現(xiàn)在上海戶籍人口中60歲以上，領(lǐng)取養(yǎng)老金的數(shù)量在300多萬人，25萬棟老公房，如果按每棟4戶，1戶居住兩人計(jì)算，所有老公房的1-2樓足以容納400萬老人。在這種置換思路下，政府給予稅費(fèi)上的優(yōu)惠，居民的自我改善行動(dòng)可以極大地改善自己的出行情況。但如果什么都不做，呼喚財(cái)政補(bǔ)貼，顯然對(duì)其他人是有失公平的。
對(duì)應(yīng)于這種政策困境，人們也想出了不少好的辦法。由于老小區(qū)居民，特別是需要電梯的老年居民的收入普遍不高，資金籌措就成為一個(gè)很大的問題。在諸多的籌集資金的模式中，“華東師大三村模式”被最為看好。
所謂“華東師大三村模式”，簡(jiǎn)單地說，就是開發(fā)商通過出售加層，補(bǔ)貼電梯安裝和初期維護(hù)費(fèi)用。住宅部分的改造主要是加裝電梯，以及在原結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上加層，在既有的6樓上加出一層，加出來的7樓房子歸開發(fā)商所有，開發(fā)商按市價(jià)出售，以此來補(bǔ)貼電梯安裝及大修費(fèi)用。在整個(gè)過程中，最為關(guān)鍵的一步是政府給居民改房產(chǎn)證，實(shí)質(zhì)上就是政府許可下的房地產(chǎn)再開發(fā)。
再造7樓的方式，表面看來皆大歡喜，其實(shí)不過是朝三暮四的方式。根據(jù)相關(guān)法律，商品房的土地使用權(quán)本來就是全體居民所有，居民住宅的樓頂也屬于全體業(yè)主所有，新創(chuàng)生出來的價(jià)值本該在整棟樓的居民之間合理分配。
如果政府主導(dǎo)下加層合法，那么居民為什么不能自行決定僅僅加層而不加裝電梯，然后出售、合理分配利益？這正是由于居民并不具備完全產(chǎn)權(quán)所致，這種房地產(chǎn)再開發(fā)、資產(chǎn)再增值的行為他們本身不能決定，必須依靠政府的審批。
更進(jìn)一步的，這種對(duì)居民產(chǎn)權(quán)的限制，正是阻礙上海舊城改造的原因�，F(xiàn)在，在距人民廣場(chǎng)僅1公里的范圍內(nèi)，仍有沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，使用社區(qū)公廁的老公房，表面上看是因?yàn)榉績(jī)r(jià)高昂，開發(fā)商無法進(jìn)入，實(shí)質(zhì)上卻是缺乏完整產(chǎn)權(quán)限制了居民自主改善福利。
不過，這種方式仍是實(shí)際操作中的最好辦法。在免費(fèi)的幻覺下，人們得到的福利改善雖然小于完全產(chǎn)權(quán)下的自主協(xié)商，但給定需要政府許可的情況下，實(shí)實(shí)在在的收益產(chǎn)生于政府審批，視之為免費(fèi)午餐也是合乎理性的。不過，由于加層可能會(huì)涉及底樓居民的空間、采光以及小區(qū)的公共空間等，所以仍然存在協(xié)商問題【創(chuàng)業(yè)網(wǎng)Cye.com.cn】。
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