現(xiàn)代包租婆的商住兩用避稅妙計(jì)
在廣州，有不少以出租房屋為生的收租客，他們中有不少是有穩(wěn)定工作的職業(yè)女性，雖然她們朝九晚五地敬業(yè)工作，但這并不影響她們?cè)跇I(yè)余時(shí)間里在房屋租賃市場(chǎng)上大展身手。她們憑著精明的頭腦和對(duì)樓市的潛心研究，如今大多身家百萬(wàn)，對(duì)于租賃房屋，她們有自己一套深藏不露的技巧，現(xiàn)在，我們一起來(lái)看看一位現(xiàn)代“包租婆”的精明租賃故事――
今年38歲的洪珊（化名）是廣州一家大型國(guó)企公司的主管會(huì)計(jì)，她于1998年開始接觸廣州地產(chǎn)投資，從一開始她就苦心研究房租收益率的技巧，憑借獨(dú)到的地產(chǎn)投資眼光和對(duì)稅費(fèi)的研究，她在地產(chǎn)投資中獲利頗豐。
1998年，洪珊在荔灣區(qū)買下了臨街一間上下兩層的商鋪，面積合計(jì)67平方米，其中二樓面積為20平方米。1998年正值廣州商鋪市場(chǎng)供需狀態(tài)達(dá)到了頂峰，租金下降，一些投資者覺得商鋪已經(jīng)到了飽和狀態(tài)不宜再入市，但是洪珊覺得，廣州作為南中國(guó)的商貿(mào)重地，商鋪市場(chǎng)依舊有較高的利潤(rùn)空間，而且在地產(chǎn)市場(chǎng)中，投資房產(chǎn)會(huì)越來(lái)越舊，而商用物業(yè)卻具有越租越新的特性。洪珊細(xì)細(xì)掂量后便將手中的30萬(wàn)元存款全部投入商鋪投資中，開始了她與地產(chǎn)的第一次“親密接觸”。
洪珊買下的鋪位并不是商業(yè)旺地，但是7年過(guò)去了，現(xiàn)在鋪位也已經(jīng)上漲到165元/㎡左右，洪珊并沒有滿足，她精打細(xì)算的本性在2004年的一次商鋪轉(zhuǎn)租賃中再次體現(xiàn)出來(lái)。
當(dāng)時(shí)，洪珊看中該商鋪的原因是房產(chǎn)證上的商住兩用。不少商家買下鋪位都是用作商用，每月11055元的租金收入，不計(jì)空置期一年下來(lái)便是132660元，應(yīng)納商鋪?zhàn)赓U稅132660×14％=18572.4元，則一年下來(lái)鋪位的租金凈收益為132660－18572.4＝114087.6元。
但是，洪珊卻發(fā)現(xiàn)了另一個(gè)利潤(rùn)空間，這便是租賃用途的不同造成的納稅差異。
2004年7月，在上任租客與她結(jié)束租賃關(guān)系后，洪珊再次將鋪位出租。不久，新租客張先生就找上門了。張先生是個(gè)電器經(jīng)營(yíng)商，他打算租下該商鋪后二樓當(dāng)是臨時(shí)居住用，方便員工夜晚值班對(duì)店鋪貨物的看管。
當(dāng)洪珊捕捉住這一信息時(shí)，立馬在心里打了通算盤，露出了笑意：“我們將樓下鋪位和二樓部分分開計(jì)算租金，二樓部分你可以每個(gè)月少交50元的房租，這樣一來(lái)你一年可在租賃上節(jié)約成本600元。但有個(gè)條件，你必須與我簽訂兩份租賃合同，一份是商鋪?zhàn)赓U合同，另一份是房屋租賃合同。”
張先生丈二摸不著頭腦，實(shí)在不知道這位以精明過(guò)人而聞名的包租婆打的是什么算盤，但是每月可減少租金這么好的事情就算簽訂兩份租賃合同也無(wú)妨。
看著兩份租賃合同下來(lái)了，洪珊樂(lè)了：“別小看兩份不同的合同，按房屋的出租用途細(xì)分，實(shí)際上可為自己省下一筆稅費(fèi)。”
根據(jù)廣州現(xiàn)行的房屋租賃規(guī)定，用作住宅用途出租的，繳納的租賃稅為10%，這與商用租賃的14%的稅費(fèi)相差了4個(gè)百分點(diǎn)。再者，由于洪珊的鋪位房產(chǎn)證上寫的是商住兩宜，而張先生也希望將二樓作為員工的值班居住處，那么分開兩份合同也合法合理。
臨街47㎡的鋪位每年租金為47×165元/㎡×12＝93060元（不計(jì)空置期），納稅14%為13028.4元；二樓20㎡的鋪位每年租金為（20×165元/㎡－50元）×12＝39000元（不計(jì)空置期），納稅10%為3900元。實(shí)際收入為：（93060＋39000）元－（13028.4＋3900）元＝115131.6元，凈收益和只作商業(yè)用途出租多了：115131.6－114087.6＝1044元。
表面上，洪珊每年減免承租者600元的租金是虧本生意，但是租賃稅繳納的比率的不同令她的實(shí)際收益多賺了1044元，洪珊正是在這些看似微小的數(shù)字變動(dòng)中看到更多的利益空間。
五年下來(lái)，洪珊累計(jì)投資房產(chǎn)4套，而且套套都取得不俗的投資業(yè)績(jī)，目前，房產(chǎn)總價(jià)值已近300萬(wàn)元。
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