【江蘇商報報道】商報記者 韶靜 實習記者 華晨
“1912”的火爆，讓不少企業和商人盯上了南京的休閑生意。目前，與此類似的時尚休閑街區，正在南京急速擴張。
繼2004年12月24日“南京1912”盛大開街后，石鼓路“新樂園”于2005年12月24日試營業，“水木秦淮”于2006年9月28日開街迎客。記者獲悉，今后兩三年內，南京還會有五六個這樣的休閑時尚街區上市，如南京1949、玄武區的明城匯創意休閑街區、鼓樓區的頤和路民國歷史文化風光片區、建鄴區的南湖國際風情街區和2072亞洲美食風情街區、下關區的AGH時尚策源地、江寧的秦淮國際風情街等。
即便是上海那樣的一線城市也就一兩個“新天地”，如今南京一下子冒出10個南京1912，商業面積近30萬平方米，不免讓人“捏把汗”：南京究竟需要多少南京1912？
層出不窮的酒吧街
涂珺，安徽人，幾年前來到南京做生意，現在是江蘇潤陽投資有限公司的副董事長。
好靜的她，喜歡閑暇時和幾個姐妹喝喝茶，聊聊天。時間長了，她們發現，南京缺少那種小而靜的酒吧，那樣幾個朋友不僅可以聊天還可以喝酒。于是，出于為自己找個空間的考慮，涂珺決定自己做條酒吧街。
由于之前涂珺是做工程的，對酒吧不陌生，但經營酒吧還是頭一遭。于是，她邊選址邊全國各地考察。最終，她看中了南湖公園旁邊，緊鄰秦淮河一塊10000多平方米的商業地塊。經過一年多的建設，該項目將于9月1日正式啟動招商。
南湖商圈帶來希望
“在南京1912，沒有500萬到1000萬元，根本別想做酒吧，但在我們這里，一兩百萬元也就能做了。”涂珺這樣推介她的“國際風情酒吧街”。
涂珺介紹，南京1912基本上都是大體量的酒吧，面積大多上千平方米，“但我們想做那種開放式的小酒吧，室內面積也就200多平方米。中間是舞池，周邊10來座位便能讓幾個朋友享有自己的空間，其他的人則可以享用露天酒吧。”
“一些藝術學校的畢業生可以嘗試做做酒吧。因為他們有藝術細胞，開的酒吧比較有個性，幾個朋友湊個一兩百萬元也不難。”涂珺說。
對于為何選擇南湖這個相對“偏僻”的地方，涂珺有自己的“小算盤”。她承認，南湖國際風情街區的地理位置不在市中心，從目前來看，人氣難以聚集。但南湖商圈的規劃讓她看到了希望。據介紹，南湖商圈將打破“居家消費”模式，向“假日消費”模式轉變。
南湖居家消費模式通常集中在居民住所周圍，半徑一般在200米內，居民在消費時一般不會超過一小時，消費目的性較強，消費比較理性，多數是產生客觀需求才會產生消費，且購買金額通常較少。而一旦去新街口消費，經常產生沖動性購買行為，消費金額相對較大。但河西進主城區目前道路比較擁堵，南湖居民到新街口消費的成本越來越高。通過改造南湖商業街，將其打造成“假日消費”模式，將3公里以內的人群鎖定其中，這樣一來居民消費時間就會增加，部分商圈可以達到二十四小時，從而彌補南湖商圈不留人不聚人的缺陷。
打造安靜的小酒吧
“南湖的人氣上來了，還愁酒吧沒有人來嗎？”涂珺笑著說。
對于涂珺做小酒吧的想法，一位業內人士表示贊同。“畢竟南京1912以及其他一些分散的酒吧都比較鬧，一般進去以后說話根本聽不見。而南京還有一部分人，確實需要一個既可以聊天又能喝酒的地方。”但該業內人士同時提醒，招商很關鍵，不能誰有錢就放誰進來。
“大學生創業有他的優點也有其缺點，雖然創意很好，但不懂經營也很有可能失敗。就拿南京1912來說，當初第一批招商的時候，雖然有門檻，但相對不高，一般只要有錢就能進。可事實證明，被淘汰的那些往往就是不懂經營的人。”
將江寧人留在江寧
與涂珺一樣，江寧東山街道也正是看好秦淮河的優勢，欲在東山腳下打造一個“秦淮國際風情街區”。
據記者了解，該項目占地面積171畝，總投資約20億元，由東山街道聯合江寧三家民營房地產開發商成立的南京衡成置業有限公司打造。預計11月份左右舉行奠基儀式，3年內建成，目前招商工作已經啟動，正在和國內多家成功酒吧商洽談。
從市區到江寧起碼半小時的路程，“秦淮國際風情街區”如何吸引人氣？項目負責人郭主任介紹說，他們曾經做個調查，很多江寧人都有在本地“吃不好、玩不好”的感覺，到1912消費的群體中江寧人占到了25%。江寧以前都沒有上檔次的咖啡屋和茶社，隨著這兩年經濟的發展，特別是開發區、科技園區精英人才越來越多，對消費水平的要求也日益提高。相關人士表示，早前入駐江寧的“上島”“名典”等連鎖店現在生意非常火爆，僅勝太路一年的餐飲消費就達3億元。這個風情街區就是要將江寧人留在江寧消費。
郭主任透露，街區將沿秦淮河建設個性化的現代建筑，以酒吧為主題向餐飲等相關行業輻射，酒吧占的比例在20%左右。建成后，“秦淮國際風情街區”也將交給成功運營南京1912的上海東方三采投資顧問有限公司統一管理，確定的運營模式仍然是“只租不賣”。南湖國際風情酒吧街、秦淮國際風情街區，再加上已經開街的水木秦淮，在秦淮河畔，南京將有三個“不夜城”。
南京需要多少“酒吧”？
南京人到底能養幾個南京1912？南京大學一位經濟學專家很明確地表示，10個南京1912顯然是過剩了。“南京并不是北京、上海那樣的大城市，太多的同業態街區只會讓市場飽和，消費者會無所適從，商家更是賺不到什么錢。”
近幾年來，南京人的消費水平大大提高，這是有目共睹的。據江蘇商報了解，南京現有5輛賓利轎車，世界最高檔跑車法拉利也有買家，萬元一只的LV包更是引得市民搶購，這些都可以看出南京的高檔商品市場空間十分巨大。
世界著名雜志《ELLE》的中文版《世界時裝之苑-ELLE》今年推出“南京情調”專刊；德基廣場ESCA-DA的VIP門檻是一次購物滿3萬元，開業短短數月里，他們已經積累了150名VIP客戶，其中有100位是常客。這也足以證明南京越來越被時尚界關注，奢侈品的消費力可見一斑。
但南京在短短幾年內要興建這么多個休閑娛樂美食街區，還是讓不少業內人士和專家捏了把汗。
“像上海那樣大體量的城市，也就新天地、衡山路兩個大型休閑區。憑南京的消費能力，要同時支持10個南京1912幾乎不可能。”不少專家在接受江蘇商報采訪時表示。
按理論來說，人均國民收入1萬美元時，平均休閑建筑規模在3萬~4萬平方米。而南京今年上半年城鎮居民人居可支配收入才達到10863元，約合1000多美元，居民文教娛樂服務業支出占家庭消費支出比重僅15.7%，還沒有達到小康18%的目標值，現在卻要興建10個平均建筑面積在3萬平方米以上的休閑街區。“假如這些休閑街區不是因為市場發展的需要而建設，造成的資源浪費是非常可怕的。”
在記者采訪中，欲建新休閑街區的企業均異口同聲地表示，他們走的是“差異化”道路，與“1912”的模式不盡相同。那么，這一條條所謂的“差異化”道路如何才能走好，就成了業內最為關心的話題了。
“如果‘差異化’經營只落在口頭上，而實質經營內容仍然與‘1912’大同小異的話，風險太大了。”業內人士紛紛感嘆。
都與“1912”比高端
明城墻解放門至玄武門段，聚集了臺城、雞鳴寺、玄武湖等南京最“經典”的景觀，而這里就是建筑面積達7萬平方米的“明城匯創意休閑街區”。據了解，“明城匯”將為國際文化交流與城市精英聚會創造休閑空間，打造以若干主題創意Loft(住宅辦公自由轉換)為主，輔以餐飲、休閑、娛樂、特色產品展示及主題酒店為一體的RBD（休閑商務區）。
據介紹，“明城匯”將分三期開發，其中一期解放門到西家大塘段已交付，目前正在招商運營。一期將引入以休閑與交流為主要服務對象，具有新穎、別具一格經營模式與裝修理念的知名品牌中高檔餐飲、咖啡廳、酒吧、美容SPA、商務會所等入區經營。
目前，一期8000平方米絕大部分已成功招商，入駐商家有COFFEELING啡感覺、SECCO德國主題餐廳、富臨飯店（阿一鮑魚）、公館菜餐廳、煌都私房菜、美容SPA會所等高端品牌，其中COFFEELING啡感覺和SECCO德國主題餐廳已正式開業，富臨飯店（阿一鮑魚）正在裝修，預計近期營業，其他商家也陸續進入裝修階段，預計9月底項目一期開街。
項目二期將圍繞3304廠沿城墻廠房改擴建，建筑總面積約為18000平方米以及昆侖路地下物業，建筑面積約3000平方米，主要引入廣告創意LOFT，主題酒店、特色商品展示、音樂劇場、休閑娛樂、特色餐飲等。
對于這是另一個南京1912的說法，負責“明城匯”項目運作的江蘇一德商業置業管理有限公司總經理葉寶林明確表示，兩者的定位完全不同。他告訴記者，最大的區別就是“1912”的消費者相對偏年輕，整體氛圍比較熱鬧，而“明城匯”的定位更加高端、目標更明確。
“‘明城匯’項目范圍內覆蓋常住人口約12萬，湖南路、珠江路從業人員約4萬人，玄武湖風景區及周邊景點年接待旅游人次約120萬。”葉總稱，他們將坐享30多家重要機關，玄武飯店、明基古南都飯店、南京國際廣場等南京標志性商業物業，以及臺城花園等高端社區集聚的數十萬25~50歲、年收入過8萬元、偏愛交流與悠閑生活的高端目標人群。
另據記者了解，明年6月前后，一個總占地近80畝，融時尚產品、創意聯盟、資訊發布等藝術時尚業態于一體的“AGH創意產業園”，將現身挹江門，這個由724研究所老廠房改造而成的產業園，將是“1912”的“升級版”。
“目前，南京的時尚消費還處在懵懂期，還有很多未被挖掘的消費能力。”該項目運營總監黃偉淵自信地說。他們的定位將比南京1912更高檔，引進的品牌都是上海以及海外的一線品牌，如Sixty Hotel、H&&&&M等，目前正在洽談當中。南京還設有一個專門的時尚品牌、新品發布現場，AGH將提供一個這樣的場地。這里，還會引進法國大餐、雪茄吧、SPR等。
■記者手記，不能單純復制“1912”
“一個城市擁有自己的休閑地標是成熟的表現，有特色的商家在一起能組成消費中心，然而這樣的中心一到兩個就夠了。”業內專家表示。該人士分析說，新建的休閑項目從中心區向郊區擴散，這個趨勢是很正常的。南京市中心因為有了“1912”，其他酒吧街的發展潛力相對要小一點。然而市郊雖然機會多，但是隨著未來這些地區酒吧街的上市量放大，風險也逐步加大。
“各種項目一哄而上，地區和業態分布均顯現出不合理的局面。”專家認為，南京一定要根據當地的消費水平和地域文化來進行理性規劃，否則盲目引進太多時尚休閑項目往往要付出沉重的代價。
暫且不去猜想10個“1912”同時上市后，他們的存活狀況如何，僅從已經開街的“南京1912”、石鼓路“新樂園”和“水木秦淮”營業狀況來看，“南京1912”經歷了兩年多的陣痛期后正逐步走上正軌；“新樂園”則因為配套跟不上，經營狀況不盡如人意；盡管依靠秦淮河那樣的天然優勢，堅持走特色之路的“水木秦淮”，開業一年多有所改觀但進步并不大。從影響力的角度看，如今外地人到南京，基本上都會去“1912”，而其他的名氣還欠些火候。
其實南京1912之所以成功，有它的理由。
首先它占盡天時、地利、人和。“南京1912”除地處南京市中心區域，與總統府一墻之隔外，南京1912周邊的歷史文化旅游景點、企事業單位、高校眾多，又緊鄰市政重點打造的珠江路、長江路，加上周邊交通線路的便捷，以及離新街口不到1000米的距離，可以說經營輻射范圍極廣。其次，從內部的硬件環境來看，民國府衙式建筑和總統府后花園的美譽，足以讓消費者更加青睞高雅環境，在喧囂的城市里享受彌足珍貴的文化氛圍。更重要的是，“南京1912”是城市白領、時尚小資、外籍人士的聚集地，它緊鄰珠江路科技街區，加之周邊企事業單位、高校云集，剛崛起的大行宮CBD缺少相關的配套設施，南京1912的出現剛好填補了這一空白。
隨著市場經濟的深入滲透，我們的企業和商人們已經越來越了解市場競爭規律。目前想在南京做休閑街生意的企業，幾乎都明白不能互相“克隆”，并特別強調自己與他人的不同之處。但如果兩個人剛好夠分的蛋糕10個人來搶，不拿出獨特創意和新穎的營銷手段，怎能爭得立足之地？
|
