【陳國強(qiáng)】:各位網(wǎng)友你們好，很高興與大家交流。
【顧云昌】:網(wǎng)友朋友們大家好，很高興與大家交流!
國五條相關(guān)細(xì)則將有效遏制假離婚現(xiàn)象
[網(wǎng)友依水淼]:繼廣東省率先出臺“國五條”樓市細(xì)則之后，北京、上海和重慶三大直轄市也相繼出臺了調(diào)控細(xì)則。其中，北京的細(xì)則就專門強(qiáng)調(diào)了京籍單身人士的購房規(guī)定，請問嘉賓，這一規(guī)定能否遏制“離婚熱潮”這一國五條出臺所產(chǎn)生的一連串社會(huì)效應(yīng)?
【陳國強(qiáng)】:應(yīng)該可以比較有效地遏制這種為了獲得購房資格假離婚這種現(xiàn)象。但是，如果他要蓄意地通過一些不合法的手段，或者是用一些其他的，也不能完全杜絕，它可以有效地遏制，但是，通過這條規(guī)定并不能說完全可以把這種現(xiàn)象杜絕。
【顧云昌】:北京市出臺單身人士只能買一套房，其實(shí)不是第一家，第一家是上海。上海兩年前就這么辦了，但是好像也沒有造成很大的反響。不像北京市這次反響這么大。上海這次也出現(xiàn)了離婚成倍增長的情況。也就是說，有些人兩口子只有一套房，離婚以后，就一個(gè)人有一套房，一個(gè)人沒有房，可以另外買一套。北京的如果兩口子兩套房，原來規(guī)定，兩套房將來離婚一人一套房，兩個(gè)人可以各買一套房。現(xiàn)在實(shí)際上按照上海來說，如果一個(gè)家庭只有一套房的話，我可以買第二套房，單身還可以買第二套房，是這樣一個(gè)關(guān)系。買第二套房的貸款利率和首付款和買一套房不一樣的。上海的離婚主要是為了買房時(shí)候成本降低，我離婚了，男的有房，女的沒有房，買房的時(shí)候是七五折的利率，首付款30%，比1.1倍的利率和首付款60%，差距太大了。所以，兩口子離婚的目的是為了在差額上，就是為了在買房成本上降低，所以他們離婚了。北京市原來沒有這個(gè)規(guī)定。就是一個(gè)家庭擁有兩套房也可以離婚，擁有一套房也離婚。兩套房離婚就是為了買第二套房、第三套房，兩個(gè)人加在一起三四套房，兩個(gè)人只有一套房的是為了省它的買房的錢。在北京，如果一個(gè)家庭已經(jīng)有兩套房了，他們就會(huì)復(fù)婚了，因?yàn)榫蜎]有意義了。如果兩個(gè)人只有一套房的，還有意義，因?yàn)?a target="_blank">貸款可以省了，利率也省了，首套房的首付也省了。
[網(wǎng)友呆頭小鵝]:對于第二套房貸款，各地細(xì)則目前均無明確表示。您認(rèn)為是什么原因沒有對二套房首付比例及貸款利率的調(diào)整做出具體規(guī)定?
【陳國強(qiáng)】:國五條對于二套房貸要求是繼續(xù)從嚴(yán)，有兩種理解，一個(gè)是堅(jiān)持過去的已經(jīng)明確的首付六成，利率上調(diào)1.1倍，堅(jiān)持既有的要求，這是一種從嚴(yán)。第二種理解是在原有基礎(chǔ)之上，把門檻繼續(xù)提高，像北京已經(jīng)明確了，肯定會(huì)在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)上調(diào)門檻，但是具體的標(biāo)準(zhǔn)沒定，是七成還是什么比例，利率是算基準(zhǔn)利率的1.1倍還是幾倍，沒有明確，這個(gè)問題，我覺得有些地方也在細(xì)則里面留了余地，就是看市場的變化情況來確定是否繼續(xù)把二套房貸的門檻進(jìn)一步提高。因?yàn)檫^去已有的規(guī)定，就是首付六成，利率1.1倍，這個(gè)是已經(jīng)非常嚴(yán)厲的了，就是對于第二次買房來說，而且，過去對于二套房貸這樣一種嚴(yán)厲要求，實(shí)際上很多業(yè)內(nèi)的市場的有一些質(zhì)疑意見，第二次通過銀行貸款買房當(dāng)中有多少比例是一些改善型需求，比如賣掉舊房換新房，賣掉小一點(diǎn)房子換一套大一點(diǎn)房子，實(shí)際上是屬于合理的自住需求，但是，在現(xiàn)行的這樣二套房貸政策環(huán)境下，讓他們受到誤傷，所以這一條對于二套房貸各地的表述規(guī)定有差別，我覺得也是背后有比較復(fù)雜的原因。其中一個(gè)就是我剛才提到的，就是信貸政策對于部分市場的一些改善性需求或者一些合理的需求有誤傷，這個(gè)也是一個(gè)重要原因。
【顧云昌】:決定二套房貸的首付款的比例和利率，各地政府是沒有權(quán)利的，由中央銀行決定的。中央銀行決定的情況下，比如它提出最低值，最低要求原來二套房是60%的首付，1.1倍的貸款利率，只能在這個(gè)上限，比如63、65，不能57、58，只能1.1倍以上，不可能以下，因?yàn)槭悄敲匆?guī)定的。這次央行沒有宣布這樣的，地方政府也不能做這樣的主張。因?yàn)楦纳菩孕枨螅绻麑Ω纳菩孕枨蟛扇√岣呃剩莻α烁纳菩孕枨螅@里有一個(gè)很大的矛盾點(diǎn)，既要支持改善性需求，又要提高二套房的比例。這實(shí)際上有一個(gè)矛盾，如何解決處理這個(gè)矛盾的問題。
地方政府要結(jié)合當(dāng)?shù)貭顩r，制定符合當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際的細(xì)則
[網(wǎng)友薇薇安的春天]:多地密集出臺國五條細(xì)則，顯現(xiàn)出“一線城市趨緊而二線偏松”的態(tài)勢，您認(rèn)為造成這樣現(xiàn)象的原因是什么?一線城市的細(xì)則想較于二線城市的細(xì)則會(huì)有哪些區(qū)別?
【陳國強(qiáng)】:在目前住房市場不同城市不同區(qū)域的差異化表現(xiàn)是非常明顯的，在各地出臺的地方細(xì)則里面，體現(xiàn)了這種差異化。在整體上來看，一線城市相比較中央版的國五條，他們是從嚴(yán)從緊的特征非常明顯，已經(jīng)出臺細(xì)則的二線、三線城市，主要還是二線城市，一些省會(huì)城市，以及單列市，和一線城市相比，就顯得比較寬松。針對市場一線、二線、三線、四線城市區(qū)域的差異化，的確需要用有差異化的政策去對應(yīng)，不能夠簡單地一刀切的辦法來面對這樣一種明顯差異化的市場。在細(xì)則里面體現(xiàn)出有些從嚴(yán)從緊，有些比較溫和，有些偏于寬松，這種情況本身是正常的。關(guān)鍵針對地方政府在出臺細(xì)則以及執(zhí)行細(xì)則過程當(dāng)中，一定要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際狀況，該嚴(yán)的一定要嚴(yán)，實(shí)際上最主要的是房價(jià)的上漲幅度明顯不明顯，另外，市場的供求關(guān)系，區(qū)域庫存壓力大不大，等等結(jié)合這種情況，采取靈活的針對性的措施，我覺得這個(gè)對于市場的平穩(wěn)健康發(fā)展來說是非常重要的。所以，有不同類型的城市，有不同市場形態(tài)有差別的城市，保持政策方面一定的靈活性，這種靈活空間，我覺得是可以理解的，也是必須的。實(shí)際上如果簡單地對照一線、二線城市的話，一線主要還是北上廣深幾個(gè)城市，當(dāng)然，不同城市之間也同樣還是有區(qū)別。北京、上海、深圳、廣州在細(xì)則內(nèi)容的措詞上，或者一些具體政策的規(guī)定還是有差別，整體上他們和中央版的國五條相比，都是從嚴(yán)從緊的特點(diǎn)是比較明顯的。二線城市，由于既有東部的一些市場房價(jià)上漲比較快，房價(jià)水平比較高，另外市場供給比較緊張的城市，也有大量中西部的一些省會(huì)城市，市場形態(tài)、市場的供求矛盾、房價(jià)的上漲情況和東部的，雖然同樣屬于二線城市，但是二線城市之間實(shí)際上也有明顯的差別，所以，一線相比二線城市，從嚴(yán)從緊，就是在細(xì)則里面細(xì)化的程度比較高，多數(shù)的二線城市和一線相比顯得溫和很多，有些是偏于寬松的，我覺得這個(gè)問題和前面講的一樣，地方政府還是要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際狀況，制定符合當(dāng)?shù)厥袌鰧?shí)際的細(xì)則，另外，在未來細(xì)則的執(zhí)行落實(shí)上面，也同樣需要把握適當(dāng)?shù)牧Χ龋{(diào)控的力度，我覺得這個(gè)也應(yīng)該說是符合我們當(dāng)前市場的實(shí)際狀況的。
【顧云昌】:剛才這個(gè)問題我已經(jīng)解釋了，一線城市由于供求關(guān)系的緊張，在國五條里面也講到了，目前在中心城市、熱點(diǎn)城市，住房供求關(guān)系的緊張狀況也存在，也就是說需求很旺、供應(yīng)不足。特別是一些限購城市，在執(zhí)行限購政策當(dāng)中，有的不符合買房人也買了房了，這樣的地方應(yīng)該是強(qiáng)化政策的執(zhí)行力度，甚至有必要來擴(kuò)大限購的面積，比如北京市仿造上海的辦法，單身人士只能買一套房，或者對個(gè)稅規(guī)定的比較嚴(yán)格一點(diǎn)。反過來三四線城市，不是進(jìn)一步遏制需求的問題，而是要想辦法促進(jìn)需求，來消化樓盤的問題。所以，剛才說的，由于我們樓市上的這種冰火兩重天，必然會(huì)導(dǎo)致出臺政策的地方政府會(huì)采取不同的對國五條的細(xì)化的政策。一線城市更多是在限購方面更加強(qiáng)調(diào)了限購，因?yàn)閯傂孕枨螅覀兊恼弋?dāng)中，無論是一線城市、二線城市、三線城市，都應(yīng)該滿足剛性需求，我們現(xiàn)在要做的就是如何遏制投資投機(jī)性需求，通過限購的辦法。實(shí)際上三四線城市，沒有限購政策，實(shí)際上允許你搞投資，甚至投機(jī)的。當(dāng)然，信貸政策是一樣的，無論是三線、二線、一線城市，限貸政策，銀行差別化的信貸政策這個(gè)是一致的，只不過在限購方面，我們想限購、限貸是兩個(gè)主題，限貸政策，中央政府、地方政府口徑是一樣的，三四線城市是一樣的，限購政策是有差異，比如北京的限購政策是嚴(yán)格的，五年限購，其他地方是一年限購。另外，還有一點(diǎn)，就是對房價(jià)的控制方面，北京還提出了要把自住性需求、改善型需求逐步納入將來限價(jià)房的范疇，未來要更多地是搞自住性的和改善性的需求，行政管理方面進(jìn)一步加大了限價(jià)房這樣的政策力度。限購方面進(jìn)一步強(qiáng)化。對于所得稅的問題，由于國家層面沒有出臺更細(xì)的如何計(jì)算的辦法，所以，各地政府在表述方面都是這樣。如果沒有辦法計(jì)算的，我就按照原來的來做。因?yàn)殛P(guān)于個(gè)人所得稅問題不是第一次出臺，在2006年有這個(gè)政策了，只不過真正實(shí)施當(dāng)中，個(gè)人按照交易價(jià)格的1%-3%，這次強(qiáng)調(diào)了20%，要看執(zhí)行20%的力度有多大，如何計(jì)算差額，這恐怕成為下一步調(diào)控，地方實(shí)施當(dāng)中的一個(gè)重點(diǎn)。
[網(wǎng)友你不可笑我可笑]:對于社會(huì)最關(guān)心的是否對住房所得的20%計(jì)征個(gè)稅，各地的步伐并不一致，多地國五條細(xì)則未涉及20%個(gè)稅，二三線城市細(xì)則從簡。對于這種現(xiàn)象，是否會(huì)造成樓市調(diào)控的不均衡?
【陳國強(qiáng)】:這個(gè)問題實(shí)際上和上一個(gè)問題是比較相關(guān)的，由于不同城市、不同區(qū)域的市場存在不均衡的狀態(tài)，存在比較明顯的差異化，所以在政策的制定上、政策的執(zhí)行上，肯定會(huì)有不均衡性。對于20%個(gè)稅的問題，現(xiàn)在已經(jīng)出臺細(xì)則的這些地方政府，在這個(gè)問題上有的采取了一些規(guī)避，有些是直面，就是說有針對性的，像北京有明確的一些細(xì)化的規(guī)定。我覺得一個(gè)重要的原因可能起來有待于國稅總局、財(cái)政部，就是相關(guān)的主管部委針對20%個(gè)稅，我覺得還是要協(xié)商一個(gè)統(tǒng)一的辦法，這個(gè)辦法就是規(guī)定相關(guān)的一些原則性要求，同時(shí)對于不同的城市，是不是從嚴(yán)執(zhí)行這一條，我覺得還是需要考慮一下各地的實(shí)際狀況。就是20%的方式，還是過去比如說按成交總價(jià)1%、2%這樣一種方式來征收，我覺得這個(gè)還是應(yīng)該可以探討的。對于市場非理性的現(xiàn)象比較明顯，過熱的跡象已經(jīng)表現(xiàn)的比較充分，針對這一類，過去已經(jīng)出現(xiàn)的投資性需求比重比較高等等，在不同城市，如何落實(shí)二手房買賣的個(gè)稅，我覺得也可以考慮，不一定強(qiáng)求一律或者強(qiáng)求統(tǒng)一的政策，允許有靈活操作的空間，我覺得恐怕是比較符合現(xiàn)在市場的狀況。這里面有一個(gè)問題，我覺得還是需要中央的相關(guān)主管部委共同協(xié)商一個(gè)辦法，個(gè)稅的問題如何來執(zhí)行。因?yàn)?008年版的關(guān)于房產(chǎn)個(gè)人所得稅，現(xiàn)在已經(jīng)過去六七年時(shí)間了，當(dāng)初的有關(guān)規(guī)定是不是還符合目前的狀況，我覺得還是需要做一些修改，原則如何去認(rèn)定，相關(guān)的成本如何去明確，包括不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜的，特別是過去有一些城市，有相當(dāng)數(shù)量的房改房，它的成本如何去核算，如何來抵扣，如何來核算它的交易差價(jià)等等，我覺得還是要協(xié)商一個(gè)辦法。如果只是依據(jù)過去2006年，多年前既有的這樣一些規(guī)定，恐怕還不能夠覆蓋目前市場上的一些特殊的情況。
【顧云昌】:本身樓市調(diào)控應(yīng)該是有差別的。因?yàn)檫^去三年房地產(chǎn)調(diào)控下來以后，我們中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了冰火兩重天的情況。總體市場的回暖，但是差距很大，一線城市，比如北京、上海的樓市回暖速度很快，一二月份房價(jià)上漲的速度，特別是三月份恐怕繼續(xù)，房價(jià)上升的壓力很大。但是另外我們看到不少的三四線城市，他們的市場反應(yīng)是相反的，由于前幾年許多開發(fā)商到了三四月份是搞開發(fā)，地方政府也給了許多土地，所以，他們現(xiàn)在的樓盤供應(yīng)量比較大，反而這些三四線城市沒有更多的人口進(jìn)入，所以，他們需求量不足，就是說，供和需求之間造成了嚴(yán)重的供大于求，有些三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了。這樣的情況下，不是要進(jìn)一步收緊政策，而是如何來消化的問題。所以，三四線城市在執(zhí)行新國五條的時(shí)候，我覺得國五條里也講到了這一些，有些城市應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行，要進(jìn)一步收緊政策，進(jìn)一步落實(shí)中央的調(diào)控舉措，特別是有些城市實(shí)際上的限購政策過程當(dāng)中，有許多人鉆了空子，或者說有些騙購的行為，就是說我沒有房票的，通過種種手段拿到了房票，就是對限購執(zhí)行不利的問題，對這方面應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，防止投資投機(jī)需求死灰復(fù)燃。但是，也有些城市本身就供應(yīng)比較大，它的消化能力不足，本來也不限購，如何進(jìn)一步啟動(dòng)消費(fèi)，來消化控制樓盤的問題。比如說我們整個(gè)去年一年的在售的面積是在增加的，總體上在售面積增加，這樣冰火兩重天的情況下面，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該有差異化，有所區(qū)別。比如你看到了，我們整個(gè)的去年一年，或者今年一二月份，多數(shù)城市，發(fā)達(dá)城市的投資增長，銷售的增長速度，是高于中西部地區(qū)的，銷售額的增長，銷售面積的增長，東部地區(qū)高于中西部地區(qū)，特別是銷售額的增長，全國銷售額增長10%，其中東部增長12.9%，中部增長5%，西部增長3.7%，可以看出樓市存在的比較嚴(yán)重的差異，調(diào)控政策也應(yīng)該有所差別。如果再對這些消化力不足的、需求不足的地方再嚴(yán)格的力度，樓市只能進(jìn)入更低迷的狀態(tài)，對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的。
[網(wǎng)友果殼里的蟲]:各地細(xì)則嚴(yán)格遵循“國五條”要求，沒有特別的“自選動(dòng)作”，如何執(zhí)行“20%個(gè)稅”政策也有待關(guān)注。有報(bào)道表示，20%個(gè)稅如何執(zhí)行或存懸念，您如何看待這一觀點(diǎn)?
【陳國強(qiáng)】:我個(gè)人對于20%個(gè)稅的執(zhí)行，的確也是有一些疑問，如果要按照國五條要求，如果普遍地用20%這種差額來征收的話，要面對各種各樣的情況。另外，對于將來的政府部門的征管環(huán)節(jié)要涉及到很多具體情況的處理，比如說一套房產(chǎn)，當(dāng)初購買的房款，包括裝修環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用，還有交付過程當(dāng)中的契稅、維修基金，后續(xù)的如果它有貸款，按揭的利息成本，等等，要核算一項(xiàng)一項(xiàng)成本，一個(gè)是需要時(shí)間，一個(gè)是需要人力，如果沒有這些原始票據(jù)，怎么去核定它的成本，以什么樣的方式去認(rèn)定。所以，像北京這樣，每年二手房的交易量十幾萬套這樣一個(gè)量，我們現(xiàn)在稅務(wù)部門，人手上能不能保證，效率上能不能保證，等等這些都是很現(xiàn)實(shí)的困難。過去為什么普遍采用按照總額1% 這樣一種方式來征收個(gè)稅，也有很實(shí)際的一些因素的考慮。現(xiàn)行的這樣一種個(gè)稅新政，對這些問題的考慮實(shí)際上恐怕是不夠的。特別剛才也提到了，過去的均產(chǎn)房、房改房包括安置房等等，它的購買成本，不是市場化價(jià)格來購買成交的，所以，有些是把個(gè)人的工作年限、資歷等等折算到房價(jià)里面，所以，核算它的購買成本以及現(xiàn)在確定它的差價(jià)，實(shí)際上存在很多技術(shù)上的困難，以及現(xiàn)實(shí)操作上的一些難題。所以，未來這項(xiàng)政策的執(zhí)行，的確需要考慮它的現(xiàn)實(shí)因素。將來會(huì)不會(huì)有些城市對于個(gè)稅存在和過去那樣比如說以成交總價(jià)1%或者百分之幾這樣一種方式征收，我覺得的確存在協(xié)商的空間或者探討的空間。這個(gè)問題是不是將來在全國普遍地按照中央的要求可以允許靈活地方式來操作，我覺得還是有待觀察。
【顧云昌】:這是一種實(shí)際情況。各地出臺的細(xì)則當(dāng)中，對于20%的個(gè)稅的解釋，還是保持了和原來2006年出臺的政策的一致性，就是首套房5年以上的免征，對于沒辦法查到原則的，可能要按照總交易價(jià)格的1到2或者2到3執(zhí)行。地方的細(xì)則沒有比中央的更細(xì)，能查到原則得如何計(jì)算它的差額，恐怕這里還有一個(gè)操作層面的東西，目前操作層面的東西各地都沒有出臺，因?yàn)橹醒胗嘘P(guān)部門沒有更多的說法。比如我的原則，這幾年的利率怎么算，我的裝修費(fèi)用怎么算，以及其他的一些稅費(fèi)怎么扣除，恐怕這里都有一個(gè)計(jì)算的問題，所以，這個(gè)沒有出臺的情況下，恐怕操作層面還存在著很大的困難。實(shí)際上，我也感覺到，地方政府的想法和地方政府的難處。因?yàn)榈胤秸纫獔?zhí)行中央的政策，但是，地方政府對樓市的態(tài)度，我覺得他們從地方的財(cái)政收入和地方的樓市，對地方的經(jīng)濟(jì)增長有很大的意義。整個(gè)來說，一個(gè)是中國經(jīng)濟(jì)盡管是去年三四季度有點(diǎn)復(fù)蘇，但是復(fù)蘇力量很弱，如果房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)矯枉過正，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的嚴(yán)重下滑，對地方的經(jīng)濟(jì)增長是不利的。第二方面，地方的財(cái)政狀況也不樂觀，從今年一二月份的全國財(cái)政收入來說，比去年的同期和去年一年都有明顯的下降。但是，財(cái)政收入當(dāng)中，無論是中央和地方的，土地出讓收入占了地方財(cái)政收入的很大的比重，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重下滑，就會(huì)影響到土地收入，影響到財(cái)政收入，就會(huì)影響到整個(gè)的地方的預(yù)算。所以，地方政府既要符合中央調(diào)控的要求，又要使經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)發(fā)展，對房地產(chǎn)的態(tài)度上，就保持了這種比較曖昧的態(tài)度。也就是說，兩者怎么結(jié)合的問題。所以，在這一輪政策出臺以后，民意方面好像對個(gè)人所得稅20%支持的程度不大，地方政府有考慮民意，再加上經(jīng)濟(jì)方面因素，所以地方政府出臺這個(gè)方面，不會(huì)過多地來自己加強(qiáng)這方面的嚴(yán)格性。當(dāng)然，另一方面，由于中央詳細(xì)的辦法沒有出臺，所以它也不可能采取更嚴(yán)格的舉措。這是我對個(gè)稅的一種理解。
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