商業(yè)地產(chǎn)如今的行業(yè)格局并不如前兩年開發(fā)商眼中那么“美好”。
位于天津濱海新區(qū)的綠游天地日前開業(yè)。綠游天地是泰達MSD核心區(qū)的購物中心部分。他的主人是天津老牌國企泰達集團，但他的經(jīng)營方卻是陽光新業(yè)與另外一家外資企業(yè)的合資公司。
這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是一種全新的探索模式。陽光新業(yè)副總裁吳堯?qū)⑵浞Q為“輕資產(chǎn)”模式。
自2010年住宅調(diào)控開始，一批開發(fā)商開始集中轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，冷門變成熱門。而早在2007年就轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)商的陽光新業(yè)，在原有模式之下又開始尋找新的發(fā)展路徑。
“公司就這點錢。現(xiàn)在資本市場不能增發(fā)，銀行貸款也收緊，險資也遲遲不放開。通過買地自持的方式周期顯得漫長而又需要大量的資本金。”吳堯在接受本報記者專訪時稱，輕資產(chǎn)或許是資產(chǎn)擴張的較好模式。
RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬也表示，商業(yè)地產(chǎn)商缺乏很多相關(guān)支持，如果一定要排序，首先就是金融體制，由于資金來源方面顯得過于單一，目前國內(nèi)發(fā)展商都在利用綜合體在平衡商業(yè)初期投資回收不足的問題。
除了利用城市綜合體平衡資金以外，輕資產(chǎn)也是商業(yè)地產(chǎn)商進行探索的一種方式。以綠游天地為例，先由陽光新業(yè)聯(lián)合外資集團整租下綠游天地，然后再通過招商、運營管理實現(xiàn)后期收益。同時，陽光新業(yè)也作出相應(yīng)的資本性支出，他們將參與從店面規(guī)劃、設(shè)計裝修、業(yè)態(tài)組合、品牌招商到后期管理的全過程。也就是說，陽光新業(yè)的角色更像“二房東”。
囿于今年以來的融資困境，商業(yè)地產(chǎn)商普遍飽嘗資本擴張之路的坎坷，一些商業(yè)地產(chǎn)商已率先選擇輸出管理的方式。
今年6月份，中糧置地與兆泰置地正式成為戰(zhàn)略合作伙伴，兆泰置地旗下北京悠唐廣場項目正式交由中糧托管，合作期將達10年。中糧集團接手悠唐中心的背景是，該購物中心經(jīng)過兆泰長達三年多的養(yǎng)商，一直面臨空租、人氣不足的難題。
“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)擴張，未來將成為趨勢。”吳堯認為，在當下中國，能拿出數(shù)十億乃至百億以上資金的企業(yè)，并不罕見。但商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域早已不是單純的資金競爭，決定一個商業(yè)項目成敗的，往往是它的服務(wù)理念、運營水平和人才。吳堯認為，最近大批量企業(yè)進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其中多數(shù)又不具備商業(yè)管理能力，在轉(zhuǎn)手困難的情況下，只能尋求專業(yè)的合作伙伴共同經(jīng)營管理。“今年來找我們談這類合作的企業(yè)很多。”
在談及為何要向輕資產(chǎn)輸出方向擴張，吳堯表示，“鑒于目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境，自持型商業(yè)占用資金太大，發(fā)展速度受限。配以一定數(shù)量的輕資產(chǎn)項目，有利于企業(yè)在短期內(nèi)快速擴張。”據(jù)吳堯介紹，現(xiàn)在大家都在搶地盤，時不待人。陽光新業(yè)已經(jīng)確定的“緩急兼顧”的擴張戰(zhàn)略，在適當加速自持商業(yè)項目開發(fā)的同時，加快輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)擴張的步伐。
吳堯透露，事實上，輕資產(chǎn)對于陽光新業(yè)這樣的開發(fā)商而言，初期實現(xiàn)的收入并不高，但回報率卻非常可觀，也就是資產(chǎn)管理ROE很高，有利于公司資產(chǎn)管理利益最大化。
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