要說(shuō)時(shí)下省會(huì)樓市的熱點(diǎn)，可以說(shuō)，除了房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)。
在日益高漲的房?jī)r(jià)面前，買房越來(lái)越成了一種奢侈品，而曾經(jīng)給不少人帶來(lái)巨大收益的房產(chǎn)投資，還會(huì)一如既往地具有特殊魅力嗎？高房?jī)r(jià)下，房產(chǎn)投資將勝算幾何？本文就從多個(gè)角度闡述現(xiàn)階段省會(huì)樓市的投資價(jià)值。
被扭曲的"全民投資"理念
一直以來(lái)，我們?cè)谡務(wù)摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，總是認(rèn)為自住需求占據(jù)主流，話雖如此，但在房?jī)r(jià)快速上漲的今天，樓市在某種意義上卻已進(jìn)入了"全民投資"時(shí)代。
為什么這樣說(shuō)？對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買力進(jìn)行簡(jiǎn)要分析后就不難得出這樣的結(jié)論。決定今天省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力的，至少有這樣幾種因素。首先就是自住型的買家，特別是首次置業(yè)者，石家莊市場(chǎng)剛性需求的巨大是不可否認(rèn)的，并且隨著外來(lái)人口的不斷增加，呈逐年上升之勢(shì)。其次就是一些長(zhǎng)線投資的買家，但隨著省會(huì)房?jī)r(jià)狂飆，部分注重長(zhǎng)線投資的買家也開始逐漸采取觀望態(tài)勢(shì)。可以說(shuō)，目前影響市場(chǎng)的，則是大量的社會(huì)閑散資金，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，就成為他們最佳的投資平臺(tái)。因此，說(shuō)省會(huì)目前進(jìn)入了全民房地產(chǎn)投資熱，并非言過(guò)其實(shí)。
但事實(shí)上，"全民投資"并非水到渠成的事情，至少反映了兩個(gè)問(wèn)題，一是公眾個(gè)人投資渠道不足；二是我們?nèi)狈ω?cái)商教育，進(jìn)而無(wú)法提高公眾個(gè)人投資的理念和素質(zhì)。對(duì)房地產(chǎn)深有研究的河北新業(yè)律師事務(wù)所主任律師張霄云認(rèn)為，正是由于房?jī)r(jià)不斷上漲，導(dǎo)致許多人缺乏創(chuàng)業(yè)激情，盲目投資房地產(chǎn)，以期快速獲得收益，這種情況并不正常。高房?jī)r(jià)透支長(zhǎng)線回報(bào)
高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)嚴(yán)重地透支了房產(chǎn)的利潤(rùn)。據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心的調(diào)查，房?jī)r(jià)收入比在2∶1到3∶1之間，屬于一個(gè)合理范圍。但我國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)收入比早已超過(guò)了12∶1。在這種現(xiàn)實(shí)情況下，一向以穩(wěn)健為特點(diǎn)的長(zhǎng)線投資日益黯然失色。
業(yè)內(nèi)人士用一組數(shù)據(jù)說(shuō)明：比如投資一套50萬(wàn)元的房子，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益（例如3年國(guó)債）是3％，則無(wú)風(fēng)險(xiǎn)年收益應(yīng)當(dāng)有1.5萬(wàn)元；如果希望實(shí)現(xiàn)5％的收益，則應(yīng)當(dāng)有2.5萬(wàn)元，月租金需達(dá)到2000元；而如果加上折舊，例如20年，每年折舊需要1萬(wàn)元，則月租金需達(dá)到近3000元。然而從省會(huì)目前的出租市場(chǎng)看，要達(dá)到3000元的租金水平是比較困難的。
高房?jī)r(jià)如以投資未來(lái)樓市價(jià)值為代價(jià)，投資者就應(yīng)當(dāng)提醒自己好好算筆賬。據(jù)了解，專業(yè)理財(cái)公司對(duì)評(píng)估物業(yè)有一個(gè)公式：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年≤房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年≥房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)值，則該物業(yè)的升值空間就要打上問(wèn)號(hào)了。
宏觀調(diào)控顯現(xiàn)"疊加效應(yīng)"
樓市越瘋狂，其還能持續(xù)多久就越值得置疑。在過(guò)去的一年里，無(wú)論是輿論還是政策，都在不斷地抑制投資行為，但是投資大潮并沒(méi)有因此而消退，相反，民眾投資的熱情越來(lái)越高漲。是不是房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)對(duì)政策變得麻木不仁？
情況并非如此。現(xiàn)在的"全民投"資房產(chǎn)有點(diǎn)類似2000年"全民炒股"的那一幕。當(dāng)時(shí)，有人引用美國(guó)人事后總結(jié)上世紀(jì)30年代發(fā)生股災(zāi)的那句話："連馬路上擦皮鞋的男童都跑去炒股票了，華爾街的好日子快到頭了。"而如果大多數(shù)人都把房地產(chǎn)當(dāng)做主要投資渠道，那么樓市的好日子也不長(zhǎng)久了。
對(duì)于高位運(yùn)行的樓市，政府已經(jīng)開始顯示調(diào)控的決心。央行在今年以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)多次加息，貸款利率和準(zhǔn)備金率均已達(dá)到歷史最高點(diǎn)。而提高第二套房貸首付比例的措施，也是劍指投機(jī)甚至是投資性購(gòu)房行為。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果現(xiàn)在還有人對(duì)政策不當(dāng)回事，那就太落伍了，因?yàn)楫?dāng)宏觀調(diào)控的"疊加效應(yīng)"顯現(xiàn)時(shí)，無(wú)疑是對(duì)房產(chǎn)投資的重重一擊。
房產(chǎn)投資要學(xué)風(fēng)險(xiǎn)教育
在股票市場(chǎng)高漲的同時(shí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)近期一直在對(duì)股票投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育，這種風(fēng)險(xiǎn)提示有利于投資者冷靜地認(rèn)識(shí)股市中的投資風(fēng)險(xiǎn)，逐漸從一個(gè)短期的投機(jī)者變成一個(gè)理性的投資者。其實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣需要這樣的風(fēng)險(xiǎn)投資教育。
如果要有效抑制房?jī)r(jià)，首先就應(yīng)該使房地產(chǎn)過(guò)熱的投資、投機(jī)熱降溫，如何降？一方面，需要通過(guò)財(cái)政、稅收、信貸等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要對(duì)投資者尤其是那些被動(dòng)的投資者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)教育，以防止炒房熱的蔓延。房產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是真實(shí)存在的，但許多風(fēng)險(xiǎn)被忽略了。
姑且不論已經(jīng)實(shí)施的各項(xiàng)政策今后顯現(xiàn)的作用，一直充滿懸疑的物業(yè)稅始終對(duì)房產(chǎn)投資是一個(gè)巨大風(fēng)險(xiǎn)。目前，物業(yè)稅已經(jīng)在北京、遼寧等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)試點(diǎn)，雖然具體時(shí)間表沒(méi)有確定，但是早晚的事情。物業(yè)稅不僅會(huì)大大增加房產(chǎn)投資者的成本，也將大大增加房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)能。這是房產(chǎn)投資者必須要面對(duì)的問(wèn)題。
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