近期杭州樓市風(fēng)行酒店式公寓購買熱，記者調(diào)查后認(rèn)為——
Y先生是位兢兢業(yè)業(yè)的職員，前幾天在一位朋友的勸說下，突然“開了竅”，在濱江的一個(gè)酒店式公寓樓盤下了定金�！奥犝f今后這里的租金每月可達(dá)四五千元，那我以后就有差不多等于我每月工資的收入了�！钡珱]過幾天，他就后悔了，因?yàn)椤白屑?xì)打聽了一下，那里現(xiàn)在同檔次的精裝修公寓月租金也就兩三千元�！盰先生現(xiàn)在正和開發(fā)商協(xié)商，看看能否把定金要回來。
近期的杭州樓市，風(fēng)行起酒店式公寓的購買熱。世貿(mào)麗晶城歐美中心EAC的30套酒店式公寓推出后被預(yù)訂一空；首次開盤的元豐·鈦合國(guó)際也受到了投資者的熱捧。與此同時(shí)，一些酒店式公寓老盤最近的銷售情況也非常搶眼，不但可售房源大幅度減少，而且銷售均價(jià)也有比較明顯的提升。酒店式公寓的投資回報(bào)到底有多少？有沒有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？記者進(jìn)行了調(diào)查。
酒店式公寓賣得不錯(cuò)
——價(jià)格有較大上漲
這段時(shí)間樓市回暖，其中住宅的熱銷很大程度上來自于自住型需求和改善型需求的集體釋放。而手頭有寬裕資金的樓市投資者，則紛紛把目光轉(zhuǎn)向了投資型地產(chǎn)，這其中，酒店式公寓最為投資資金所看好。
去年已經(jīng)在杭州市中心購買了房子的朱小姐，今年手頭有點(diǎn)余錢，因此打算買套酒店式公寓，“不想投資住宅，因?yàn)楦杏X現(xiàn)在杭州各板塊的住宅價(jià)格都已經(jīng)上去了，雖然其中有些板塊的樓盤價(jià)格還有上升空間，但是綜合考慮日后轉(zhuǎn)手的稅費(fèi)、人民幣升值及每年物價(jià)上漲幅度等因素，可能投資回報(bào)率并不理想。商鋪雖然好，但是現(xiàn)在可選擇的目標(biāo)比較少，很多樓盤的商鋪都被開發(fā)商捂著不舍得拿出來賣；寫字樓則普遍面積較大，總價(jià)上吃不消；這樣算下來，最合適的投資選擇就是酒店式公寓。”朱小姐說。
投資資金的涌入，讓杭州酒店式公寓近期走俏市場(chǎng)。世貿(mào)麗晶城EAC的酒店式公寓總共約400套房源，從去年10月開盤以來，目前只有不到40套可售房源。
杭州解放路上的凱恩·西湖金座，去年底開盤以來銷售得很快，目前已經(jīng)基本告罄。位于濱江的龍禧硅谷廣場(chǎng)和現(xiàn)代印象廣場(chǎng)雖然是非老城區(qū)樓盤，但是在去年整體偏淡的市場(chǎng)中賣得還不錯(cuò)，“我們的樓盤中既有單身公寓也有酒店式公寓，其中酒店式公寓明顯比單身公寓賣得快。市場(chǎng)對(duì)這種既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)又有穩(wěn)定回報(bào)的物業(yè)還是很看好的。”現(xiàn)代印象廣場(chǎng)的胡泉宇告訴記者。
由于賣得不錯(cuò)，不少項(xiàng)目在漲價(jià)。像西子中心的銷售均價(jià)已從去年8月的1.8萬元/平方米漲到了現(xiàn)在2.3萬元/平方米；世貿(mào)麗晶城EAC從去年10月首次開盤到現(xiàn)在，均價(jià)已經(jīng)從1.6萬元/平方米上升到了2.5萬元/平方米，最近有一套51平方米的房源甚至以接近2.9萬元/平方米的價(jià)格成交。
酒店式公寓回報(bào)有多高？
——年回報(bào)率為6%~10%
目前杭州市場(chǎng)上，早一點(diǎn)的酒店式公寓有丁香公寓、東方金座、深藍(lán)廣場(chǎng)、財(cái)富中心，瑞豐格林等。在賣的有凱恩·西湖金座、龍禧硅谷廣場(chǎng)、現(xiàn)代印象廣場(chǎng)、華潤(rùn)·西子中心、世貿(mào)麗晶城EAC、紫晶商務(wù)城、元豐·鈦合國(guó)際等。其中不少承諾售后返租，年返租回報(bào)率普遍在6%~8%之間。一位業(yè)內(nèi)人士表示，“這個(gè)回報(bào)率跟銀行的貸款利率非常接近�！币虼丝梢哉f，酒店式公寓的回報(bào)說高不高，說低不低。
如華潤(rùn)·西子中心，其3~14層為帶租約的酒店式服務(wù)公寓房源，承諾業(yè)主有8年的租約期，投資者在付完首付款后，從樓盤交付之日起就能獲得租約期內(nèi)7.1%的年租金回報(bào)，以開發(fā)商的話來說，“基本可以沖抵按揭款”。以一套43.01平方米，1.8萬元/平方米的房子計(jì)算，總房?jī)r(jià)為72.5萬元。如果首付付到六成，則每月的租金收益和按揭支出基本可以相抵。
世貿(mào)麗晶城EAC是杭州少數(shù)幾個(gè)不做售后返租的酒店式公寓。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過引進(jìn)全球數(shù)一數(shù)二的商務(wù)服務(wù)管理公司奧克伍德、開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作以及黃龍商務(wù)圈的成熟，物業(yè)本身的價(jià)值提升可以帶給業(yè)主更大的回報(bào)率�！懊髂暾w交付以后，酒店式公寓的月租金預(yù)計(jì)會(huì)在5500~6500元左右�！毕嚓P(guān)人士說。
那么已經(jīng)交付的酒店式公寓回報(bào)如何呢？從杭州幾家知名二手房中介公司反饋的情況來看，目前酒店式公寓雖然在市場(chǎng)上的掛牌量不多，但是租賃行情不錯(cuò)，在成交價(jià)格上，酒店式公寓明顯超過普通單身公寓，如我愛我家上周成交數(shù)據(jù)中，一套約50平方米的丁香公寓以6000元/月成交，而同類地段的黃龍雅苑單身公寓的成交價(jià)格目前在3500~4000元/月。
根據(jù)已交付的酒店式公寓當(dāng)年的售價(jià)和目前的租賃價(jià)，記者粗略地計(jì)算了一下，發(fā)現(xiàn)其年回報(bào)率基本在10%左右。如丁香公寓公寓，2005年時(shí)售價(jià)在1.5萬/平方米左右，1套50平方米的公寓租賃價(jià)目前為5000~6000元/月，其年回報(bào)率約為10%。浙江財(cái)富中心，當(dāng)年的售價(jià)為9000~1.1萬元/平方米左右，1套約40平方米的戶型現(xiàn)在可租到3000~4000元，其年回報(bào)率也在10%左右。東方金座，當(dāng)時(shí)的售價(jià)為1.7萬元/平方米，1套約40平方米的房型目前的租賃價(jià)為4500元/平方米，年回報(bào)率為8%左右。
業(yè)內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為，投資酒店式公寓從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，收益比較穩(wěn)定，但還算不上是一種高利潤(rùn)產(chǎn)品。因此，購買者的心態(tài)要放平，不要指望有暴利神話，希望在短時(shí)間內(nèi)獲得豐厚收益。
投資酒店式公寓還需謹(jǐn)慎
——養(yǎng)房成本提請(qǐng)注意
盡管酒店式公寓成為市場(chǎng)新寵，但是投資者在選擇物業(yè)時(shí)仍然要謹(jǐn)慎。
其一是酒店式公寓的養(yǎng)房成本不低。這些普遍位于城市黃金地段的商業(yè)型物業(yè)，一般都有不低的物業(yè)管理費(fèi)。如地處濱江的現(xiàn)代印象廣場(chǎng)，其物管費(fèi)為1.8元/平方米/月；而華潤(rùn)·西子中心的物管費(fèi)為5.5元/平方米/月（在8年租約期內(nèi)免收）。這些高昂的物管費(fèi)意味著：假如在一段時(shí)間內(nèi)無法成功出租，房東要承擔(dān)的養(yǎng)房成本是不低的。
此外，酒店管理公司是酒店式公寓經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，因此杭州的酒店式公寓紛紛請(qǐng)來世界級(jí)大牌管理公司，這個(gè)費(fèi)用也有可能成為購房者的養(yǎng)房成本。如EAC，業(yè)主除了要支付物管費(fèi)，還將支付點(diǎn)單式的管理服務(wù)費(fèi)。
其二，酒店式公寓雖然有較高的投資回報(bào)率，但是這個(gè)回報(bào)率還是有限的。一般酒店式公寓的售價(jià)要比普通住宅高，但是在租賃市場(chǎng)上，四五十平方米的公寓，“面積擺在那里，租價(jià)再高也不可能超過精裝修大戶型。”一位二手房業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道。從杭州高端租賃市場(chǎng)的實(shí)際情況來看，真正的跨國(guó)公司高管和專家還是選擇租住高端樓盤大戶型的比較多，“住酒店式公寓的還是以外地駐杭的中層管理人員為多，因此租金價(jià)格基本穩(wěn)定在目前的水平段上，要往上突破可能有困難�！�
再次，隨著越來越多的酒店式公寓投放市場(chǎng)，一些在配套和品質(zhì)管理上更突出的新項(xiàng)目將會(huì)對(duì)市場(chǎng)上的老項(xiàng)目形成強(qiáng)烈沖擊，尤其是那些在地段、配套、品質(zhì)、管理、裝修、車位等方面有欠缺的項(xiàng)目，租賃回報(bào)可能存在較高風(fēng)險(xiǎn)。因此投資者在下單時(shí)，應(yīng)該避免那些空置期較長(zhǎng)、出租率不高、頻繁更換租客的項(xiàng)目，而選擇商務(wù)氣氛較濃及周邊交通、生活配套成熟的區(qū)域，從而最大限度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
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