早報(bào)記者昨日獲悉，上海龍柏地區(qū)的大上海國(guó)際花園三期上海風(fēng)景近期將推出一批以超小戶型為主力的樓盤。樓盤房型集中在22-70平方米，最小戶型居然僅僅只有22平方米，還不到官方90平方米“小戶型”的四分之一，一舉刷新滬上住宅小房型之最。
市場(chǎng)漸疲催生超小戶型
“上海風(fēng)景樓盤”售樓人員告訴記者，這批以小戶型單身公寓為主的房源將在7月中下旬開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右。全裝修的公寓參考酒店式公寓模式，其中最小房型即22平方米房源只包括衛(wèi)生間和臥室，不設(shè)廚房。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實(shí)超小戶型公寓并不是第一次出現(xiàn)，上海早前也出現(xiàn)過類似房源，但大部分都位于市中心地區(qū)。比如2001年開盤的靜安區(qū)樓盤藍(lán)朝部落走的也是小戶型酒店式公寓路線，推出房源最小在25平方米左右。
隨著上海房?jī)r(jià)走高，近期滬上超小戶型樓盤并不少見，低總價(jià)成為了其主要賣點(diǎn)。此前松江樓盤上海青年城同樣以小戶型為主，主力房型為40－73平方米左右的一房和75平方米的兩房。最小房型為38平方米。樓盤首批房源一經(jīng)開盤就早早銷售完畢。
對(duì)于單身人士來(lái)講，類似房源性價(jià)比頗高，即使日后改善住房，購(gòu)買的小戶型房源只要地段優(yōu)越，出租可以獲得相當(dāng)回報(bào)。以藍(lán)朝部落為例，目前二手房市場(chǎng)上類似房源售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，由于最小房型的租金也能達(dá)到2000元以上，其租金回報(bào)為5%～6%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大戶型房源。
從銷售情況來(lái)看，由于總價(jià)較低，目前小戶型房源的銷售成績(jī)明顯好于大戶型。雖然近期樓市低迷，但新長(zhǎng)寧開發(fā)的天山地區(qū)兩個(gè)樓盤由于推出50平方米左右小戶型還是引發(fā)了連夜排隊(duì)熱潮。而隨著小房型售罄，樓盤剩余大戶型也開始走起降價(jià)路線，近期兩房房源報(bào)價(jià)明顯低于此前小戶型售價(jià)。
超小戶型需完善功能
小戶型樓盤的走俏一部分要?dú)w功于90/70政策的推行，由于國(guó)六條明確規(guī)定必須保證住宅樓盤90平方米以下房源必須占到70%以上，使得開發(fā)商不得不在小戶型規(guī)劃上下足功夫。政策一經(jīng)實(shí)行，就有開發(fā)商開始專門研究小戶型住宅的開發(fā)。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)老大萬(wàn)科就在2007年中的半年報(bào)中明確表示，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)小戶型尤其是60平米以下超小戶型產(chǎn)品的研究，強(qiáng)化在這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
不過對(duì)于超小戶型有業(yè)內(nèi)人士表示，目前住宅設(shè)計(jì)應(yīng)該符合三個(gè)最基本的條件，最大的一個(gè)需求就是能在房子里睡覺。睡好了還要吃飯、如廁，所以，餐廚和衛(wèi)生功能自然不能缺少。會(huì)客、休閑、儲(chǔ)物等功能都是為了提高居住者的生活質(zhì)量而派生出來(lái)的。
按照國(guó)家住宅設(shè)計(jì)的有關(guān)規(guī)定：一般住宅，臥室的面積應(yīng)該不小于12平方米；廚房不少于4平方米，而衛(wèi)生間也不應(yīng)低于3平方米。僅以廚房為例，操作臺(tái)的長(zhǎng)度就不少于2.1米，剩余空間還應(yīng)留足洗菜盆、通風(fēng)設(shè)備等空間。顯然，這種22平方米的迷你戶型由于空間有限，衛(wèi)生間已經(jīng)小到不能再小，體現(xiàn)餐廚功能的廚房更是被省略。“可以說(shuō)，如此小的房子只剩下最基本的睡眠功能，從理論上已經(jīng)不能稱為完整意義上的住宅，只能稱為‘類住宅’”。它雖然滿足了一些年輕人暫時(shí)的居住需求，作為投資的話，購(gòu)房者也不應(yīng)只考慮迷你戶型總價(jià)低，還要考慮樓盤地理位置，這樣買下后才能順利租出去。
不過，從小戶型到超小戶型，開發(fā)商的產(chǎn)品開發(fā)越來(lái)越走向極端。相比于外地，上海22平方米小戶型依然還算寬敞，外地部分開發(fā)商推出的產(chǎn)品更加極端。最近西安一個(gè)樓盤推出的戶型更可以襯得上迷你，最小戶型不足13平方米，并且開發(fā)商堅(jiān)持五臟俱全，廚房衛(wèi)生間統(tǒng)統(tǒng)囊括其中，超小面積的衛(wèi)生間被形容為需要“坐在馬桶上洗澡”。
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