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　　酒吧街的新機遇 
 
 　　2004年6月，北京市朝陽區國土房屋管理局的一紙拆遷公告將北京的三里屯推進了全面改造中。近4年的時間過去了，昔日的三里屯已經被徹底的拋棄。取代那些個性酒吧的是一棟棟已經或正在崛起的大型商業建筑。從3·3服裝大廈到三里屯SOHO，再到“三里屯Village”，國際化、大體量、高端定位成為了新三里屯商業的標簽。

　　面對新三里屯的變化，業界的看法褒貶不一。有業內人士認為，全面改造后的三里屯區域雖然定位成新商圈還為時尚早，但已經可以看到的一個顯著變化是，三里屯正由“本土化”走向“國際化”。而有專家則表示，在一條不足3公里長的街道上打造多個大型商業地產項目，勢必將造成“體量大、消化不良”的結果，而國際化的高端定位也或將令改造后的三里屯落到“曲高和寡”的境地。

　　供應壓力

　　今年6月，新三里屯將正式開業。總建筑面積達到了17.2萬平方米的新三里屯由香港太古地產與基匯資本中國基金合資收購，總投資額達到了48億元人民幣。項目以3·3服裝大廈為界分為南北兩區。北區定位高端，分布了國際一二線品牌旗艦店和特色酒店；南區則定位年輕時尚客戶群體，包含了大量餐飲和星級酒店。記者近日在走訪三里屯時看到，目前該項目臨近工體北路南區的整體工程基本完成，少數幾棟樓還在進行外墻建設，鋼鋸切割金屬的刺耳聲音不時隔著厚厚的圍墻傳出來。

　　與其一路之隔的三里屯SOHO也正在緊張地進行施工，預計今年二季度也將正式開始招商。該項目投資近50多億元，總規劃建筑面積為47萬平方米，包含商業、寫字樓和高檔公寓。而在三里屯SOHO和新三里屯兩個項目的西面不遠，正是世茂地產耗資30億元打造的，總建筑面積達到21萬平方米的大型商業地產項目。雖然目前該項目還沒有對外公布招商時間，但業內人士預計項目最遲將會在今年底陸續開始招商工作。

　　如此計算下來，在未來1年時間內，三里屯區域的商業新放量將達到100萬平方米左右。加之此前的3·3服裝大廈、中國紅街、那里花園等商業項目，區域內商業總體量將達到150萬平方米。面對三里屯區域今明兩年的集中放量，北京商業經濟學會理事賴陽指出，如此大的體量商業集中放量勢必會給項目招商帶來壓力，此前三里屯一直是自然形成的酒吧街，但隨著后海、朝陽公園的興起，三里屯逐步走向沒落，缺乏了鮮明的特色，吸引人群的魅力隨之下降。在此背景下，即使將來再涌現許多新建的酒吧，也可能會由于缺少了過去自然形成的味道而很難聚集大量的人流。

　　同時，賴陽認為，三里屯區域聚集了大量的使館，區域商業也正是依托這些使館而形成的滿足外國使節人員需求的商業街區，因此其并不具備形成大型商業中心所需要的消費人群的條件；同時，區域周邊又缺乏寫字樓項目，也不能提供必要的消費人群。再加之目前該地區內的交通狀況尚不理想，又與CBD商業中心距離過近，因此也難以吸引消費者。

　　商業定位 曲高和寡

　　正如業內人士所提到的，目前在三里屯區域內即將開業的3個大型商業地產項目，全部定位國際化，走高端路線。如太古地產打造的“三里屯Village”將引進眾多國際品牌的旗艦店和環球店，包括一個全球最大、面積達3160平方米的Adidas環球店。而SOHO中國董事長潘石屹計劃將三里屯SOHO打造成北京的“銅鑼灣”，把香港和世界各地的國際化生活方式帶到三里屯。相隔不遠的世茂地產打造的也是一個集超五星級酒店、品牌商業、文化休閑于一體的高端商業中心。

　　不難看出，三家擁有商業地產開發豐富經驗的品牌地產企業都信心滿滿地在三里屯打造各自高端商業地產項目。正是這樣同質化的定位引起了業界專家的質疑，聯想到此前包括中國紅街、3·3服裝大廈等同樣走高端、國際路線的項目，紛紛半途而廢，更加深了業界對區域商業地產前景的擔憂。

　　記者在走訪三里屯酒吧街的3·3服裝大廈時看到，這個曾經開業時達到98%入駐率的商業中心現在已經落到了苦苦支撐的境地。開業不到3年時間卻流失了12%的租戶，而曾經想要打造的“吃、喝、玩、樂于一體的新商業模式”，最終還是變成了以特色服裝為賣點的大市場，且近況不佳。一位租戶告訴記者，現在每天的銷售額基本上是零，難以為繼。來這里購物的幾乎都是淘便宜貨的年輕人和外籍人士，所謂的高端客戶只是空談。而同一時間，記者在3·3服裝大廈西面的三里屯雅秀服裝市場卻看到，盡管市場的門口正在進行裝修，但門前依然車水馬龍，市場內購物的人也是摩肩接踵，與3·3服裝大廈相比可謂是冰火兩重天。

　　賴陽認為，三里屯區域內有盈科中心、太平洋百貨這兩個較大型的成熟購物中心，再加上3·3服裝大廈、雅秀服裝市場，以及在建的新三里屯、三里屯SOHO等商業地產項目，可以說已經構成了一塊商業地產聚集區。但總體來看仍然顯得比較孤立，沒有形成具有濃厚商業氛圍的街區，走國際大牌路線必然要面臨很大的考驗和困難，“3·3”經營不佳即證明了這一點。而亞洲購物中心協會輪值理事長郭增利更是直言，該區域發展國際化品牌缺乏競爭優勢，且將面臨定位過高、舉步維艱的困境。

　　寫字樓的潛力

　　相比令業內專家紛紛堪憂的商業地產項目，區域寫字樓的發展前景得到了不少專家的一致認可。郭增利認為，三里屯區域內發展寫字樓的潛力是非常巨大的，一方面是因為這里集中了大量的使館，可以吸引許多與之有業務往來的企業入駐；另一方面，區域緊鄰東三環，屬于CBD的北部，也較為適合寫字樓的開發。

　　仲量聯行相關人士在采訪中表示，三里屯區域有著得天獨厚的地段優勢，盡管目前區域內僅有三里屯SOHO、世茂地產項目等部分新寫字樓供應，但區域周邊寫字樓市場較為活躍，包括中宇大廈、美林大廈、ChinaView、富凱大廈、幸福廣場等項目為形成三里屯區域寫字樓商務氛圍提供了有力幫助。

　　潘石屹在接受采訪時認為，三里屯區域非常適合建設中小企業需要的寫字樓。目前區域在住宅建設上，開發商已經充分注意到要有高檔、中檔、低檔，不同比例的融合。但在商業物業、寫字樓和商場的規劃上，卻都過分強調了高檔，似乎寫字樓一定要為“世界500強”建。事實上，支持經濟增長和城市發展的真正動力不是這些“世界500強”，而是中國自己的企業，尤其是那些中小型企業，但絕大多數開發商很少去研究這些中小型企業的市場環境、辦公環境和工作環境。

　　為了彌補目前三里屯區域內的高檔寫字樓過多而缺少為中小企業設計寫字樓不足的空白，潘石屹強調，三里屯區域的地理位置非常獨特，周邊都是成熟的社區，包括使館區。在未來形成商圈時一定要注意不同功能、不同檔次的融合。