今天各大門戶的財經(jīng)頭條，再次關(guān)注房價問題。以北京、上海為代表的中國“個人房價收入比”為133.72，位居77國第4位。也就是說，京滬地區(qū)個人大致需要133年才能購入一套100平米的高檔住宅。
中國的房價何以會成為今天的狀態(tài)？中國的天價房是源于市場的炒作？人口眾多供地稀少導致的高地價？亦或剛性需求的使然？你們錯了，這些都是表面，都不是問題的關(guān)鍵。
中國的樓市就像是一枚由山巔滾落的雪球，除了最開始的那一外推，其后完全是不靠外力的在越滾越大，靠的是內(nèi)推力。
中國房地產(chǎn)的第一層內(nèi)推力，來自于一個中國獨有的基本規(guī)則：只要你蓋好了房子，你就不愁賣不出去房子。我們先來看一個奇特的邏輯怪圈。
一個投資者購買一個100萬的房子，首付20萬，貸款80萬。此后，他們自己左手倒右手（當然房主的名字不一樣），因為自己倒手，他們可以將這個房價炒高到任何程度。假設此后這套房子炒高到200萬，首付40萬，貸款160萬。當然，這樣的過程中，第一套房的貸款必須被提前還貸或者轉(zhuǎn)按揭，也就是他將第二套房的銷售款200萬提前還貸第一套房的80萬貸款，還剩下120萬。再扣去兩次用到的首付20萬和40萬，還剩下60萬。
大家一定要把這個邏輯看清楚了，在這樣的一個左手倒右手的過程中，最后的結(jié)果是不是很驚訝呢？這個投資者直接套到了60萬元錢，而房子依然還在自己手中，只是房子的貸款增加到160萬。但即使自己還不起貸款，房子被銀行收回去了，又有什么關(guān)系呢，60萬還在自己手中啊。
人們肯定很奇怪這樣的邏輯怪圈怎么實現(xiàn)的？關(guān)鍵點在于兩個：一是貸款銀行成了冤大頭。二是風險轉(zhuǎn)嫁給了后續(xù)購房者。比較配合的是，中國的銀行恰恰愿意成為這個冤大頭。
當一開發(fā)商老板跟我講到這個循環(huán)規(guī)則時，我很驚訝！這個規(guī)則有點像是股市中莊家的倒手，更厲害的是，借助了銀行的杠桿，這種倒手更能實現(xiàn)空手套白狼。
不幸的是，這種可怕的規(guī)則卻在中國的房地產(chǎn)市場中廣泛大規(guī)模運作，而且到目前為止沒有被普通投資者識破：中國的地產(chǎn)商在開盤之前，都會弄一個內(nèi)部認購，超過一半以上的房子都被內(nèi)部認購掉。這樣的過程其實就是開發(fā)商找人向銀行貸款買房，本質(zhì)是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行。只要產(chǎn)權(quán)一變換，銀行的錢就全進到開發(fā)商的腰包了。而真正想買房的老百姓，基本都告訴你全部賣掉了，制造“饑餓營銷”。然后過幾天告訴你說有人退房，把內(nèi)部認購的房子高價轉(zhuǎn)移到老百姓手里，鈔票再一次進入地產(chǎn)商的腰包。而老百姓還慶幸好不容易買到房子，殊不知自己成了高風險的接盤者。銀行更是成了冤大頭。
大家一定問，這樣的循環(huán)規(guī)則為什么在國外比較難實現(xiàn)呢？最最關(guān)鍵的是國外地產(chǎn)商搞內(nèi)部認購的難度很大，因為國外銀行不一定愿意貸款給開發(fā)商找的那些內(nèi)部認購的人。
而在中國，內(nèi)部認購卻能輕松實現(xiàn)，為什么？中國的地產(chǎn)商能與銀行內(nèi)部人員出現(xiàn)大量的勾結(jié)串通，而銀行內(nèi)部人員當然不是希望為銀行賺錢，換句話說或是中國的地產(chǎn)商在養(yǎng)著他們。而如果銀行成了冤大頭，虧損最后還是由老百姓買單。
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