在地產(chǎn)“冬天”，投資商用物業(yè)要倍加留神
隨著成交量的萎縮，利空消息的涌現(xiàn)，樓市的金秋正悄然過去，“地產(chǎn)冬季”成為最多地產(chǎn)人和投資者討論的話題。股市樓市同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，為了使投資者有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得較好的投資收益，德誠行地產(chǎn)和中立地產(chǎn)的專業(yè)人士提醒要注意以下5個(gè)事項(xiàng)：
一、審時(shí)度勢(shì)，把握時(shí)機(jī)
德誠行地產(chǎn)認(rèn)為，樓市的發(fā)展存在周期性，正確判斷樓市的周期，就能正確找到樓市投資的準(zhǔn)確商機(jī)。在合適的時(shí)機(jī)，以相對(duì)較低的價(jià)格介入有升值潛力的房產(chǎn)。
二、考察地段，充分了解
在落實(shí)投資前，對(duì)目標(biāo)房產(chǎn)所在地段進(jìn)行考察非常重要，考察內(nèi)容包括三個(gè)方面：第一、了解目標(biāo)房產(chǎn)所在地段未來的規(guī)劃；第二、了解目標(biāo)房產(chǎn)的升值潛力；第三、了解租客的類型和需求，掌握租金波動(dòng)情況，核算年回報(bào)率。
三、保障收益，避免空置
德誠行地產(chǎn)和中立地產(chǎn)表示，寫字樓投資者均以租金回報(bào)作為獲利手段，因而具有長期持有物業(yè)的強(qiáng)烈心態(tài)，保障收益避免空置風(fēng)險(xiǎn)最為關(guān)鍵，但其較容易受市場(chǎng)大環(huán)境影響，如金融危機(jī)、住宅泡沫爆破、股市大幅波動(dòng)等。這些現(xiàn)象容易導(dǎo)致寫字樓大幅空置、租金下滑、二手賣盤激增，甚至?xí)l(fā)只租不售局面的逆轉(zhuǎn)。據(jù)中立地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來三年有超過198萬平方米的甲級(jí)寫字樓投放市場(chǎng)，屆時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生供過于求的狀況，因而甲級(jí)寫字樓面臨的風(fēng)險(xiǎn)最大。
其次是，現(xiàn)時(shí)寫字樓稅后投資回報(bào)普遍低于5％，實(shí)質(zhì)上20年才能收回成本。按以往慣例，15年收回成本的寫字樓才值得投資。由于現(xiàn)時(shí)貨源緊缺，售價(jià)拉升至高位，但租金顯然并未與售價(jià)同步上升，以致投資回報(bào)“縮水”。如此可見，現(xiàn)時(shí)租寫字樓要比買更劃算。
雖然如此，市場(chǎng)上仍有一部分具有潛力的寫字樓值得投資。中立地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)文龍介紹，若遇到以下兩種物業(yè)，投資者不妨大膽投資：一是帶有穩(wěn)定投資回報(bào)的物業(yè)；二是售價(jià)在一萬元／平方米左右的乙級(jí)寫字樓。這類型物業(yè)需求大，客源充足、租金抗跌性強(qiáng)且還有一定的上升空間。
四、審慎選房，咨詢專家
投資樓市除時(shí)機(jī)和地段外，品種的選擇同樣重要。除商品房外還可以嘗試其它房產(chǎn)品種，例如房改房、拍賣房等。不同的品種有不同的升值空間。
五、平衡投資，長短結(jié)合
投資樓市收益豐厚但資金回收周期長，因此投資者要正確評(píng)估自己的投資承受能力，長線投資和短線操作并行，切記不要在市場(chǎng)形勢(shì)好時(shí)盲目投資，市場(chǎng)形勢(shì)不好時(shí)超出自己的投資承受能力。
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