同樣是大體量商業(yè)地產(chǎn)，無論是定位餐飲港龍商業(yè)中心，還是北店時代廣場都無法與世紀(jì)城的金源MALL相比，并不在于規(guī)模的大小，而在于其可輻射的范圍人群結(jié)構(gòu)的單一。金源MALL除了吸引世紀(jì)城的社區(qū)消費者以外，大量的顧客群來自于周圍的寫字樓，從中關(guān)村到西直門都在其輻射的范圍內(nèi)。而回龍觀這樣遠(yuǎn)離商務(wù)區(qū)的社區(qū)只能依賴社區(qū)居民消費。這是睡城商鋪難以火起來的主要原因。
在北京，諸如回龍觀、天通苑都是超大規(guī)模社區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，回龍觀的居住人口已經(jīng)超過40萬人，相當(dāng)一個中等規(guī)模的城市人口，按理說，消費潛力巨大，但其消費力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一個城市。原因就在于其睡城的特質(zhì)。
專家指出像北京回龍觀、天通苑、望京這樣大規(guī)模的社區(qū)原本規(guī)劃的是新城，但是卻沒有按新城模式發(fā)展。這里成為城市上班一族睡覺的地方。一個人群結(jié)構(gòu)單一的城區(qū)消費層次必然單一化。這在國際上已經(jīng)有過失敗案例了，最早的倫敦新城模式，其第一代新城因試圖分散大城市人口而建，定位的實質(zhì)就是“睡城”。但是后來發(fā)現(xiàn)其中的不少弊病，便在第二代新城實現(xiàn)了混合的功能，融入多種服務(wù)、配套設(shè)施；第三代新城已經(jīng)是集產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等為一體的綜合性模式。
走在回龍觀寬闊的馬路上，可以發(fā)現(xiàn)，作為單一功能的居住區(qū)，它們顯然尺度過大，而在其中再加入產(chǎn)業(yè)、商務(wù)功能而其尺度又過小。因此，像港龍商業(yè)中心這樣的大規(guī)模的餐飲商業(yè)地產(chǎn)必然面臨著單一顧客群和消費潛力有限的局限性。不過，在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在回龍觀這條餐飲街上，知名的品牌的店鋪更容易得到認(rèn)同，慶豐包子鋪、呷哺呷哺、小肥羊、九頭鳥雖然定位各不相同，但是都有一定的品牌知名度。草青青的劉經(jīng)理就表示，小肥羊開業(yè)后，對其形成很強的競爭壓力，并不是人均消費的差距，主要還是因為小肥羊的品牌知名度。劉經(jīng)理認(rèn)為還有一種投資思路就是養(yǎng)鋪，回龍觀目前商業(yè)地產(chǎn)的租金價格不高，投資餐飲城將鋪子養(yǎng)起來，雖然開始時賠錢，但一旦這個地段火了，就能以高租金將店轉(zhuǎn)租。
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