綠地集團在海外的投資速度，與它在那些二線城市開發的超高層一樣令人驚訝。
與王健林那份首富的飚勁不同，張玉良那張微胖的圓臉看上去很是溫和。他似乎一直保持微笑的唇型，很少顯露凌厲的機鋒。
但在集團的發展上，張玉良絕對是一個工作狂.他以近乎激進的節奏帶著這個巨型的國資企業揚帆海外，四處攻城略地。從韓國到澳洲，從北美到歐洲，綠地集團的速度與激情，已經超越了包括老對手萬達在內的一眾房企。
2013年7月，張玉良連續宣布了兩起海外投資計劃。其一是與全球最大酒店管理集團之一的西班牙MELIA集團簽署酒店資產置換諒解備忘錄；其二則是從全球前十大公共基金“加州教師退休基金”收購洛杉磯中心城區大都會項目。兩項交易涉及總投資高達77億元人民幣。此前，它還與加拿大基金Brookfield就澳大利亞悉尼CBD區域一幢辦公樓及一幢歷史保護建筑達成開發協議，計劃投資超過26億元。整個2013年，綠地集團計劃的海外投資計劃是100億元人民幣。
如今他也來到倫敦。當地時間1月7日，綠地集團以6億英鎊的代價購入倫敦開發商Delancey旗下Minerva有限公司位于倫敦Wandsorth鎮的Ram啤酒廠開發項目。該項目總占地面積超過3萬平方米，規劃建筑面積近9萬平方米，擬打造一個集住宅、商業于一體的大型社區。
在綠地之前，萬達、總部基地與中國平安均已在倫敦購入或是開發地產項目。更引人矚目的則是華人首富李嘉誠，這位地產商一邊高位拋售香港和內地的物業，一邊大手筆投資英國的基礎產業，甚至一度被指“買下整個英國”。
在經過20余年的發展之后，累積起經驗和巨額財富的中國地產商們要率先反攻倫敦了嗎？
從2008年起，中國私人財富增加的速度與規模，用世邦魏理仕環球研究部執行董事陳仲偉的比喻就是讓人“目瞪口呆”。
根據貝恩咨詢與招商銀行聯合發布的《中國私人財富報告》（2009-2013）整理發現，中國億萬富豪的數量與可支配的財富總量，在過去4年時間里增長了4倍多。
截至2012年，中國有70萬名高凈值人士（可投資資產超過1000萬元人民幣），他們可投資財富達到22萬億；其中，4.3萬名超高凈值人士（可投資資產超過1億元人民幣）可投資財富總額則達到6萬億。
但在過去幾年時間里，有70%的高凈值人士在考慮或是已經完成自己、至少是重要家庭成員進行海外移民。
他們的出走將部分房地產市場轉移到海外。世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉根據私人財富報告進一步做出估算，高凈值人群有可能把5%的可投資資產投向海外房地產市場。這意味著，中國高凈值人群在海外投資房地產的規模可達1.1萬億。其中，億萬富豪手中的市場容量至少為3000億。
不能放過這樣的機會，國內的房地產開發商開始與客戶一起出走。綠地是最早，也是動作最大的一個。
這主要是因為，張玉良堅持海外投資的速度一定要快。
“原則上不會考慮同當地開發商合作。”張玉良在采訪中表示，“因為節奏不一樣，他們節奏太慢。”他表示，只要條件具備，綠地在海外項目三個月就要開工——其在悉尼項目的速度令當地政府也瞠目結舌。
綠地速度還體現在收購方面：“我們不會談一個項目談兩年。兩個月，談不下來就換項目。”張玉良說。他不斷的從基金、政府機構和地產商手中收購項目。綠地在海外的發展沒有固定的模式，既對舊的物業進行改造，也直接購置土地進行開發，或是干脆推翻原有規劃重新發展。
綠地同時還以資產置換的方式持有海外項目。受金融危機影響，過去幾年時間里北美和歐洲的資產估值正處于低谷，再加上人民幣不斷升值，這是難得窗口期。張玉良在采訪中表示，目前海外優質資產估值大幅縮水，國內物業估值卻處于高位，“這個時候就要拼命換。”他說。
以綠地與西班牙酒店MELIA的資產置換為例：作為標的物的兩個酒店項目位置良好，如果是在北京、上海，其資產評估價值應該在5萬-6萬元/平米。但受歐債危機等因素影響，其與綠地資產置換過程中的評估報價僅在2萬元-2.5萬元/平米區間內。
“它的資產相當于縮水一半，不換的人豈不是傻子嗎？”張玉良說。
他還有著更長遠的用意，是為集團的全球化開辟道路，“如果先把這個市場搶到手中，日后綠地參與全球市場會更容易。”
當然，綠地集團也要面臨各種挑戰。陳仲偉告訴本刊，中國開發商在海外將首先面對人才問題。除非當地的精英能夠確認企業將會長期留在當地進行投資，否則他們很難會加入到中國的團隊之中。就算開發商決定長期留在當地進行開發，也要付出遠高于市值的薪酬才能吸引人才加入。
“在國外，最大的困難就是核心人才的缺乏。”張玉良并不否認這一點，“但僅就我個人而已，我覺得市場是最難把握的。”
為此，綠地集團開始進行資本布局。首先是上市，去年綠地集團成功借殼盛高置地（00337.HK），今年綠地集團登陸A股市場也幾無懸念。其次則是試圖染指金融產業，綠地集團與貴州省將在小額貸款公司、金融資產交易、金融租賃公司以及商業銀行等四大領域展開戰略合作。
房地產金融化、國際化已經是大勢所趨，房企們以不同的方式順應潮流。
在美國，萬科從一開始就選了與當地的龍頭企業鐵獅門合作的方式。陳仲偉認為，作為一個已經非常成熟的住宅開發商，萬科的目的并不是像鐵獅門學習如何在異地進行開發，而是如何進行資產管理，這顯然是戰略層面更深遠的考量。
不過，作為國際金融中心的紐約對來自海外的投資限制多多，而倫敦則更開放和安全。這個地位越來越重要的國際都市，被來自世界各地的買家視為最安全的避風港。
“我相信在過去它的重要性可能還不如紐約，但是現在可以說是與其平起平坐了。”陳仲偉告訴《中國企業家》。陳此前曾任職于法國巴黎銀行和摩根大通證券研究部。在金融全球化時代，倫敦恰好連接了亞太與美國。“香港下午四點鐘收市后，倫敦則剛剛開始運作，這之后你可以來到紐約繼續交易。“香港/東京——倫敦——紐約，構成了一個24小時不停息的環球金融市場。”陳仲偉表示。
以綠地為代表的中國房企這一輪海外布局，正與全球金融中心24小時不間斷的交易軌跡重合。
房地產、金融與國際化最完美的代表，或是在張玉良的下一個海外投資計劃：據報道，綠地集團在倫敦金絲雀碼頭金融區擬建超高層公寓項目，總建筑面積近10萬平米。金絲雀碼頭是倫敦新興的金融區和購物天堂，這里摩天大樓云集，因匯集包括匯豐、花旗等在內的金融巨頭備受關注。這里遵守只租不售的地產游戲規則，已經成為新興的國際CBD中心。
2014年，綠地集團以120億元人民幣的代價，刷新了內地房企在倫敦的投資記錄。以倫敦為起點，綠地等中國房企們國際化與金融化的大戲正在上演。
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