租金上漲，單方違約，地價(jià)上漲，拆遷來(lái)襲，物業(yè)已成為連鎖企業(yè)難以承受之重。
飛漲的租金就像一顆炸彈，讓本來(lái)就脆弱的契約精神變得更加脆弱，租賃糾紛紛至沓來(lái)，這也讓一些連鎖企業(yè)感到了“租賃模式”的壓力。去年10月，連續(xù)經(jīng)營(yíng)5年的五星電器義烏店被逐，金華第一百貨義烏富泰百貨取而代之，五星遭斷水?dāng)嚯姷却直⿷?yīng)對(duì)，隨后雙方各執(zhí)一詞，罵“重婚”，說(shuō)“一女二嫁”，最終五星離場(chǎng)，事件背后是租金爭(zhēng)議。同樣是去年10月，太平洋百貨北京兩店關(guān)閉，據(jù)企業(yè)發(fā)言人陶玉聰介紹，“此次關(guān)店的主要原因是物業(yè)租賃到期，對(duì)方提出的租金大漲，公司不再與盈科中心續(xù)簽。”
地價(jià)上漲，拆遷來(lái)襲
7天連鎖酒店也遇到了類似的麻煩。“因7天連鎖酒店西安北大街分店與西安激揚(yáng)彩印包裝有限公司（下稱激揚(yáng)公司）簽訂了13年的房屋租賃合同，租賃執(zhí)行期剛過(guò)4年，尚余9年租期，激揚(yáng)公司就要單方面提前終止合同，并采取停水停電等手段導(dǎo)致酒店一直處于停業(yè)狀態(tài)。為了爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益，7天連鎖酒店在西安的25家分店可能會(huì)暫停營(yíng)業(yè)，并希望得到顧客諒解。”西安的7天連鎖酒店因租賃糾紛近日被迫在門口貼出了停業(yè)告示以求自保。這個(gè)被市民稱作“影響西安形象”的事件，可以一窺連鎖企業(yè)在二線城市的商業(yè)生態(tài)。經(jīng)過(guò)近4年的悉心培育，正當(dāng)“樹木開花結(jié)果”，進(jìn)入穩(wěn)定收益期時(shí)，誰(shuí)也不會(huì)主動(dòng)關(guān)店，況且正值西洽會(huì)的黃金季節(jié)！但突如其來(lái)的“天災(zāi)”卻令7天酒店不得不這樣做，以引發(fā)更多的社會(huì)和媒體關(guān)注。2011年9月，激揚(yáng)公司以“市政府城市規(guī)劃變遷”為由，要求與7天連鎖西安北大街店提前終止租賃合同。而業(yè)界分析，不斷上漲的地價(jià)才是真正的導(dǎo)火索。激揚(yáng)公司提前解約實(shí)乃訴爭(zhēng)物業(yè)所屬地塊的高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)用所致。經(jīng)查，訴爭(zhēng)物業(yè)的地塊位于西安市蓮湖區(qū)青年路13號(hào)（下稱“13號(hào)地塊”）；土地的使用權(quán)人為激揚(yáng)公司；2004年，13號(hào)地塊的土地類型由劃撥變更為出讓，激揚(yáng)公司當(dāng)年以2.3億元取得了這塊土地的所有權(quán)，在地價(jià)飛漲的背景下，如今轉(zhuǎn)讓該地塊可能為激揚(yáng)公司帶來(lái)巨額收益。為了逼走7天，激揚(yáng)公司作為訴爭(zhēng)物業(yè)的出租方，已于2011年11月6日切斷了7天西安北大街店的供電供水。此外，激揚(yáng)公司還成立了“職工代表維權(quán)組”，并多次組織人員對(duì)酒店進(jìn)行圍堵和沖擊，該店員工為此曾多次報(bào)警求助。此外，司法的地方保護(hù)主義傾向也讓7天深受其害。激揚(yáng)公司在未和7天就賠償達(dá)成一致的情況下，在沒(méi)有任何法律依據(jù)的情況下向法院提出先予執(zhí)行申請(qǐng)，法院未審先判，出乎意料地得到合議庭的迅速批準(zhǔn)。由于7天連鎖酒店再三嚴(yán)正反對(duì)并得到全社會(huì)及媒體的高度關(guān)注，前述先予執(zhí)行的申請(qǐng)被暫且擱置。但無(wú)奈的是，時(shí)隔僅一個(gè)月，在裝修改造費(fèi)用的司法評(píng)估報(bào)告尚未做出的情況下，法院又再度重新啟動(dòng)先予執(zhí)行程序，并裁定7天西安北大街店在5日內(nèi)騰交房屋。所以就有了上述停業(yè)告示的一幕。這是繼去年如家北京豐臺(tái)區(qū)六里橋店之后，經(jīng)濟(jì)型酒店再次慘遇類似“強(qiáng)拆”事件。當(dāng)經(jīng)濟(jì)型酒店行過(guò)10年拐點(diǎn)時(shí)，物業(yè)危機(jī)卻成為酒店巨頭們行進(jìn)途中的一塊絆腳石。
誰(shuí)來(lái)保障連鎖業(yè)合法利益？
這次7天在西安的遭遇也在提醒意欲進(jìn)軍二三四線城市的連鎖企業(yè)，二三四線經(jīng)營(yíng)環(huán)境更復(fù)雜，水很深。“的確是這樣，我們?cè)谛陆疄豸斈君R和內(nèi)蒙古的包頭也遇到過(guò)這樣的案例，這兩家酒店到現(xiàn)在還沒(méi)開張。所以我有同感，呼吁地方政府和法院積極地解決這個(gè)事，給酒店業(yè)營(yíng)造公平的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。”格林豪泰酒店集團(tuán)董事長(zhǎng)徐曙光在本刊呼吁道。“我們?cè)诤芏嗟胤蕉际侨鮿?shì)群體，因?yàn)?a target="_blank">酒店一裝修完，上千萬(wàn)投資就已經(jīng)進(jìn)去了，我們的沉淀成本很高。但有極少數(shù)業(yè)主簽約后就后悔，覺(jué)得在租金上自己吃虧了，就開始給我們穿小鞋，每每遇到租賃糾紛，停水停電，員工都被‘趕跑’了，我們自己也很無(wú)奈，因?yàn)榉ㄔ褐荒芙鉀Q部分問(wèn)題。”徐曙光給記者講述了格林豪泰的一些租賃經(jīng)歷，當(dāng)然，大多數(shù)地方的招商引資熱情很高漲，我們也很受歡迎，因?yàn)槲覀兇_實(shí)帶來(lái)了稅收和就業(yè)。我們?cè)谶@里主要呼吁中國(guó)很多地方加強(qiáng)法制環(huán)境建設(shè)，加強(qiáng)法治觀念。“其實(shí)，有的地方如東莞，租金是在降低，在原來(lái)較高的租金下我們?cè)谔潛p，但我們還是在一分不少的支付租金。我們呼吁業(yè)主要看長(zhǎng)遠(yuǎn)，其實(shí)業(yè)主不僅在收獲租金，還有我們的一些固定資產(chǎn)投資。”
徐曙光說(shuō)。自購(gòu)自建是沒(méi)辦法的辦法
“為了省去日后的租賃麻煩，我們?cè)谟行┑胤酱_實(shí)在自購(gòu)物業(yè)，這是為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)考慮。當(dāng)然，我們現(xiàn)在主推的是和當(dāng)?shù)赜袑?shí)力信譽(yù)好的企業(yè)合資，有的地方我們主要搞管理輸出。”徐曙光給出了一些租金飛漲背景下的擴(kuò)張辦法。不僅酒店在自購(gòu)物業(yè)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前肯德基、麥當(dāng)勞在三四線城市都在做自己的商業(yè)地產(chǎn)，即自己購(gòu)買自己使用，正改變以往在一二線城市單一的租賃模式。“這樣一方面能夠避免租金上漲或者續(xù)租的問(wèn)題，另一方面押寶三四線城市未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間。”業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)。“自建物業(yè)對(duì)我們并不合適，因?yàn)樽越ㄌ臅r(shí)，所需資金也很多，還需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)，這也會(huì)降低我們擴(kuò)張速度。”迪信通的金鑫表示。“我支持自購(gòu)物業(yè)，租金兇猛啊！現(xiàn)在，我和加盟合作伙伴溝通時(shí)，首先會(huì)問(wèn)，你是有自己的鋪面還是靠租賃鋪面經(jīng)營(yíng)，如果用自有鋪面經(jīng)營(yíng)，我們會(huì)很放心地讓他加盟，但對(duì)靠租賃鋪面的加盟者，我們通常會(huì)勸他三思而后行。原來(lái)我們的一個(gè)北京的加盟合作伙伴，要加盟我們，一開始準(zhǔn)備租賃鋪面，后來(lái)我問(wèn)了問(wèn)他的情況，就鼓勵(lì)他把那個(gè)珠江帝景的鋪面買了下來(lái)，當(dāng)時(shí)是2008年底、2009年初，還不貴，結(jié)果買值了，這樣他一年就收回了20萬(wàn)的投資成本，開始凈賺了。”伊爾薩洗衣創(chuàng)始人張榮奎向本刊記者介紹了一些自己發(fā)展加盟的原則。
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