二手鋪也要當(dāng)一手鋪來買
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時間：2006-12-25 0:44:38 來源：中國經(jīng)營報
作者：李樂 我來說兩句 |
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價格不是第一位的考量因素
同樣的投資決策，盈虧的命運卻迥然不同。一年前，全忠（化名）和賀祖鈞都還只是 “二手商鋪”的投資者，但一年之后，全忠急于將自己手中的商鋪再次轉(zhuǎn)手，而賀祖鈞卻在尋找新的可供購買的“二手商鋪”。如今，兩者命運已經(jīng)迥然不同。
隨著商鋪總體價格的不斷上漲，商鋪投資的門檻也越來越高。于是，一些出于各種原因，進行轉(zhuǎn)讓的商鋪，成為了相對廉價的投資機會。然而，廉價既意味著機會也意味著風(fēng)險。從全忠和賀祖鈞截然相反的命運，便可窺出其中規(guī)律一二。
撿便宜？
“還差八萬元。” 全忠搜羅了自己手中所有可以動用的現(xiàn)金，卻發(fā)現(xiàn)還有如此大的“首付缺口”。這一幕發(fā)生在一年前，那時，對于商鋪投資，他還只是個“新手”。全忠看中的是一個名叫“中關(guān)村E世界”的商業(yè)項目，地處北京中關(guān)村的核心位置。毋庸置疑，這里是日后賺錢的黃金寶地。
然而，現(xiàn)金的匱乏，令他不得不最終放棄。“真是湊不出那8萬元。”他的口氣里帶著無盡的遺憾。
正是這8萬元的現(xiàn)金缺口改變了他的投資命運。彼時，一心篤定中關(guān)村商鋪良好投資回報的他，開始通過各種渠道選擇其他價格相對低廉的商鋪，但并不順利。在他即將喪失信心時，某商業(yè)網(wǎng)站論壇的一個帖子又燃起了他的希望。
“是個二手的鋪位，價格只有中關(guān)村E世界的一半都不到，面積上也差不多，還是電子賣場�！彼貞浾f。更讓他心動的仍舊是位置，這個要轉(zhuǎn)賣的商鋪與自己先前看好的中關(guān)村E世界僅有不到1公里的距離，雖然規(guī)模上要小很多，但在當(dāng)時的全忠看來，便宜一半的價格，足以讓他深入了解一下這個鋪位。
隨即，他通過電話約見了這個鋪位的賣家，全忠擔(dān)心的事情，一件也沒有發(fā)生。在檢驗過各種法律文件之后，他發(fā)現(xiàn)，這是一個產(chǎn)權(quán)清楚、無任何法律糾紛，而且是已經(jīng)正式營業(yè)的商業(yè)項目�！爱�(dāng)時只是發(fā)現(xiàn)客流不太多，但上家說，這個商業(yè)項目和E世界一樣，是統(tǒng)一招商、運營的，等過了剛開業(yè)這段時間，客流肯定會上升。” 全忠回憶說。
彼時的他，并非沒有擔(dān)心，但是最終想到“差一半”的價格，他覺得還是值得冒上一次險。于是，利用銀行的商業(yè)貸款，全忠買下了這個商鋪，但到手半年之后，客流非但沒有上漲，反而下降，商鋪的出租都成了問題。而運營者在給付了三個月的“包租”費用之后，由于整體的經(jīng)營不善，包租的費用也開始拖延。就這樣，全忠在商鋪上“出師不力”。
“淘”商鋪
與記者見面時，比全忠幸運得多的賀祖鈞剛剛陪女友逛街歸來。他的女友是一個“淘寶”的高手，總能在一些不起眼的小店里買到“物超所值”的商品。賀祖鈞笑談，自己能買到一個合適的“二手商鋪”，從自己的女友那學(xué)到了不少東西。當(dāng)然，無論是淘“商品”還是淘“商鋪”，都需要時間。
“他（全忠）總共用了半個月就決定了，我用了一個半月�！� 賀祖鈞和全忠有一面之交，于是，他試圖把他取得成功的原因全部歸咎于自己花了更多的時間去考慮，但顯然，這不是問題的全部。
與全忠相似的是，他最初也一樣看中了中關(guān)村E世界的商鋪，最終卻苦于現(xiàn)金不足而放棄購買。不過，他與全忠最大的不同在于：面對價格可能會更便宜的二手商鋪時，他以最快的速度忘掉了他曾經(jīng)鐘情的中關(guān)村E世界，轉(zhuǎn)而以“一手商鋪”的標(biāo)準(zhǔn)去考量他所面對的幾個二手商鋪。
他告訴記者，自己在中關(guān)村考察的幾個二手商鋪中，“像挑選一手商鋪一樣，看重經(jīng)營水平、客流量等標(biāo)準(zhǔn)。所以在好項目可能產(chǎn)生的投資回報效應(yīng)，在許多地方根本不可能復(fù)制，隔著一條街，客流就會不同，更何況其他方面的差距�！彼f。顯然，賀祖鈞顯得更為理性。
賀祖鈞沒有抱定“IT賣場”這一條“大腿”，在中關(guān)村范圍內(nèi)考察了幾個“不合要求”的二手商鋪之后，他開始把目光投向了其他區(qū)域�！昂髞砦野l(fā)現(xiàn)，阜成門一帶的小商品批發(fā)市場，雖然沒有中關(guān)村的租金那么高，但總體回報還可以，而且氛圍已經(jīng)形成了，客流不成問題，這樣的風(fēng)險很小�！痹谶@樣的思路下，他最終選擇了一個天意批發(fā)市場內(nèi)并不算“太便宜”的商鋪。
一年過去，賀祖鈞的商鋪租金穩(wěn)定，雖然面積很小，但每月的租金還是可以達到1萬元上下。有這樣穩(wěn)定的現(xiàn)金流的支持，賀祖鈞開始考慮買進新的商鋪。而一年前和他處在同一起跑線的全忠，正在籌劃把自己手中的這個商鋪低價出手，畢竟銀行貸款的壓力甚大。
生意經(jīng)
“對于二手商鋪是否很便宜，這個倒不必考慮太多。”有著親身體驗的賀祖鈞始終提倡一種“買舊如新”的心態(tài)。因為如果一個經(jīng)營情況不錯的商鋪，應(yīng)該是升值而不是貶值的。二手商鋪之所以有時會有價格的下降，無非出于兩種情況：一是原有經(jīng)營者試圖轉(zhuǎn)行，發(fā)現(xiàn)了更好的投資機會，二是現(xiàn)有狀況經(jīng)營不善，因此，買二手商鋪時，務(wù)必不能過分期待價格的便宜。
其次是法律糾紛——這是購買二手商鋪最大的風(fēng)險所在。因為擁有獨立產(chǎn)權(quán)的商鋪，其所有權(quán)可以用作抵押向銀行借款，因此，弄清看中的二手商鋪是否產(chǎn)權(quán)干凈就十分重要。目前，記者掌握的消息表明，北京市建委正在籌劃建立商鋪網(wǎng)上交易系統(tǒng)，屆時，二手商鋪是否存在產(chǎn)權(quán)抵押或質(zhì)押的情況，便可實現(xiàn)方便查詢。
另外，賀祖鈞提醒其他投資者，在選購大型集中商業(yè)中的二手商鋪時，要留意該鋪位的位置以及其所在的樓層是否有主題店鋪。如果樓層內(nèi)沒有主題店鋪就要看其樓層的營業(yè)定位是否明確。這些都會關(guān)系到所選店鋪的人流狀況——而這與選擇新商鋪的標(biāo)準(zhǔn)幾乎沒有差異。
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