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　　要說時下省會樓市的熱點，可以說，除了房價還是房價。

　　在日益高漲的房價面前，買房越來越成了一種奢侈品，而曾經給不少人帶來巨大收益的房產投資，還會一如既往地具有特殊魅力嗎？高房價下，房產投資將勝算幾何？本文就從多個角度闡述現階段省會樓市的投資價值。

　　被扭曲的"全民投資"理念

　　一直以來，我們在談論房地產市場時，總是認為自住需求占據主流，話雖如此，但在房價快速上漲的今天，樓市在某種意義上卻已進入了"全民投資"時代。

　　為什么這樣說？對市場購買力進行簡要分析后就不難得出這樣的結論。決定今天省會房地產市場購買力的，至少有這樣幾種因素。首先就是自住型的買家，特別是首次置業者，石家莊市場剛性需求的巨大是不可否認的，并且隨著外來人口的不斷增加，呈逐年上升之勢。其次就是一些長線投資的買家，但隨著省會房價狂飆，部分注重長線投資的買家也開始逐漸采取觀望態勢。可以說，目前影響市場的，則是大量的社會閑散資金，房地產市場的火爆，就成為他們最佳的投資平臺。因此，說省會目前進入了全民房地產投資熱，并非言過其實。

　　但事實上，"全民投資"并非水到渠成的事情，至少反映了兩個問題，一是公眾個人投資渠道不足；二是我們缺乏財商教育，進而無法提高公眾個人投資的理念和素質。對房地產深有研究的河北新業律師事務所主任律師張霄云認為，正是由于房價不斷上漲，導致許多人缺乏創業激情，盲目投資房地產，以期快速獲得收益，這種情況并不正常。高房價透支長線回報

　　高歌猛進的房價嚴重地透支了房產的利潤。據聯合國人居中心的調查，房價收入比在2∶1到3∶1之間，屬于一個合理范圍。但我國許多城市的房價收入比早已超過了12∶1。在這種現實情況下，一向以穩健為特點的長線投資日益黯然失色。

　　業內人士用一組數據說明：比如投資一套50萬元的房子，無風險收益（例如3年國債）是3％，則無風險年收益應當有1.5萬元；如果希望實現5％的收益，則應當有2.5萬元，月租金需達到2000元；而如果加上折舊，例如20年，每年折舊需要1萬元，則月租金需達到近3000元。然而從省會目前的出租市場看，要達到3000元的租金水平是比較困難的。

　　高房價如以投資未來樓市價值為代價，投資者就應當提醒自己好好算筆賬。據了解，專業理財公司對評估物業有一個公式：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，那么該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年≤房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益×15年≥房產購買價值，則該物業的升值空間就要打上問號了。

　　宏觀調控顯現"疊加效應"

　　樓市越瘋狂，其還能持續多久就越值得置疑。在過去的一年里，無論是輿論還是政策，都在不斷地抑制投資行為，但是投資大潮并沒有因此而消退，相反，民眾投資的熱情越來越高漲。是不是房地產業已經對政策變得麻木不仁？

　　情況并非如此。現在的"全民投"資房產有點類似2000年"全民炒股"的那一幕。當時，有人引用美國人事后總結上世紀30年代發生股災的那句話："連馬路上擦皮鞋的男童都跑去炒股票了，華爾街的好日子快到頭了。"而如果大多數人都把房地產當做主要投資渠道，那么樓市的好日子也不長久了。

　　對于高位運行的樓市，政府已經開始顯示調控的決心。央行在今年以來，已經連續多次加息，貸款利率和準備金率均已達到歷史最高點。而提高第二套房貸首付比例的措施，也是劍指投機甚至是投資性購房行為。有業內人士認為，如果現在還有人對政策不當回事，那就太落伍了，因為當宏觀調控的"疊加效應"顯現時，無疑是對房產投資的重重一擊。

　　房產投資要學風險教育

　　在股票市場高漲的同時，中國證監會近期一直在對股票投資者進行風險教育，這種風險提示有利于投資者冷靜地認識股市中的投資風險，逐漸從一個短期的投機者變成一個理性的投資者。其實，我國房地產市場同樣需要這樣的風險投資教育。

　　如果要有效抑制房價，首先就應該使房地產過熱的投資、投機熱降溫，如何降？一方面，需要通過財政、稅收、信貸等政策，加大炒房者的成本。另一方面，也需要對投資者尤其是那些被動的投資者進行風險教育，以防止炒房熱的蔓延。房產的投資風險是真實存在的，但許多風險被忽略了。

　　姑且不論已經實施的各項政策今后顯現的作用，一直充滿懸疑的物業稅始終對房產投資是一個巨大風險。目前，物業稅已經在北京、遼寧等10個省市進行房地產試點，雖然具體時間表沒有確定，但是早晚的事情。物業稅不僅會大大增加房產投資者的成本，也將大大增加房價下跌的動能。這是房產投資者必須要面對的問題。