其實就缺這10億 孫宏斌含淚賣掉順馳中國
12.8億元，擁有55%的控股權(quán)。這是兩個高于傳聞的數(shù)字。有多位業(yè)內(nèi)人士認為，孫宏斌是含淚出讓順馳控股權(quán)。孫宏斌則拒絕就此發(fā)表評論。
業(yè)界普遍認為，路勁基建并購順馳是買了個便宜貨
這是萬科并購南都之后，中國房地產(chǎn)界最大的新聞，且更有戲劇性。
9月5日，香港路勁基建與順馳中國有限公司正式簽署協(xié)議時，順馳中國董事長孫宏斌對路勁基建董事局主席單偉豹說，你買了個便宜貨。單點頭稱是。
第二天，單偉豹在香港接受本報采訪時，依然難掩“買到便宜貨”的興奮。
“孫宏斌其實就缺這10個億左右，順馳在年底前會有約30億元的售樓收入到手，但他等不及了，所以7月13日便與我們簽了意向書，我們隨即借了2.7億元給順馳應急。”
在此次并購中，香港上市公司路勁基建(1098.HK)，將對順馳作出合共5.7億元的貸款及貸款擔保；另外與順馳定下三項期權(quán)協(xié)議，包括以9億元對順馳中國增資拓股，拿下55%股權(quán)，同時與路勁第二大股東合作，合資3.8億元買下蘇州鳳凰城兩個地塊。
順馳中國，這個由孫宏斌從1994年開始打造的中國地產(chǎn)界“奇跡”，在宏觀調(diào)控的風雨中終于將要改作他姓，盡管單偉豹表示，“順馳在內(nèi)地的名氣很大，并購完成之后不會改名。”
三期權(quán)構(gòu)成交易主體
此次的收購細節(jié)頗為復雜，收購將以期權(quán)形式進行，并分三部分。路勁可以在6個月內(nèi)，以不多于5億元，認購Sunco Binhai Land Ltd(簡稱順馳A)的55%股權(quán)；另外在一年內(nèi)，以不多于4億元，認購Sunco Real Estate Investment Ltd(簡稱順馳B)的55%股權(quán)，順馳A及順馳B均為BVI公司，由順馳中國全資擁有。兩家公司的資產(chǎn)，即為順馳中國的全部在16個城市的42個項目。
單偉豹指出，要分開順馳A及順馳B，是因為順馳中國的部分資產(chǎn)股權(quán)不明確，需要較長時間進行盡職審查，故先把股權(quán)及帳目清楚的部分劃入順馳A，6個月內(nèi)完成增資拓股，余下部分劃入順馳B，有12個月時間查清楚。
他說順馳A擁有可供發(fā)展成為建筑面積約210萬平方米的土地，現(xiàn)時尚要7億元的地價費用，及欠銀行約7億元貸款；順馳B擁有可供發(fā)展為建筑面積約250萬平方米的土地，而在其它合營企業(yè)則攤占100萬平方米建筑面積，尚要支付16億元的地價費用，及欠銀行16億元的貸款。路勁合共斥資9億元增資拓股，將持股順馳中國55%股權(quán)，按比例攤占合共308萬平方米的樓面面積。
第三個期權(quán)是順馳本來持有位于蘇州工業(yè)園鳳凰城R1、R2及R3地塊權(quán)益，其中R1已開始發(fā)展，由順馳保留。路勁與第二大股東深圳控股(0604.HK)，可以在9個月內(nèi)斥資不多于3.8億元，合資收購R2及R3地塊權(quán)益，分別占65%及35%權(quán)益，路勁出資2.47億元。兩地塊樓面面積為130萬平方米，即路勁會再攤占84.5萬平方米。
助順馳貸款5.7億
路勁又對順馳系內(nèi)公司作出多項貸款及擔保。包括為順馳A取得不多于3億元的短期貸款，路勁及其大股東惠記分別向銀行提供2.73億及2727萬元現(xiàn)金存款作為抵押；貸款銀行按年利率7%收取利息，貸款期為一年。有關(guān)擔保的先決條件是上述認購權(quán)得以行使。
另外路勁附屬公司在雙方簽定正式框架協(xié)議前，已于7月21日向順馳北京提供2.7億元的貸款，年利率高達12%，是項貸款由順馳大股東兼董事長孫宏斌作出個人擔保，并以其私人持有的天津融創(chuàng)奧城60.3%股權(quán)作為質(zhì)押。換言之，路勁為順馳合共解決了5.7億元的短期資金缺口問題。
路勁主要從事內(nèi)地的公路建設及營運業(yè)務，但對于房地產(chǎn)也不是完全的門外漢，集團現(xiàn)時有六個房地產(chǎn)項目，三個位于廣州，三個位于江蘇的常州。建筑面積合共160萬平方米。
有“冠軍基金經(jīng)理”之稱的謝清海，透過惠理基金及個人合共持有路勁7030萬股，占總股本11.66%，謝清海9月6日接受本報電話訪問時，以“敏感”為由，不肯評論路勁兼營房地產(chǎn)的決定。
其它機構(gòu)投資者則對路勁的決定反應負面，國際評級機構(gòu)穆迪投資計劃將其債券評級降級，現(xiàn)時路勁的評級為Baa3，受影響的債券為2億美元。穆迪副總裁Elizabeth Allen指出，交易令路勁的投資方向轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，這方面的整體投資風險及現(xiàn)金收入波動都較基建投資為大。
穆迪估計房地產(chǎn)的相關(guān)資產(chǎn)在未來1-2年會增至該公司總資產(chǎn)的35%。另外穆迪關(guān)注路勁在行使12.8億元認購權(quán)時，將如何支付所需資金，因此考慮將路勁的債券降級。
單偉豹則認為路勁資金充裕，投資者毋須擔心。他說路勁現(xiàn)時有7億元銀行存款，另有4億元售樓收益到年底便可以動用，加上在公路業(yè)務每月有7000萬-8000萬元現(xiàn)金流，足以支持該公司鯨吞順馳。
“其實他(孫宏斌)是運氣不好，順馳2004年開始高速發(fā)展時，遇上了宏觀調(diào)控，在香港上市計劃告吹，更影響其資金來源，以這家股本只有約10億元的公司，要同時發(fā)展700多萬平方米的樓面面積，野心確是大了些。”單偉豹說。
雖然交易被部分機構(gòu)看淡，但路勁股價不跌反升，9月6日在香港股市氣氛低迷下，開市后股價便搶高至9.8港元，收市更升至9.9港元，升6.45%。
汪浩：不能單從價格來看交易
12.8億元，擁有55%的控股權(quán)。這是兩個高于傳聞的數(shù)字。有多位業(yè)內(nèi)人士認為，孫宏斌是含淚出讓順馳控股權(quán)。
“確實，這個交易價格遠遠低于公司的價值。單是公司現(xiàn)有的700多萬平方米的土地，就不止這個價格。”順馳中國有限公司總裁汪浩對本報記者說。而順馳中國董事長、大股東孫宏斌則拒絕就此發(fā)表評論。
“但我認為不能單從價格來看這個交易”，汪浩說，10多億資金注入后，徹底解決了順馳的現(xiàn)有問題，公司從此可以更安全、健康地發(fā)展，對公司本身、合作方、銀行、施工企業(yè)、客戶和員工，都是好事。“從長遠來看，對老孫也是有益的。”
毫無疑問，過去一年來直至現(xiàn)在，順馳最大的問題是資金問題。自2003年底實施全國化戰(zhàn)略以來，順馳在16個城市擁有42個項目，土地儲備700多萬平方米建筑面積。但與此同時，順馳在應交地價款、應付銀行貸款、施工款等方面，有10億元左右的缺口。其中主要欠款項目是北京的領海項目和蘇州兩個項目。
“誰都知道，土地是順馳最大的價值。”汪浩說。但如果沒有新的資金注入，土地價值就無從實現(xiàn)。這就是孫宏斌今年3月“復出”順馳以來，一直尋求外部資金支持的主要原因。
“這次交易是以增資擴股的形式進行，10多億元將會全部投入到解決公司遺留問題，孫宏斌本人不會拿走一分錢。”汪浩告訴本報記者。據(jù)介紹，這筆資金將投入到順馳現(xiàn)有進入城市的既有項目的操作和運營中，不會用于大規(guī)模買地。譬如，資金到位后，天津兩個項目的后期將會很快開盤。
汪浩向本報記者確認，路勁基建注資順馳后，順馳的品牌，包括總裁汪浩在內(nèi)的管理團隊都不會有變化，“因為順馳不僅有土地，有全國化形成的品牌，還有成熟的管理團隊，而路勁基建主要是做基建業(yè)務，房地產(chǎn)開發(fā)及管理不是長項。”
但是，路勁基建肯定會有管理成員進入順馳。這是否意味著孫宏斌將讓出董事長一職？“這個我暫時無法確認，因為路勁基建是上市公司，雙方的合作協(xié)議有待其股東大會批準。”
汪浩透露，“我們已經(jīng)決定，順馳在3年內(nèi)將重啟上市程序。而且，順馳的戰(zhàn)略目標也沒有變，仍然是要做全國第一，當然，我們可能要用5年甚至更長的時間來實現(xiàn)這個目標”。“你放心，有了路勁基建及其股東的支持，順馳未來會有更大的發(fā)展。”(特約記者羅綺萍本報記者袁一泓香港、北京報道)
|
