，項(xiàng)目包括辦公樓、住宅及商鋪；其中，二期甲項(xiàng)目包括一幢附有兩層裙樓商鋪的辦公大樓及4幢住宅，預(yù)計(jì)于今年第三季度落成。二期乙工程則額外提供4幢住宅，預(yù)計(jì)可于2008年第一季度竣工。二期甲項(xiàng)目之住宅單位，已于今年2月開(kāi)始預(yù)售。
嘉里建設(shè)在靜安區(qū)的綜合用途物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目目前已獲得審批，將于2007年第二季度動(dòng)工，并預(yù)期于2010年至2011年間分階段落成。此項(xiàng)目是嘉里建設(shè)與香格里拉(亞洲)有限公司以分別占51%及49%股權(quán)的形式組成合營(yíng)公司共同發(fā)展的物業(yè)，包括豪華酒店、辦公樓及商鋪物業(yè)，可發(fā)展地面總樓面面積約為25.36萬(wàn)平方米。
另外，嘉里建設(shè)位于浦東、毗鄰上海新國(guó)際博覽中心的綜合物業(yè)項(xiàng)目，也將于2010年第二季度竣工，預(yù)計(jì)地面總樓面面積約24.76萬(wàn)平方米，其中包括酒店、辦公樓、公寓、商用物業(yè)及配套設(shè)施。嘉里集團(tuán)占該合營(yíng)項(xiàng)目40.8%的權(quán)益。
對(duì)于國(guó)內(nèi)頻頻出臺(tái)的的宏觀調(diào)控措施，嘉里建設(shè)認(rèn)為，由于集團(tuán)用作銷售的住宅項(xiàng)目占目前整個(gè)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目比例不高，而這些調(diào)控措施主要針對(duì)住宅項(xiàng)目，所以對(duì)他們的影響有限。
九龍倉(cāng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成盈利中流砥柱
3月21日，九龍倉(cāng)(0004.HK)發(fā)布2006年業(yè)績(jī)年報(bào)。年報(bào)顯示，地產(chǎn)成為九龍倉(cāng)2006年盈利中流砥柱，營(yíng)業(yè)額上升12%至56.77億元(2005年為50.73億元)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)上升15%至39.73億元(2005年為34.65億元)。而除地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，九龍倉(cāng)旗下通訊、媒體、娛樂(lè)及物流盈利均較去年減少，令其純利潤(rùn)減少23%至107.57億元。
公告顯示，九龍倉(cāng)于2006年年底及2007年年初在成都、蘇州和無(wú)錫購(gòu)入多塊位置上佳地塊。九龍倉(cāng)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備及投資物業(yè)也由2006年年初的約158萬(wàn)平方米上升至現(xiàn)在的464.5萬(wàn)平方米，覆蓋北京、上海等8個(gè)城市。九龍倉(cāng)副主席兼常務(wù)董事吳天海表示，集團(tuán)未來(lái)還會(huì)在內(nèi)地增加土地儲(chǔ)備。
公告同時(shí)公布了其內(nèi)地房地產(chǎn)物業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。在已經(jīng)落成的三項(xiàng)物業(yè)中，北京首都時(shí)代廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)和重慶時(shí)代廣場(chǎng)盈利狀況都非常理想。大上海時(shí)代廣場(chǎng)在2006年度全年的寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和公寓的平均出租率均維持或超過(guò)90%的水平。北京首都時(shí)代廣場(chǎng)在2006年度寫(xiě)字樓出租率亦維持或超過(guò)90%。
本次九龍倉(cāng)公告首次劃定了大上海會(huì)德豐廣場(chǎng)的竣工日期———2009年年中。
位于南京西路1717號(hào)的大上海會(huì)德豐廣場(chǎng)，地處?kù)o安寺的中心位置，堪稱上海浦西的頂級(jí)地段———東面正對(duì)靜安公園和越洋廣場(chǎng)；東北對(duì)街是已新建的靜安古寺及久光百貨商廈；西側(cè)是上海市少年宮；南側(cè)則緊貼延安西路高架。
在2006年方才獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的會(huì)德豐廣場(chǎng)，建筑規(guī)模為15.4萬(wàn)平方米，地塊面積約1.3萬(wàn)平方米，將分為地上59層和地下3層。
除了會(huì)德豐廣場(chǎng)，九龍倉(cāng)同時(shí)公告了上海另一個(gè)大型豪宅項(xiàng)目匯寧花園狀況。公開(kāi)資料顯示，匯寧花園位于徐匯區(qū)淮海西路183弄，地處市中心淮海西路、新華路繁華交匯處，毗鄰徐匯區(qū)商業(yè)中心及領(lǐng)事館區(qū)。目前均價(jià)為3.1萬(wàn)元，按照每套住宅面積大約在180到400平方米之間，最低的房?jī)r(jià)將超過(guò)每套500萬(wàn)元。
匯寧花園預(yù)計(jì)今年第一季度落成，在開(kāi)始預(yù)售的286套房屋中，已經(jīng)售出163套。
此外，九龍倉(cāng)現(xiàn)有的在滬項(xiàng)目?jī)?chǔ)備還有靜安花園和寧龍花園，前者面積約為97萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2008年建成；后者面積約為80萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)今年建成。
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