經(jīng)濟學(xué)家分析:炒房客真相 房地產(chǎn)投資賺不了錢
羅伯特－席勒是個好運氣的經(jīng)濟學(xué)家。幾乎在他預(yù)言股市泡沫破滅的書《非理性的繁榮》2000年3月開賣的同時，紐約股市開始崩潰，他由此有了金融先知的光環(huán)。幾年前，他屢言美國房地產(chǎn)泡沫會崩解，但越說房價越漲。不過，兩年下來，美國的房地產(chǎn)市場終于看跌了。應(yīng)該說，他估計的大致不差。
其實，這些預(yù)言，并不僅僅建立在他的純經(jīng)濟學(xué)分析上，他的正確在于把握了投資者的心理。最近他接受CNN采訪，對買房的一番心理學(xué)評說，很值得品味。
在席勒看來，房地產(chǎn)市場的漲落可以簡單地用從眾心理來解釋：人類是社會動物，大家彼此聯(lián)系緊密，思維都集中在相同的那么幾件事情上。聽別人說買房賺錢，自己也要買房。大家競相買房，房價就高。房價一高，買房的利益就得到證明。證明了的利益又進一步促使人們競買，在短期內(nèi)吹起一個大泡沫。要捅破這個泡沫，就得看長期的趨勢。席勒提出幾個數(shù)據(jù)，很簡單地證明了房地產(chǎn)業(yè)的實際情形。
第一，他認為房地產(chǎn)投資基本是不賺錢的。從1890到1990這100年間，在計入通貨膨脹因素后，投到住宅上的錢，回報基本為零。1987年以后，實際回報才達到年3%。第二，許多房地產(chǎn)商都說：房地產(chǎn)價格每年要增長10%。對此大可不必擔心。因為若真是那樣，最后誰也買不起房。舉個例子，1957年花20500美元買了一棟房，按10%的年增長率浮動，現(xiàn)在就值300萬！這簡直是個荒唐的數(shù)字。第三，也正是如此，經(jīng)過前一段的高增長后，未來10年的房地產(chǎn)投資很有可能賠本。
席勒最后打了個比方，說他小時候踢足球，教練總是說：不要扎堆，要和隊友拉開距離，這樣才能控制住球。如今的房地產(chǎn)市場就是扎堆的游戲，非常危險。所以他建議，自己需要房子也有能力買，就買一棟。千萬不要買第二棟，也不要買過大的房子。總之，房子買了是自己家用，不是股票，不要有投資心理。
盡信書不如不讀書，席勒的話未必句句要聽。比如我到紐黑文上學(xué)時，一套一間臥室的公寓才2萬美元。可是當時房租要每月500，一年6000美元。我在紐黑文住了九年(其間一年去日本)，房租交了5萬多。如果一去就買一套，省下若干房租不說，現(xiàn)在手里還有一套自己的房。可是，目前美國大部分大城市，房租比買房的分期付款便宜得多，背上房貸是自討苦吃。還是那句話：房地產(chǎn)市場有非常強的地方性，沒有通用的理論，一切因地而異。
我覺得，在中國，十年前買到房的人，許多不是通過市場渠道，因為有些房子是屬于單位分配、后來買斷的“福利房”，有時一家有兩套這種“福利房”，所以，市面上出租的房子有不少，人們不愁沒有地方住，不必非買房不可。只要扎堆心理一除，房價尚未可知。再則，要看人口增長曲線。再有十年，第一代獨生子女的父母大量退休。30年后，則開始大量退出歷史舞臺。他們一走，就是一對夫婦兩套房。大量進城農(nóng)民工當然會及時補充城市人口，但民工的購買力會推動房價上漲嗎？也是未可知。
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