11月底的一天，上海陸家嘴的新天哈瓦那酒店三樓，一個(gè)私募產(chǎn)品推介會(huì)悄然進(jìn)行。
與往常推廣二級(jí)市場(chǎng)的陽光私募不同，這次推廣的是一個(gè)房地產(chǎn)私募，普通合伙人是上海五牛股權(quán)投資基金管理公司，產(chǎn)品賣點(diǎn)是最低15%的年收益率。
與不少房地產(chǎn)私募基金相似，這個(gè)私募有個(gè)有限合伙人作收益擔(dān)保。募集書上稱，基金凈收益率低于15%時(shí)，由確定的有限合伙人豫商集團(tuán)保障最低收益率15%。如果凈收益率超過15%，超過部分按GP：LP=20%：80%的方式分配，如果超過25%，按GP：LP=40%：60%分配。
不過，這個(gè)地產(chǎn)私募的投資項(xiàng)目還非常冷門，主要投資二級(jí)城市——河南的三塊地產(chǎn)，一塊是河南鄭州市上街區(qū)住宅項(xiàng)目，還有一塊是河南周口新區(qū)中澳高檔住宅項(xiàng)目，另一個(gè)是河南新鄉(xiāng)商業(yè)區(qū)。這些項(xiàng)目的地理位置在河南也并非屬于熱門地段，比如河南周口新區(qū)，簡(jiǎn)介上稱是“周口未來的市中心”，周口也算比較偏僻，且又是新型打造的社區(qū)。
另外一個(gè)奇怪的是，這個(gè)私募總共募集6000萬元，而他們打算投入的項(xiàng)目，總投資金額在6.5億元~11億元之間。
我們來仔細(xì)分析一下這個(gè)產(chǎn)品構(gòu)造——說明書上稱，普通合伙人及豫商集團(tuán)認(rèn)購總額不低于募集金額的20%，豫商集團(tuán)認(rèn)購不低于募集金額15%。
那么，這個(gè)基金規(guī)模6000萬元，豫商集團(tuán)只需投資90萬元，有限合伙人——五牛股權(quán)投資只需30萬。也就是說，五牛股權(quán)只需要30萬元，就可以翹動(dòng)20倍的資金——6000萬元。如果這些項(xiàng)目的收益不錯(cuò)，就可以獲得超額收益的20%~40%利潤(rùn)。
我又看了一下五牛股權(quán)的背景，董事長(zhǎng)是韓宏偉，聲稱在投資并購、資產(chǎn)管理及金融創(chuàng)新方面深厚的積淀和豐富操作經(jīng)驗(yàn)。不過，該基金為了增加自己在房地產(chǎn)投資方面的權(quán)威性，列出了顧問團(tuán)隊(duì)——其中有恒大集團(tuán)董事局主席許家印，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森等。
資金門檻低，自身無強(qiáng)大專業(yè)背景，就可發(fā)行房地產(chǎn)私募，產(chǎn)生可觀的杠桿效應(yīng)，這恐怕就是當(dāng)前房地產(chǎn)私募基金蓬勃的原因，這同時(shí)也造成了房地產(chǎn)私募魚龍混雜的情況。
房地產(chǎn)私募基金的崛起，與今年以來房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張有關(guān)。房地產(chǎn)更偏向于金融屬性。過去，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要依靠銀行貸款，開發(fā)失敗，就給銀行造成很大壓力。目前中國(guó)有些模仿美國(guó)的模式，讓開發(fā)商變成一個(gè)基金項(xiàng)目商，資金來源靠各種金融產(chǎn)品籌措。當(dāng)前，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司、PE公司都紛紛設(shè)立房地產(chǎn)基金。
我發(fā)現(xiàn)，這個(gè)市場(chǎng)并非沒有資本運(yùn)作的專業(yè)高手。不少地產(chǎn)大佬也通過私募形式來籌集資金。這類權(quán)威的地產(chǎn)商，會(huì)牽頭專業(yè)的私募基金，打造一個(gè)較為符合自身需求的資金來源渠道。最早的試水者是金地集團(tuán)(600383,股吧)，旗下負(fù)責(zé)金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)盛投資管理有限公司2009年在香港成立。金地集團(tuán)計(jì)劃到2015年，金融業(yè)務(wù)將給公司貢獻(xiàn)約20%的利潤(rùn)，穩(wěn)盛投資管理的資金規(guī)模將達(dá)200-300億元。另外，復(fù)地集團(tuán)首只私募基金的規(guī)模也已達(dá)到5億元。
總體來說，房地產(chǎn)私募回報(bào)周期較長(zhǎng)，需要一系列的核心技術(shù)對(duì)投資的項(xiàng)目選擇、判斷、投資、執(zhí)行、監(jiān)督、退出等。況且，如何運(yùn)營(yíng)、選擇退出機(jī)制，也是房地產(chǎn)私募基金需要面對(duì)的關(guān)鍵問題。然而，這些大佬的私募基金與五牛股權(quán)這類公司相比，門檻都比較高。有的有限合伙人需投入5000萬元。就算是復(fù)地景業(yè)基金，個(gè)人LP的投資起點(diǎn)至少是800萬元，他們對(duì)機(jī)構(gòu)投資者往往更高。當(dāng)前市場(chǎng)上，數(shù)目更多的還是像五牛這樣的地產(chǎn)私募。
這恐怕成為一種悖論——門檻較低的房地產(chǎn)私募，項(xiàng)目吸引力并不大，風(fēng)險(xiǎn)也比較大。而且，令人擔(dān)心的是，如果出現(xiàn)政策調(diào)控，像五牛這類房地產(chǎn)私募的15%保障收益究竟如何實(shí)現(xiàn)？投資項(xiàng)目因市場(chǎng)低迷而滯銷，豫商集團(tuán)真的能將所有的投資出來的資金都來兌現(xiàn)虧損么？金融杠桿的使用，看起來很美好，但未來存在巨大風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)私募，也已廣泛存在。
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