與中國不斷崛起的經(jīng)濟(jì)實力相適應(yīng) 同時帶來的很多問題也不容忽視
本報記者兵分六路近日奔赴美加澳等世界各地，深度報道分析近期席卷全球的中國人買樓熱潮。
近30年中國聞名于世的是“中國制造”，而從這兩年開始，讓世人側(cè)目的是“中國購買”，特別是中國人在海外置業(yè)的浪潮。
加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說，“中國買家是最理想的顧客，他們購買欲望很強(qiáng)烈，很快做出決定。我喜歡跟他們做生意”。英國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說，“5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業(yè)高管，如今75%是中國投資者。”
近期，中國人在海外掀起的置業(yè)熱潮已經(jīng)席卷全球，引起了各國家和地區(qū)或者歡呼或者反對的聲音。作為最先關(guān)注中國人海外置業(yè)潮的媒體，本報近期派出六路記者，分別前往美國、澳大利亞、加拿大、新加坡以及中國香港、澳門，實地探訪當(dāng)?shù)貥鞘校幪幎寄芨惺艿街袊撕Ｍ庵脴I(yè)的熱度，以及在當(dāng)?shù)厥袌鰯噭拥男┰S風(fēng)浪。
從明天開始，本報《家天下》地產(chǎn)周刊(見本報明天B疊)將對此現(xiàn)象進(jìn)行大型報道，報道連續(xù)刊登四期，關(guān)注海外置業(yè)的讀者請留意。
專題文/圖：本報特派記者劉麗琴、黃濤、陳白帆、李鳳荷、龍蕾、王荔玨、鄒峻
“出去的沖動”
中國人的購房“胃口”太好，讓世界又喜又怕
近年來，中國人海外置業(yè)的趨勢越來越明顯，這種現(xiàn)象在去年以及今年表現(xiàn)尤為突出。“中國人海外置業(yè)絕大多數(shù)是為了自住而不是炒樓，海外置業(yè)的熱潮，背后其實是中國移民潮、留學(xué)潮以及投資潮幾種力量的綜合推動。”無論是在港澳，還是美加澳新，談起中國人買房的現(xiàn)象，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和房產(chǎn)機(jī)構(gòu)都表達(dá)了相同的觀點(diǎn)。
中國買家成新加坡
房地產(chǎn)最大的海外買家
隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中國富裕階層不斷擴(kuò)大。據(jù)了解，中國從2005年GDP總量趕超德法兩國，到2010年超越日本，成為排在美國之后的全球第二大經(jīng)濟(jì)體，短短幾年，中國實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)騰飛。經(jīng)濟(jì)的騰飛造就了一大批富裕人士。
隨著富裕階層的增加，一些富豪為了尋覓更多的發(fā)展機(jī)會、追求更優(yōu)質(zhì)的生活質(zhì)量，以為子女提供更好的教育環(huán)境，紛紛將目光盯在了海外，由此帶來了新一波的移民潮。有調(diào)查顯示，我國可投資資產(chǎn)規(guī)模在1億元以上的高凈值人群中，約27%的人已經(jīng)完成投資移民，而正在考慮投資移民的比例高達(dá)47%。據(jù)了解，早前中國內(nèi)地富豪移民多選擇香港、澳門等臨近地方，而近年來逐步向外擴(kuò)展，新加坡、澳大利亞、美國、加拿大等國成為中國移民選擇的主要目的地。調(diào)查顯示，去年中國獲得加、美、澳三國移民簽證的人數(shù)就超過6000人。
移民的增加帶來海外置業(yè)的興起，而且這一趨勢越來越明顯。例如在新加坡，今年一季度新加坡樓市33%的房產(chǎn)被企業(yè)和海外買家買走。特別是一季度中國買家在新加坡購買的私有房產(chǎn)占新加坡所有海外消費(fèi)者購房總量的24%，首次成為新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的最大海外買家。
這一情況在其他國家也大致相同。根據(jù)澳大利亞昆士蘭州政府的統(tǒng)計顯示，該州的主要海外買家由英國人轉(zhuǎn)變?yōu)槿A人。《家天下》記者采訪過程中，處處能感受到不斷升溫的中國人海外置業(yè)熱潮。
在新加坡，當(dāng)記者跟出租車司機(jī)聊起了房價，立即引起了司機(jī)的“警惕”：“你不會是來買房的吧？”當(dāng)記者否定后，司機(jī)不客氣地說：“來新加坡買房的中國人太多了，把我們的房價都炒高了！”
國內(nèi)限購和海外性價比高
催熱純投資性置業(yè)
據(jù)記者實地考察的情況來看，在移民、留學(xué)等需求占據(jù)海外置業(yè)主流的情況下，純投資性海外置業(yè)的比例正在迅速上升。專門面向中國市場提供美國房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)的美國公司威翰地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，中國內(nèi)地客戶對美國房產(chǎn)的投資熱情正在增加。以往他們每年會組織4～5個看房團(tuán)，但今年的看房團(tuán)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到8個。大量的投資需求也改變了美國樓市生態(tài)。當(dāng)?shù)夭簧俜慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)也表示，近期不斷增加的中國內(nèi)地投資客，讓低迷的美國樓市有所起色，“生意最難做的時候已經(jīng)過去”。
以往活躍在國內(nèi)樓市的投資客身影，現(xiàn)在則逐步向海外轉(zhuǎn)移。而導(dǎo)致這一現(xiàn)象發(fā)生的原因則在于中國樓市宏觀調(diào)控的擠出效應(yīng)，以及通脹壓力下富裕階層對財富保值增值的需求。在記者采訪的海外買家中，不少人都表示目前國內(nèi)嚴(yán)厲的調(diào)控讓房產(chǎn)投資的門檻高企，未來收益也減少，相比之下，海外置業(yè)的投資前景更為寬闊。
而國內(nèi)房價的高企也反襯出海外優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的高性價比。在新加坡最繁華也是亞洲最繁華的商業(yè)中心烏節(jié)路、環(huán)境最為優(yōu)美的新加坡東海岸等地，樓盤均價雖達(dá)10萬元/平方米左右，但是由于新加坡房產(chǎn)100%實用面積而且還帶有車位等，折算成中國面積計算方式約在7～8萬元/平方米左右。這一價格水平與國內(nèi)一線城市中心區(qū)豪宅價格相當(dāng)，但是在環(huán)境、資源的方面的差距卻是相當(dāng)大的。
此外在投資回報方面，海外置業(yè)的投資回報率絲毫不遜于國內(nèi)樓市。以悉尼市中心一個50平方米的公寓房屋來說，折合人民幣均價在6萬元/平方米左右，出租收益為4.8%。而在廣州珠江新城的洋房若扣除公攤(澳大利亞售房按100%實用來計算，沒有公攤面積)，單價約為4萬元/平方米，投資回報約為2%。正因如此，去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢。
“出去的快樂”
國人海外繼續(xù)熱捧學(xué)位房
在國內(nèi)，好學(xué)校附近的學(xué)位房總是被炒出天價，再破爛的房子，也會因為可以落戶入學(xué)山雞變鳳凰。而當(dāng)中國人移民到國外時，也將這樣的“優(yōu)良傳統(tǒng)”繼續(xù)發(fā)揚(yáng)光大。擁有好學(xué)校的居住片區(qū)往往也會有很好的環(huán)境和交通，因此新移民削尖腦袋也想住在這樣的片區(qū)并不讓人難理解。而且，好學(xué)區(qū)的住房也非常保值。
所謂學(xué)區(qū)房，主要是指區(qū)域內(nèi)有好的公立高中，另外還包括擁有好的公立或者私立大學(xué)。以美國為例，所有居住區(qū)都有相應(yīng)的學(xué)區(qū)劃分，學(xué)校的名聲不僅決定學(xué)區(qū)的好快，也決定了學(xué)區(qū)所在地房價的高低。同樣的房子，如果屬于好與差的兩個學(xué)區(qū)，價格甚至可能差一倍。這一點(diǎn)和國內(nèi)的學(xué)位房的狀況也十分相似。
以洛杉磯的圣馬力諾學(xué)區(qū)為例，該學(xué)區(qū)洛杉磯地區(qū)排名第一，加州排名第三，在洛杉磯整體房價跌幅達(dá)40%之時，該學(xué)區(qū)的房價跌幅僅為16.7%，近期到新推出的房屋參觀的基本都是來自中國內(nèi)地的新移民。其實，目前國內(nèi)移民前往美加澳這樣的發(fā)達(dá)國家，絕大多數(shù)家庭都因為孩子的教育。
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