期待金融創(chuàng)新產(chǎn)品
據(jù)了解，此次放開(kāi)后保險(xiǎn)資金可投向的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購(gòu)買(mǎi)自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)四類(lèi)。獲利較為豐厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則被排除在外，征求意見(jiàn)稿明確規(guī)定，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、參與住宅類(lèi)商品房的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售、提供無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的債權(quán)融資。
據(jù)覃曉梅介紹，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商業(yè)物業(yè)是保險(xiǎn)公司最為關(guān)注的房地產(chǎn)形態(tài)，首先商業(yè)物業(yè)針對(duì)企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶(hù)，一般體量規(guī)模較大，集中管理，出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝唬欢≌袌?chǎng)則針對(duì)個(gè)人，更類(lèi)似于零售市場(chǎng)且分散管理，對(duì)于資金量盤(pán)大的保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)，投資商業(yè)物業(yè)更為適合。此外，與住宅市場(chǎng)不同，商業(yè)物業(yè)回報(bào)率較為穩(wěn)定，年收益率在7%－8%之間，再加上回報(bào)周期長(zhǎng)，這更加吻合保險(xiǎn)資金作為機(jī)構(gòu)投資者的口味。她預(yù)計(jì)，目前成熟市場(chǎng)的保險(xiǎn)資金中有約三成是投向商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的。
保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以投資一些位于黃金地段的標(biāo)志性建筑等商業(yè)性房地產(chǎn)，可以委托專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。業(yè)內(nèi)人士分析，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)還比較稚嫩，因此地域上也都選擇的是風(fēng)險(xiǎn)較小的黃金地段以降低風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)巨投資基金管理有限公司董事長(zhǎng)孫飛還建議，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，相較其他投資資金而言，保險(xiǎn)資金進(jìn)入時(shí)間晚，規(guī)模小，目前市場(chǎng)已經(jīng)被前期進(jìn)入的投資資金占據(jù)優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)政策放開(kāi)初期就選擇直投的模式仍有一定的難度，可以選擇與信托、PE資金合作等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)投資以熟悉市場(chǎng)。
保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，收益穩(wěn)定但流動(dòng)性較差，因此建立什么樣的退出機(jī)制，也是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)考慮因素。因此征求意見(jiàn)稿規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)的投資回收機(jī)制，包括直接轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓債權(quán)、股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品、將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行證券化或設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃實(shí)現(xiàn)退出等方式。
華安產(chǎn)險(xiǎn)副總經(jīng)理李安民表示，在具體的投資方式上更傾向于投資房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的方式規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。李安民認(rèn)為，如果直接投資房地產(chǎn)，保險(xiǎn)公司至少是要專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)房地產(chǎn)部門(mén)，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)不但增加成本，在發(fā)展初期也會(huì)面臨各種專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，同時(shí)也較難保證所投資金的安全性。幸福人壽董事長(zhǎng)孟曉蘇也認(rèn)為，REITs對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常好的載體，按照國(guó)外成熟模式的經(jīng)驗(yàn)，其年收益率一般可達(dá)7%-8%。 本新聞共 3頁(yè),當(dāng)前在第 3頁(yè) 1 2 3
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