| “深喉”揭秘：化整為零“吃”地
目前，藍(lán)海和他的團(tuán)隊(duì)仍在全國各地奔波，幫浙商買地。不過在藍(lán)海眼中，資本進(jìn)退土地整個(gè)過程并無特別過人之處，無非就是掌握好兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是拿地，二是退出。只要操作得當(dāng)，既不違法，又能賺錢。
拿地秘訣：化整為零
一家開發(fā)商一次拿下3600畝地，你說有可能嗎？按照現(xiàn)行的國家政策，肯定是不行的。
早些年，省一級的國土資源廳可以批500畝以下的土地項(xiàng)目，但后來就收口了，每年要報(bào)指標(biāo)，實(shí)際上省一級能審批的權(quán)限就非常小了。
做這個(gè)項(xiàng)目的就是我一個(gè)朋友，他們拿下這個(gè)項(xiàng)目還算早，受到的約束并不多，但還是想了很多辦法。
當(dāng)時(shí)他們的操作方法就是，把這個(gè)地塊分成9個(gè)項(xiàng)目，每塊的面積不相等，但都不超過省政府核準(zhǔn)的面積；而且每個(gè)項(xiàng)目都由不同的公司申請，每個(gè)公司背后都有不同的獨(dú)立法人。
地方政府只有對城區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃的義務(wù)，只要不違反規(guī)定，開發(fā)商是5家還是10家，可以另當(dāng)別論。
所以，這樣操作，任何一步都是正規(guī)合法的。
拿下土地后，第二個(gè)問題就來了：上千畝的土地要在短期內(nèi)開發(fā)是非常困難的。
前兩年國家出臺了一個(gè)規(guī)定：如果占有土地遲遲不開發(fā)，第一年要繳罰金，第二年就要收回。
不過還有一個(gè)大家都心知肚明的說法就是：項(xiàng)目土地上哪怕只造一幢小樓，你也不能說我沒開發(fā)啊。
3600畝地，9個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目的地塊上只造一幢樓，那就成了實(shí)質(zhì)性開發(fā)。
賺錢秘訣：倒騰土地
即便只賺囤地的錢，也得把這個(gè)項(xiàng)目的定位策劃好，使相關(guān)概念嚴(yán)絲合縫。然后通過自行評估、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式賺取利潤。
我們曾在安徽買下一塊地，100畝左右，每畝20萬元，總價(jià)2000萬元。不久后就把它轉(zhuǎn)讓給了另一家公司，以我們自己定的評估價(jià)，折算成30萬元/畝，總價(jià)就是3000萬元，對方也可以接受。我們之間沒有做直接的土地買賣，而是把80％的股份轉(zhuǎn)讓給對方，對方最后支付了2400萬元。
算算這筆賬，時(shí)間不長，但這塊地一進(jìn)一出，溢價(jià)400萬元。此外，我們?nèi)匀晃沼?0％的股份，隨著今后對方公司對這個(gè)地塊追加投資，我們持有的股份也會(huì)跟著升值。
土地退出采用股份轉(zhuǎn)讓的方式，現(xiàn)在很多企業(yè)都這樣操作。不涉及到土地交易，既有效規(guī)避了高額土地稅，溢價(jià)部分又沒有土地增值稅，實(shí)在是一箭雙雕的好辦法。
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