公開信息也證明，唐先生現(xiàn)金交易的說法屬實——國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度海南商品房銷售額為286.34億元，同比增幅達(dá)381.2%。但一季度僅新增個貸32億，占同期商品房銷售額的15%左右，相當(dāng)于85%是使用了一次性付款方式。
同樣值得關(guān)注的，還有海南政府官員的表態(tài)。在一片外來人口推高海南房價的叫囂聲中，海南省長羅保銘最近公開回應(yīng)：三亞及海口的外來人口投資買房占到總體買房量的80%左右，對于外地人買房未來幾年都不會出臺限制性政策。
“海南也有風(fēng)險，眼光一定要準(zhǔn)！”曾是普通公務(wù)員的溫州人徐女士感慨道，2005年她在海口投資第一間寫字樓，當(dāng)時購買價格大概在5700元/平方米，面積約300平方米。4年里，這間寫字樓的價格一直在9000元上下，年租金收益率不到5%。
2007年金融危機(jī)時，由于對海南房地產(chǎn)市場的信心不足，一些投資客擔(dān)心被套，紛紛拋售。現(xiàn)在這批人卷土重來，都怕錯失良機(jī)。“因為通脹壓力嚴(yán)重，我們就是要投資固定資產(chǎn)，免得手頭的現(xiàn)金貶值。”
而隨著海南房價迅速躥高，徐女士投資的寫字樓價格也迅速翻番。僅此一套寫字樓的投資，便讓徐女士獲利近520萬元。
徐女士認(rèn)為，目前海南房價雖然已在很高的高位上，但到國家停止海南開發(fā)政策之前，這個“國際旅游島”的房價應(yīng)該不會暴跌。
本報從海口溫州商會獲悉，4月份，在瓊溫商抱團(tuán)成立了海口溫商實業(yè)投資有限公司，準(zhǔn)備在海口開發(fā)一個占地400畝、具有溫州特色的商業(yè)城項目。
轉(zhuǎn)戰(zhàn)武漢
當(dāng)下，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進(jìn)軍二三線城市
4月16日，溫州瑞安人汪廣森與一批“團(tuán)友”帶著銀行卡前往武漢，次日遭遇新國十條，結(jié)果失利而歸。
不過，去年溫州人就成功操作過武昌繁華地段的幾個樓盤。汪說，他們一出手就是半棟樓，當(dāng)時以均價4000元/平方米買下，現(xiàn)在飆升到均價6000元/平方米。據(jù)猜測，目前進(jìn)入武漢樓市的游資保守估計也過了億元。
業(yè)內(nèi)人士透露，短線炒房團(tuán)真正的利益來源，是給開發(fā)商民間融資的利息收入，這是一筆確定的、高比率的收益。銀行信貸利率約為年息7%，加上各種手續(xù)費不超過10%，但民間融資利率最低年息15%，高一點的，年息可達(dá)36%-60%(月息3%-5%)。
至于具體的操作規(guī)則，首先由開發(fā)商以很大的折扣把房子賣給“炒房團(tuán)”，同時他們會簽一個退房協(xié)議，在一定期限內(nèi)，炒房團(tuán)隨時可以退房，開發(fā)商也隨時可以將房屋出售。這個期限往往是一年或一年半，若過了期限，房子還沒有售出，這些房就真正屬于“炒房團(tuán)”，他們可以再以二手房的名義出售。
周德文也有過去武漢考察的經(jīng)歷。前不久，他組織溫州中小企業(yè)老板去武漢考察幾個樓盤，剛下飛機(jī)就被20多家媒體包圍。事后，當(dāng)?shù)貓蠹垐蟮婪Q“狼來了!溫州炒房團(tuán)大舉進(jìn)軍武漢房地產(chǎn)市場”。
新“國十條”出臺后，很多開發(fā)商專程到溫州登門找周德文幫助促銷。周表示，以前是北京、上海和杭州的開發(fā)商找上門的多，最近主要以沈陽、長春、長沙、武漢、大連等地開發(fā)商為主。
在通貨膨脹預(yù)期之下，“炒房團(tuán)”并沒有出現(xiàn)大幅拋售現(xiàn)象。周德文透露，2009年7-10月，山西煤改拉鋸戰(zhàn)浙商完敗，熱炒山西煤礦的溫州投資客陸續(xù)從山西撤退，輾轉(zhuǎn)到杭州、上海，國外則進(jìn)入迪拜、澳洲等地。12月，熱錢從杭州退出，聚集三亞，三亞房價“瘋漲”。當(dāng)下，已有部分“散戶”從上海、海南撤離，進(jìn)軍二三線城市。
民資新36條出臺，游資何時回流實業(yè)？
人民銀行溫州中心支行的一項調(diào)查報告顯示，60％的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為，自己10％~30％的資金用于購買非廠房的不動產(chǎn)，原因是現(xiàn)在“實業(yè)不太好做”
對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，瑞安塘廈的周女士頗不以為然。
周女士家開有一座皮鞋廠，2008年金融危機(jī)襲來，出口定單突然少了，機(jī)器停工，銀行又停貸了，她被迫拿家里剛買的奔馳車抵押，借了民間6分利息的高息貸款。到年底還是周轉(zhuǎn)不靈，只好把上海的三套房子出手還債。
皮鞋廠前途“渺茫”，周女士干脆不再對皮鞋廠進(jìn)行追加投資，拿著回籠的貨款開始炒房。“溫州、杭州的房價，真是隨行就市。我跟著朋友在杭州濱江做，最快的時候一天就能賺10多萬元，跟做皮鞋不好比的！”
“做實業(yè)幾乎沒有賺頭，3%的毛利都沒有。”從事眼鏡架加工的黃女士算了一筆賬：一年買材料花4000萬元，產(chǎn)品賣了9000萬元，帳面毛利有5000萬元。同時，要發(fā)工資、水電、利息等管理費3000萬元，要交17%增值稅、25%所得稅及銷售額1%的各種附加稅，工商、稅務(wù)、環(huán)保等各個部門的開銷以及大量應(yīng)收款。結(jié)果，凈利潤可能為負(fù)！
黃女士坦言，雖然皮鞋生意虧本，但廠里機(jī)器必須運(yùn)轉(zhuǎn)，通過企業(yè)的授信額度以實業(yè)名義貸款，也可以用現(xiàn)有的房產(chǎn)作抵押，從銀行“周轉(zhuǎn)資金”炒樓，從而規(guī)避新政關(guān)于按揭貸款方面的限制。
一位知情人士透露，溫州已形成至少7個由實體企業(yè)支撐的房地產(chǎn)公司，每個公司資金規(guī)模在30億元以上，主要股東來自服裝、鞋革、五金等行業(yè)。例如，皮鞋制造商奧康和紅蜻蜓集團(tuán)都聚集了數(shù)十億的資金，在昆明、黃岡等地運(yùn)作商業(yè)步行街項目。
在溫州，最能反映工業(yè)景氣程度的廠房出租價格，已經(jīng)從2007年最高時的每平方米25元左右一路下降至目前的個位數(shù)。一位經(jīng)濟(jì)研究人士說，目前只有30%的溫州民間資金回歸實體經(jīng)濟(jì)，65%則流向了樓市和股市。
人民銀行溫州中心支行的一項調(diào)查報告顯示，60％的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為，自己10％~30％的資金用于購買非廠房的不動產(chǎn)，原因是現(xiàn)在“實業(yè)不太好做”。
|
