近期，多個(gè)養(yǎng)老專題會(huì)議相繼召開，在12月14日舉行的“第二屆中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)高端論壇”上，眾多地產(chǎn)商及保險(xiǎn)公司紛紛表示出了對養(yǎng)老地產(chǎn)的高度興趣。而業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的陸續(xù)啟動(dòng)，也意味著我國推行“以房養(yǎng)老”又近了一步。
也就在上月初，民政部副部長竇玉沛在全國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上明確提出，要將“以房養(yǎng)老”納入到下一階段工作的引導(dǎo)方向。那么，“以房養(yǎng)老”距離我們還有多遠(yuǎn)？與三年前相比，還面臨著哪些瓶頸？
“以房養(yǎng)老”呼聲越來越高
“年輕時(shí)貸款買房，到60歲臨近退休時(shí)把房貸還清，然后把房屋抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋的估價(jià)每月支付給老人一定費(fèi)用，使其晚年衣食無憂，直至終老。”這就是“以房養(yǎng)老”所描繪的生活。因這種養(yǎng)老方式是把住房抵押貸款反過來做，因此也稱“反向住房抵押貸款”或“倒按揭”。
一般來說，晚年養(yǎng)老資源不外乎兒女、金錢和房子三種。而時(shí)下，單靠社會(huì)養(yǎng)老金已很難滿足老人退休后的高質(zhì)量生活，“421”家庭結(jié)構(gòu)下單靠兒女贍養(yǎng)也越來越不現(xiàn)實(shí)，因此，“用房產(chǎn)擔(dān)當(dāng)養(yǎng)老重任，部分取代養(yǎng)兒防老和貨幣養(yǎng)老，意義重大且積極”， 浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授柴效武表示。
目前，國家政策方面的風(fēng)向已漸趨明朗。上月，在全國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)推進(jìn)會(huì)上，竇玉沛明確指出，“以房養(yǎng)老”將納入到下一階段工作的引導(dǎo)方向。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授庹國柱也指出，與三年前上海試行“以房養(yǎng)老”時(shí)的社會(huì)環(huán)境相比，如今已大為不同。曾經(jīng)最為掣肘“以房養(yǎng)老”的“養(yǎng)兒防老”和“有房傳子”的傳統(tǒng)觀念，隨著“40后”子女向“80后”子女的轉(zhuǎn)變已逐漸淡化。
不過，在我國，真正的“以房養(yǎng)老”還只是停留在口頭上。2007年，上海公積金管理中心試水“住房自助養(yǎng)老”，與反向住房抵押貸款不同的是，其一開始就變更了房屋產(chǎn)權(quán)人，結(jié)果報(bào)名者沒超過10人，最后不了了之。同年，北京也開展了“養(yǎng)老房屋銀行”的實(shí)踐，該項(xiàng)目由養(yǎng)老服務(wù)中心與房產(chǎn)中介公司合作。不久，該實(shí)踐也被迫夭折。據(jù)悉，原因是服務(wù)中心不能保證中介按時(shí)給付房租，而老人擔(dān)心無法收到房租。
目前，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也沒有相應(yīng)的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)和產(chǎn)品。三年前，有消息稱，幸福人壽將成為我國首個(gè)開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司，然而其獲批成立后，這類產(chǎn)品卻遲遲沒有動(dòng)靜。該公司一位工作人員告訴記者，相關(guān)產(chǎn)品目前仍在研發(fā)中，何時(shí)推出還不好說。
近日，記者詢問了幾大銀行個(gè)貸部的相關(guān)人士，他們均表示目前沒有與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的貸款業(yè)務(wù)。農(nóng)行北分在2006年曾被指欲推出“倒按揭”，但至今未見任何實(shí)質(zhì)進(jìn)展。
值得一提的是，時(shí)下，“曲線”以房養(yǎng)老，如租房養(yǎng)老、以大換小等形式卻在很多城市悄然流行。
幸福人壽董事長、中房集團(tuán)理事長孟曉蘇近日在接受媒體采訪時(shí)表示，仍然看好“以房養(yǎng)老”這塊市場。雖然傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念目前仍然尚未完全改觀，但現(xiàn)在有的老人有多套房，還有很多老人屬于沒有子女的“丁克家庭”，他們愿意“以房養(yǎng)老”。
他指出，此種養(yǎng)老方式在具體操作上非常靈活，可細(xì)分為近40種方式，如老人可以搭配高額的醫(yī)療保險(xiǎn)，可以要求保險(xiǎn)公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養(yǎng)老金等。
從事多年“以房養(yǎng)老”課題研究的柴效武也認(rèn)為，目前，國內(nèi)各方機(jī)構(gòu)對于運(yùn)營“倒按揭”的思路基本已經(jīng)成型，公認(rèn)產(chǎn)品定價(jià)應(yīng)與抵押住房價(jià)值的高低、老人預(yù)期壽命的長短和利率費(fèi)率的高低相關(guān)。
“對于北京、上海、廣州等大城市來說，‘以房養(yǎng)老’的‘月收入’應(yīng)該是可觀的”，據(jù)孟曉蘇的初步推算，在北京擁有一套價(jià)值300萬-400萬元房產(chǎn)的65歲男性老人，預(yù)期壽命為77歲，如果通過“倒按揭”以房養(yǎng)老，其每個(gè)月從保險(xiǎn)公司拿到的養(yǎng)老金可達(dá)到2萬元。
推廣遭遇多重障礙
難題一 養(yǎng)老觀念陳舊
雖然隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念卻一直影響著這一代老人。將自己居住多年的房產(chǎn)抵押，不留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，他們一下還難以接受。
記者對周圍幾位老人調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女補(bǔ)助一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財(cái)產(chǎn)，對兒女以后生活有幫助。
此外，還存在一個(gè)客觀因素，目前，我國沒有開征遺產(chǎn)稅，這也在間接上鼓勵(lì)子女繼承遺產(chǎn)，反對老人“以房養(yǎng)老”。
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