在幾次的房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)中，都可見(jiàn)“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”這個(gè)字眼。
它曾經(jīng)讓市場(chǎng)迷茫——“房?jī)r(jià)降多少才算合理回歸”？
這甚至成為了居民和政府心中對(duì)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期，何時(shí)結(jié)束，以什么成果結(jié)束？
3月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議的記者會(huì)上給出了“合理房?jī)r(jià)”的含義：“合理的房?jī)r(jià)，應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配。”
“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位。”溫家寶如是說(shuō)。
“總理房?jī)r(jià)”
溫家寶的講話(huà)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民購(gòu)房預(yù)期產(chǎn)生了巨大影響。
3月14日，股市地產(chǎn)板塊上午還是“一片晴朗”，下午立即變成“狂風(fēng)暴雨”，全天地產(chǎn)板塊跌幅3.73%，成為近期以來(lái)，地產(chǎn)板塊跌幅最慘的一天。
總理的講話(huà)更給市場(chǎng)一個(gè)明確預(yù)期——房?jī)r(jià)仍要下降。
當(dāng)日下午，陜西、河北等地網(wǎng)友紛紛算出了當(dāng)?shù)氐摹翱偫矸績(jī)r(jià)”（按兩條標(biāo)準(zhǔn)算出來(lái)的房?jī)r(jià)）應(yīng)該是多少，結(jié)果大部分“總理房?jī)r(jià)”是目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房?jī)r(jià)的一半左右。也就是說(shuō)，目前大部分一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)需要至少下跌一半以上，才符合“總理房?jī)r(jià)”的要求。
以西安為例：根據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011年陜西城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18245元。以一個(gè)兩口之家為例，家庭年可支配收入為：36490元。一般來(lái)說(shuō)，合理房?jī)r(jià)是家庭年收入的4-6倍，上述西安兩口之家家庭6年可支配收入為：218940元。以90平方米為基準(zhǔn)(因?yàn)檫@是小戶(hù)型與大戶(hù)型的分界線(xiàn))，西安“總理房?jī)r(jià)”應(yīng)該為：3649元/平方米。
而2012年2月份，西安商品房實(shí)際成交均價(jià)是7219元/平米，是“總理房?jī)r(jià)”的兩倍。而目前西安市場(chǎng)上，找不到均價(jià)4000元/平米以下的樓盤(pán)。
但是，如果目前商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)真的下跌50%，恐怕大多數(shù)地方政府難以承受。
全國(guó)政協(xié)委員，上海市人民政府參事張泓銘認(rèn)為，以2011年房?jī)r(jià)高點(diǎn)為基準(zhǔn)，一旦房?jī)r(jià)絕對(duì)下降到實(shí)質(zhì)性程度例如20%左右，相對(duì)回歸就要成為主要策略。因?yàn)榉績(jī)r(jià)絕對(duì)回歸到20%~30%就是敏感區(qū)域，需要特別注意。
“一方面，此前買(mǎi)房人多是首付20%，一旦房?jī)r(jià)降幅超過(guò)這個(gè)比重，大批人群將拒絕還貸，由此觸發(fā)銀行信貸危機(jī)。另一方面，上市公司報(bào)表來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤(rùn)在10%左右。房?jī)r(jià)降20%還可承受。但如果再往下降，難免開(kāi)發(fā)商會(huì)"跑路"。”張泓銘如是說(shuō)。
溫家寶3月14日表示：“因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期健康和穩(wěn)定發(fā)展。”
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，雖然近幾個(gè)月房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，但這不是溫總理認(rèn)為的合理，這就意味著今年房?jī)r(jià)還應(yīng)該下跌一些。這也和前一段住建部說(shuō)的七八個(gè)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)今年應(yīng)該再跌一點(diǎn)的口徑一致。
相對(duì)論
住建部部長(zhǎng)姜偉新曾在今年“兩會(huì)”上表示，房?jī)r(jià)的泡沫一旦破裂，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)甚至社會(huì)的影響都是非常大的，現(xiàn)在下定決心，至少七八個(gè)大城市的價(jià)格一定得降下來(lái)。這句話(huà)也在一定程度上，讓一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下探，有了一定想象空間。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也在電話(huà)中對(duì)記者表示，合理的價(jià)位，應(yīng)該是老百姓買(mǎi)得起的價(jià)位，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是成本加上合理的利潤(rùn)的價(jià)位，外加地方政府不高昂的土地成本。
“所以以溫家寶的表態(tài)來(lái)看，限購(gòu)三五年內(nèi)應(yīng)該不會(huì)松動(dòng)。”尹認(rèn)為，除非是保障房系統(tǒng)，和類(lèi)似物業(yè)稅的稅種出來(lái)了。否則就需要房?jī)r(jià)出現(xiàn)30%-50%的深度跌幅才行。
但是，也并非所有專(zhuān)家和企業(yè)代表都認(rèn)可目前房?jī)r(jià)跌幅要達(dá)到30%-50%的提法。
全國(guó)政協(xié)委員、大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)媒體表示，今年政府工作報(bào)告“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的提法容易引起一些誤讀，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)房?jī)r(jià)下降50%才算合理回歸的說(shuō)法是嘩眾取寵。
王健林表示，2010年房地產(chǎn)上市企業(yè)的綜合年報(bào)顯示加權(quán)平均毛利率不到25%，凈利率大概就是10%左右，萬(wàn)科這么優(yōu)秀的企業(yè)利潤(rùn)率也只有百分之九點(diǎn)多。所以大城市，特別是上海北京這些城市已經(jīng)平均下降10%左右，今年一個(gè)合理回歸幅度大概就是10%到20%左右。
全國(guó)政協(xié)委員，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系主任李稻葵也認(rèn)為，如果目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)60%至70%的下降，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行無(wú)疑是一個(gè)重大沖擊。所以，今年房地產(chǎn)價(jià)格在回落的同時(shí)，很多地區(qū)交易量會(huì)有一定的回升，尤其是在一些大型的城市，所以下降并不是沒(méi)有底。
更有意思的是，一些不愿具名的專(zhuān)家對(duì)記者表示，按照“總理房?jī)r(jià)”提出的兩條要求，其實(shí)目前北京在售的很多樓盤(pán)已經(jīng)符合了。
例如北京大興區(qū)的某樓盤(pán)售價(jià)在1萬(wàn)元/平米左右，而其拿地地價(jià)就在6000多元/平米，如果扣掉稅費(fèi)和建筑、資金等成本，其利潤(rùn)率甚至是零。
但是，如果按照人均可支配收入來(lái)算，該樓盤(pán)如果要符合“總理房?jī)r(jià)”，一套90平米的房子，恐怕只能賣(mài)4000多元/平米，這還不夠土地款。
如果說(shuō)上述樓盤(pán)僅僅是個(gè)案的話(huà)，目前北京和上海在售的大部分樓盤(pán)均是2010年土地市場(chǎng)價(jià)格高的時(shí)候交易的土地，而位置一般的普通住宅樓盤(pán)售價(jià)目前也多處于微利或虧損的狀態(tài)，大多數(shù)符合“總理房?jī)r(jià)”其中的一條，而如果與收入掛鉤的話(huà)，就需要土地降價(jià)才能實(shí)現(xiàn)。
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