SOHO模式風(fēng)行一時(shí)
實(shí)際上，購(gòu)物中心的規(guī)模決定了誰能先跑馬圈地，誰就更有機(jī)會(huì)勝出。“一個(gè)城市可能只有一兩個(gè)核心商圈，這家公司在最優(yōu)的地段建了一個(gè)綜合體，別人就很難再做了。多搶占資源，企業(yè)才能夠占領(lǐng)高地，在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有話語權(quán)。”出身自萬達(dá)集團(tuán)的東方城置業(yè)總裁張誠(chéng)表示：“當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和，全行業(yè)回歸社會(huì)平均利潤(rùn)之后，搶占資源的成本很高了，企業(yè)也占有足夠資源，發(fā)展到一定規(guī)模了，可以重新做產(chǎn)業(yè)化的布局。”
SOHO中國(guó)早年走的就是這樣的路線。“潘石屹入市早，憑借SOHO的概念在一線城市拿到了許多核心地段的土地，有強(qiáng)大的銷售團(tuán)隊(duì)，把物業(yè)全部售出積累了大量現(xiàn)金，最后公司成功在香港上市。如今，這套模式也無法復(fù)制了。”王永平說，無論是中國(guó)香港的企業(yè)，還是歐美企業(yè)，都經(jīng)歷過這個(gè)階段：以住宅項(xiàng)目養(yǎng)商業(yè)項(xiàng)目。而在中國(guó)大陸，則是把租和售的物業(yè)放在一個(gè)項(xiàng)目里。對(duì)此，陳立表示：“如今通過大量銷售物業(yè)，SOHO中國(guó)等一批企業(yè)已經(jīng)積累了一定實(shí)力，具備了從銷售驅(qū)動(dòng)向持有物業(yè)模式轉(zhuǎn)型的條件。”
雖然目前中國(guó)本土的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，也培育出了一些業(yè)內(nèi)公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)綜合體，比如國(guó)華置業(yè)的華貿(mào)中心將大望路成功打造成CBD商圈中的一個(gè)核心地段，其運(yùn)營(yíng)的新光天地購(gòu)物中心，已經(jīng)有了穩(wěn)定的租金回報(bào)。“但是，對(duì)于絕大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來講，提高商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，仍是現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急。”陳立說。
尋求資產(chǎn)溢價(jià)通道
國(guó)際上通行的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目溢價(jià)模式，是讓經(jīng)營(yíng)者與持有者分離。因?yàn)閷?duì)于那些成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其收益有穩(wěn)定、長(zhǎng)期的增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將其賣給上市的REITS（房地產(chǎn)信托基金），通過資產(chǎn)證券化，達(dá)到資產(chǎn)溢價(jià)的目的。
外資背景的企業(yè)，通常具有很好的資產(chǎn)溢價(jià)通道。截至2011年，凱德商用已將中國(guó)大陸的8個(gè)項(xiàng)目，賣給了在新加坡上市的基金CRCT。賣掉之后，凱德商用只承擔(dān)管理業(yè)務(wù)而不再持有。駱偉漢曾表示：“如果一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，它會(huì)繼續(xù)升值，如果凱德商用中國(guó)能夠看到這種前景，就不會(huì)把它一次賣掉，可以先賣一部分股權(quán)，然后拿回現(xiàn)金去投新的項(xiàng)目。”
然而，受制于政策，REITS在國(guó)內(nèi)遲遲沒有推出，一批企業(yè)開始瞄準(zhǔn)了上市之路。在這條路上，許多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也遇到了重重困擾。陳立表示，國(guó)內(nèi)政策目前并不支持房地產(chǎn)開發(fā)公司在A股上市，在已經(jīng)上市的三家內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，世茂股份是借殼上市，寶龍、SOHO中國(guó)在香港上市，資本市場(chǎng)對(duì)他們都是按照銷售型房企的商業(yè)模式來估值的。
商業(yè)地產(chǎn)代表性模式
華潤(rùn)、中糧：
國(guó)企央企先天資源優(yōu)勢(shì)，拿最好的地，自持為主。
凱德、恒隆等：
外資背景，融資能力高，自持為主。
萬達(dá)模式：
做資源整合者，租售平衡模式。
寶龍地產(chǎn)：
主攻三四線城市郊區(qū)，住宅銷售優(yōu)于商業(yè)。
SOHO中國(guó)：
從銷售驅(qū)動(dòng)型轉(zhuǎn)向持有。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 2頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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