“外行”地產商進入模式
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時間：2008-7-7 13:06:54 來源：中國經營報
作者：中國地產網制作 我來說兩句 |
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一擲千金型
敢于“觸地”的外行，幾乎都是資金雄厚，強勢進入。由于房地產業屬于資金密集型行業，特別是金融和土地新政的系列推出，使傳統的杠桿資金模式幾乎失靈。再加上市場的競爭日益激烈，實力不夠就沒有資格覬覦這塊肥肉。
兼并重組型
“外行”地產商常常采取收購股權、土地和項目的資本運營形態。這些企業幾乎都在其他行業積累了大量資金或創出了品牌。一般上市公司多采取這種模式。
資源利用型
資源型、關系型企業，能拿到優良的土地，得到地方首長、要害部門的大力支持。但是這種企業往往只考慮土地和關系這一頭，對產品尤其是市場的另一頭準備不足。一般都是一些區域性的企業，特別是一些外地企業以招商引資或政績工程的方式進入。
上下游借力型
無論是主動了解還是被動拖入，地產業的上下游企業，一不小心就會分一杯羹，特別是與開發商有近親關系的。
“外行”地產商運營形態
完全自組公司
在已經成功的房企挖一到兩個成熟的職業經理人或操盤手，并帶出一個團隊，借助他們的專業力量實現由投資商向開發商的轉變。比如希望集團，以及荷蘭ING的后期職業代理人方式。
與成功房企合作
與一個成功的房企合作，比如聯想與順弛當年的合作，摩根與復地的合作。他們更多是充當投資商的角色。
與經驗豐富的專業機構合作
通過一個成功項目或品牌的運作，完成從外行到內行的轉變。像廣州星河灣與本土策劃大師王志綱的合作，包括最初北京萬通與香港策劃大家鄧智仁的合作。
與金融機構合作
與金融機構合作由二級市場切入，如海內外機構向四大資產公司（中國東方資產管理公司、中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司、中國長城資產管理公司）和銀行單體或打包收購不良資產的方式。
外行進入房地產四大忌
一忌盲目樂觀：只憑道聽途說、別人勸說或引誘擅自闖入，對市場和消費者沒有基本的調查和深入的了解，定位不準確，在人才結構和管理制度等方面也沒有充分的準備。進入后才發現到處是陷阱和難題。但是開弓沒有回頭箭，只能硬著頭皮往前走。用高昂的代價換來稀薄的利潤甚至虧損，以及下次成功的經驗。
二忌慣性思維：一些企業特別是其他行業的品牌公司，往往還依賴或不自覺地走老路。有的貿易型企業和工業企業在團隊建設和運營模式上基本不熟悉房地產企業的特點，還沿襲原有的觀念和機制，結果造成企業或項目人才流動頻繁，管理混亂，功敗垂成。
三忌虎頭蛇尾：一些投資商由于對房地產行業和市場缺乏了解，以為投入啟動資金就可以拉動消費，靠墊資和賣期房就能完成整個資金鏈的循環，短期就能賺大錢。過程中發現遠不是這么簡單，后續資金跟不上，造成項目中斷或爛尾。不但沒掙到錢，反而把多年積累的錢砸進去了。
四忌貪大求洋：一些成功企業剛剛進入房地產，不是傾囊而出也是重兵投入。結果由于房地產行業政策和市場變化莫測，自身對行業周期性認識模糊，導致五指分開，泥足深陷，發展戰略空洞而模糊，最后不得不壯士斷臂，收縮戰線。
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