“房奴”時(shí)代 看看二套房產(chǎn)“松綁”的理財(cái)計(jì)劃
這是一個(gè)盛產(chǎn)“房奴”的時(shí)代，也是一個(gè)以為多套房產(chǎn)為榮的年代。然而，在當(dāng)前，每個(gè)人都需要為購(gòu)置昂貴的房產(chǎn)而付出巨大的努力。無房者的焦慮與有房者的擔(dān)憂就成為“中國(guó)式業(yè)主”的真實(shí)寫照。本刊蘇州讀者王佳云，因?yàn)橘?gòu)入了第二套房而徹底打亂了原本平靜的家庭生活，如何解套“第二套房產(chǎn)”是她在2008年急需解決的難題。
正所謂家家有本難念的經(jīng)。暫時(shí)買不起房的人焦慮不安，而擁有多套房產(chǎn)的人也未必就高枕無憂。本刊蘇州讀者王佳云（化名）一家就因?yàn)橘I了一套房后而愁上心頭。
現(xiàn)年31歲的王佳云是蘇州某全民事業(yè)單位的職工，年薪有6萬元，其公積金賬戶余額有1萬元，以后每年有1萬元入賬，五險(xiǎn)一金齊。丈夫周鵬今年33歲，從事金融行業(yè)，業(yè)務(wù)能力很強(qiáng)，平時(shí)也兢兢業(yè)業(yè)，他的工資比較高，年薪大概在10萬左右，目前公積金賬戶余額2萬元，以后每年有2萬元入賬，單位也為他購(gòu)買了五險(xiǎn)一金。兒子周逸飛今年7歲，王佳云打算明年讓小孩上小學(xué)。
目前，一家三口住在蘇州市區(qū)一套房子里。房子是一次性付款買的，三房一廳，面積110平方米，目前市值160萬元左右。
夫妻倆收入都不低，在外人看來這樣已過小康水平的三口之家，房子問題也解決了，應(yīng)該是生活得有滋有味的。但是，提到目前家里經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)情況時(shí)，王佳云開始向記者大吐苦水：都是第二套房子惹的禍。
王佳云告訴記者，如果不是購(gòu)買第二套房子，這本是一個(gè)輕松的小康之家。2006年，杭州某金融機(jī)構(gòu)擬高薪聘請(qǐng)周鵬任總監(jiān)一職，開出的條件自然是比蘇州的單位優(yōu)越得多。丈夫和自己都很是心動(dòng)，況且地點(diǎn)在素有人間天堂之稱的杭州。夫妻倆經(jīng)過一番考慮后，決定全家遷往杭州。當(dāng)時(shí)，主意已決，遂于2007年元月以10100元/平米價(jià)格大手筆購(gòu)入杭州市區(qū)150平米的住宅。現(xiàn)在房貸余額64萬元，每月需還銀行5000元。
天不遂人意，后來因種種原因，丈夫轉(zhuǎn)換工作一事一再擱淺，最后也就不了了之了。但是購(gòu)買第二套房子惹的麻煩卻一直困擾著王佳云一家。
現(xiàn)在杭州那套房子已在今年1月出租給別人了。王佳云說，年租金只有4萬，這樣自己每月還得貼上兩千多元還貸款。王佳云總覺得這樣很不劃算，并且擔(dān)心如果國(guó)家再調(diào)控房?jī)r(jià)的話，房子有縮水可能。因此，杭州這套房賣還是不賣最近困擾著她。
一家人一年下來的生活費(fèi)用總計(jì)在5萬元左右。夫妻倆除了單位提供的保險(xiǎn)外，還在5年前購(gòu)買了中國(guó)人壽康寧定期險(xiǎn)，需繳20年。丈夫的保單年繳2500元，保額10萬元，而女主人王佳云的康寧定期年繳3400元，保額20萬元，需繳20年。小孩擁有國(guó)家工作人員子女統(tǒng)籌醫(yī)療保障，此外沒有購(gòu)買其他保險(xiǎn)。目前，家里的資產(chǎn)全押在兩套房子上，活期存款只有1萬元，除此以外再也沒有其他生息的資產(chǎn)了。
家里老人都有養(yǎng)老金和醫(yī)療保險(xiǎn)，況且老家還有一棟房子，一樓店面年租金不足2萬，完全可供老人家生活和醫(yī)療保障，因此老人的養(yǎng)老問題是不需要擔(dān)心的。
理財(cái)困惑：若不是購(gòu)買第二套房產(chǎn)，這本是一個(gè)輕松的小康之家。在杭州購(gòu)房原是男主人計(jì)劃工作調(diào)動(dòng)想舉家遷居，后因種種原因計(jì)劃擱淺。杭州的房子現(xiàn)市值15000元/平米，是繼續(xù)把它供完，還是脫手好？
理財(cái)需求：
短期：目前小孩7歲，但是希望他能接受較好的教育。在國(guó)內(nèi)完成本科教育后希望送子出國(guó)留學(xué)。怎樣準(zhǔn)備小孩的教育費(fèi)用？
夫妻倆的保險(xiǎn)急需完善，商業(yè)保險(xiǎn)如何補(bǔ)充？
中期：目前，夫妻倆每年的收入盈余不少，怎樣把余錢進(jìn)行投資比較好？有購(gòu)車需求，王佳云計(jì)劃買一輛10萬～15萬的家用車，如何準(zhǔn)備買車的錢？
長(zhǎng)期：夫妻倆的養(yǎng)老金如何籌集？
理財(cái)師簡(jiǎn)介
鄧杰新,目前在外資銀行從事個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)。持有香港中文大學(xué)亞太工商研究院個(gè)人財(cái)務(wù)策劃高級(jí)文憑，并通過CFPCM資格認(rèn)證考試，取得國(guó)際金融理財(cái)師（CFPCM）資格，是香港財(cái)務(wù)策劃師學(xué)會(huì)會(huì)員。獲邀為東莞電臺(tái)財(cái)經(jīng)欄目特約嘉賓。
理財(cái)方案：
以家庭資產(chǎn)負(fù)債表與現(xiàn)金流量表為切入點(diǎn)，對(duì)家庭的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，具體內(nèi)容見附表。在此基礎(chǔ)上對(duì)該家庭的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行綜合診斷，診斷結(jié)果如下：
（一） 資產(chǎn)負(fù)債分析
從家庭資產(chǎn)負(fù)債情況來看，資產(chǎn)種類較為單一，除了1萬元活期存款外，生息的資產(chǎn)只有杭州的那套房子，沒有配置如債券、銀行理財(cái)產(chǎn)品、基金、股票等金融資產(chǎn)，金融投資理財(cái)意識(shí)有提升的空間。
由于杭州的房子已有一定幅度的升值，因此投資與凈資產(chǎn)比例達(dá)69％，資產(chǎn)合計(jì)達(dá)389萬元，由此可以看出該家庭的資產(chǎn)積累能力較強(qiáng)，已有相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。
在資產(chǎn)的流動(dòng)性方面，資產(chǎn)流動(dòng)性比率=（流動(dòng)性資產(chǎn)/每月支出）=1/0.42=2.38，流動(dòng)性比率一般為3-6較合適，而王佳云家庭的這一財(cái)務(wù)指標(biāo)低于3，這說明該家庭的流動(dòng)性資產(chǎn)不足以應(yīng)付應(yīng)急性的支出，需要改善。該家庭目前有64萬的房貸余額，負(fù)債總資產(chǎn)比率=負(fù)債/總資產(chǎn)=64/389=16.45%，小于50％表示其有較強(qiáng)的綜合還債能力。
（二） 現(xiàn)金流量分析
從家庭現(xiàn)金流量表來看，該家庭目前的主要的收入來源為兩夫婦的工資、房租及住房公積金，王佳云丈夫?qū)儆诎最I(lǐng)精英，有較高的收入，王佳云的工作較為穩(wěn)定，收入水平也可以，兩人合計(jì)年收入為23萬元，屬于較理想的小康收入水平，且從每年50000元的消費(fèi)支出可以看出該家庭生活比較節(jié)儉，因此每年可有11.41萬元的較多盈余。購(gòu)買第二套房后，每年需還貸60000元，負(fù)債收入比率=負(fù)債/收入=6/23=0.26，該指標(biāo)小于0.4，說明該家庭的還債能力比較強(qiáng)。儲(chǔ)蓄比率=盈余/收入=11.41/23=49.6％，反映了其凈資產(chǎn)增加的能力強(qiáng)，這為之后的理財(cái)規(guī)劃提供了充足的資源支持。
（三） 理財(cái)強(qiáng)弱項(xiàng)分析
通過對(duì)王佳云家庭的基本資料及財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行強(qiáng)弱項(xiàng)分析，結(jié)果如下：
強(qiáng)項(xiàng)：
1、 家庭財(cái)富積累的基礎(chǔ)較好；
2、 有相當(dāng)比例的生息資產(chǎn)；
3、 債務(wù)負(fù)擔(dān)不高，償還能力強(qiáng)；
4、 兩夫婦的年齡處于中壯年階段，工作較穩(wěn)定，收入較高；
弱項(xiàng)：
1、 不動(dòng)產(chǎn)配置比例過大，流動(dòng)性資產(chǎn)配置不足
2、 生息性資產(chǎn)的品種單一、收益率較低、變現(xiàn)能力較差，投資組合有待優(yōu)化
3、 投資知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不豐富；
4、 未規(guī)劃安排教育基金和養(yǎng)老基金
5、 家庭的保險(xiǎn)保障不全面；
在理財(cái)規(guī)劃中，我們將盡量發(fā)揮及運(yùn)用強(qiáng)項(xiàng)，調(diào)整及彌補(bǔ)弱項(xiàng)，以實(shí)現(xiàn)理財(cái)的目標(biāo)。
二、理財(cái)目標(biāo)綜述
根據(jù)王佳云家庭目前的情況及其目標(biāo)，綜合理財(cái)目標(biāo)如下：
1、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，滿足應(yīng)急資金及購(gòu)車需求
2、進(jìn)行子女教育規(guī)劃，安排教育基金
3、設(shè)計(jì)投資組合，籌集養(yǎng)老金
4、優(yōu)化保險(xiǎn)規(guī)劃，完善保障功能
三、理財(cái)規(guī)劃綜合方案
1、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)：賣出第二套房產(chǎn)，預(yù)留各項(xiàng)理財(cái)需求資金
王佳云家庭有相當(dāng)不錯(cuò)的家庭財(cái)富積累和每年收入盈余，但由于丈夫轉(zhuǎn)換工作的考慮購(gòu)買了第二套房產(chǎn)，從而令相當(dāng)部分的資產(chǎn)壓在了不動(dòng)產(chǎn)上。既然現(xiàn)在丈夫轉(zhuǎn)換工作的事情已擱置，考慮到此套現(xiàn)已出租的房產(chǎn)投資收益率較低，每年所收的租金還不夠償還貸款，同時(shí)家庭應(yīng)急的流動(dòng)性資金、購(gòu)車、子女教育、夫婦的退休養(yǎng)老等理財(cái)需求都需要資金進(jìn)行滿足。
另外，從國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)面來看，國(guó)家宏調(diào)政策仍將繼續(xù)，因此建議王佳云趁現(xiàn)在該房產(chǎn)對(duì)比購(gòu)買時(shí)已有所升值的時(shí)機(jī)，將該房產(chǎn)出手。按市場(chǎng)價(jià)格225萬出售，提前還清64萬元貸款余額后，可套現(xiàn)165萬的資金。
出售第二套房后，有充足的資源可調(diào)配滿足各項(xiàng)理財(cái)需求了。
首先，建議撥出1.5萬元加上目前的活期存款1萬元合計(jì)2.5萬元，以活期及部分定期的形式作為流動(dòng)性強(qiáng)的應(yīng)急資金，足以應(yīng)付6個(gè)月的日常支出。
其次，可撥出15萬挑選心儀的汽車，滿足購(gòu)車的需求。剩下的144.5萬作子女教育、退休養(yǎng)老等的資金安排。調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債表及現(xiàn)金流量表見附表。
2、教育規(guī)劃：預(yù)留教育基金 實(shí)現(xiàn)送子留學(xué)理想
王佳云的兒子今年7歲，打算明年上小學(xué)，可以看出父母對(duì)兒子的教育很重視，打算讓他在國(guó)內(nèi)完成本科后出國(guó)留學(xué)。因此，教育規(guī)劃的目標(biāo)是安排足夠的資金滿足讓周逸飛從明年讀小學(xué)開始直至完成國(guó)外留學(xué)的需要。
若假設(shè)所在城市的目前教育費(fèi)用水平為小學(xué)階段8000/年，初中階段10000元/年，高中階段14000元/年，國(guó)內(nèi)大學(xué)本科階段20000元/年，國(guó)外碩士研究生階段（學(xué)制2年）200000元/年，按每年增長(zhǎng)5％測(cè)算，周逸飛從小學(xué)到完成國(guó)外的研究生，共需要支出教育費(fèi)用約128萬。若目前開始撥出一筆錢，以開放式基金為投資工具構(gòu)建一個(gè)年收益率為9％的基金投資組合，每年的支出從該筆基金撥出，則目前這筆錢只需要準(zhǔn)備38萬就足夠了。
3、養(yǎng)老規(guī)劃：一次性投資加定期投資 保障退休生活
王佳云夫婦剛30出頭，正值青壯年，且兩人都有收入較好的工作。雖然離退休還有相當(dāng)?shù)臅r(shí)間，但夫婦二人有準(zhǔn)備養(yǎng)老基金的理財(cái)意識(shí)是很好的，因?yàn)樵皆鐪?zhǔn)備，效果越好，不但可以提高退休生活的資金保障、改善退休生活質(zhì)量，而且還可能實(shí)現(xiàn)提早退休，早日享受退休的休閑生活。
從目前一家三口每年50000元的生活費(fèi)來看，該家庭的生活是比較節(jié)儉的。退休的生活費(fèi)比現(xiàn)在會(huì)少了孩子的養(yǎng)育支出，但可能會(huì)多了私家車和旅游、醫(yī)療的支出。
假設(shè)王佳云在55歲、丈夫57時(shí)兩人同時(shí)退休，若以退休后相當(dāng)于目前60000元一年的生活水平，通貨膨脹為每年4％進(jìn)行測(cè)算，夫婦兩人退休后30年的生活費(fèi)用合計(jì)約863萬，要保障這一支出，則可采用一次性投資加定期投資的開放式基金進(jìn)行規(guī)劃。假設(shè)退休前投資組合的投資年收益率為9％，退休后投資組合的投資年收益率調(diào)整為更穩(wěn)健的5％，則只需目前一次性投資41萬，并且堅(jiān)持每月定投1000元直至退休即可滿足上述目標(biāo)退休生活的資金需要。
4、優(yōu)化保險(xiǎn)規(guī)劃：提高保障及補(bǔ)充險(xiǎn)種 完善保障功能
目前夫婦兩人已購(gòu)買了中國(guó)人壽的康寧定期壽險(xiǎn)，該險(xiǎn)種的保障范圍包括身故、殘疾、重疾等。由于丈夫?yàn)榧彝サ闹饕?jīng)濟(jì)支柱，因此建議其康寧的保額可提高到20萬。小孩擁有國(guó)家工作人員子女統(tǒng)籌醫(yī)療保障，可以報(bào)銷的范圍與國(guó)家工作人員醫(yī)療保險(xiǎn)待遇一樣，但報(bào)銷的額度是符合醫(yī)保政策的80%。
由于賣出第二套房調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)后將提前還清房貸，沒有債務(wù)的負(fù)擔(dān)，而套現(xiàn)的資金又足以安排多項(xiàng)的理財(cái)目標(biāo)需要，因此夫婦二人無須再增加壽險(xiǎn)額作為財(cái)務(wù)保障。但由于社保和重疾險(xiǎn)都沒有意外醫(yī)療和住院的保障，因此建議夫婦二人以康寧作為主險(xiǎn)，附加意外醫(yī)療，兒子則可通過學(xué)校購(gòu)買中國(guó)人壽的學(xué)生幼兒平安險(xiǎn)（團(tuán)體險(xiǎn)），包含有意外醫(yī)療、住院、身故等保障。經(jīng)提高保障及增加險(xiǎn)種后，每年所交保費(fèi)在9000元內(nèi)。
賣出第二套房產(chǎn)后，可用于調(diào)配進(jìn)行理財(cái)規(guī)劃的一次性投資資產(chǎn)有144.5萬元，每年結(jié)余有10.4萬元，經(jīng)上述理財(cái)規(guī)劃策略整合后，只用了一次性投資資產(chǎn)的79萬元及每年結(jié)余的3.4萬元，還有65.5萬元的資產(chǎn)和7萬元的結(jié)余可以備用。
這部分資源一方面可以作為增加前面的教育規(guī)劃、養(yǎng)老規(guī)劃的一次性投資和每月定投的金額，達(dá)到提高目標(biāo)水平的效果，例如可以供兒子上更好、收費(fèi)更高一些的學(xué)校或提高退休生活的水平又或者提前退休，另一方面可以作為備用調(diào)節(jié)資源，以補(bǔ)償因投資收益率變動(dòng)未達(dá)規(guī)劃目標(biāo)的差額。該部分資金可以通過較為穩(wěn)健的銀行保本理財(cái)產(chǎn)品、債券型基金、平衡型基金等理財(cái)產(chǎn)品構(gòu)造年收益率5％?9％的投資組合進(jìn)行保值增值。
《私人理財(cái)》點(diǎn)評(píng)：
流動(dòng)性資產(chǎn)很重要
在不少人高喊著“欲做房奴而不得”的無奈時(shí)，眾房們奴痛并快樂著；擁有一套房產(chǎn)的人是快樂地笑著，而有能力購(gòu)買第二套房的人則是公認(rèn)的幸運(yùn)兒。然而，并不是每個(gè)家庭購(gòu)買第二套房都能帶來投資收益，像王佳云家就因第二套房產(chǎn)而一度陷入資金周轉(zhuǎn)的困境。
從他們資產(chǎn)上看，王佳云家境殷實(shí)，夫妻倆收入都不錯(cuò)，是典型的白領(lǐng)階層人士。小孩已到適學(xué)年齡，此后供書教學(xué)等一筆不小的開銷不可避免。而此時(shí)，這個(gè)家庭的二套房卻占據(jù)了家庭財(cái)產(chǎn)的很大一部分，而流動(dòng)性資產(chǎn)不足則是這個(gè)家庭的硬傷。王佳云現(xiàn)在首先要做的是提高家庭流動(dòng)性資產(chǎn)的比例，以應(yīng)對(duì)不時(shí)之需。
事實(shí)上，一個(gè)家庭中，除了固定資產(chǎn)外，擁有一定比例的流動(dòng)性資產(chǎn)更可構(gòu)筑安全而穩(wěn)健的理財(cái)金三角。當(dāng)前在股市波動(dòng)，樓市不太明朗的情形下，現(xiàn)金為王成為現(xiàn)實(shí)的選擇。
|
