“銀行信貸收緊、盈利風險加大、市場情緒低迷……”聽慣了國際投行對內地房地產行業悲觀論調的投資者們似乎理所當然地站到了“空頭”一方。但事實是否與我們聽到的一樣呢？“華南地產五虎”之一的雅居樂（03383，HK）7月4日就宣布，摩根士丹利旗下的房地產基金CrystalI將以52.83億元認購雅居樂海南清水灣項目30%的權益，項目總開發資金超過200億元，公司預計交易將產生約42億元的利潤。雅居樂周五收盤飆漲16.08%至7.22港元，全天成交7740萬股，較前一交易日放大了1.62倍。
昔日保薦人今成項目股東
雅居樂日前披露，旗下全資附屬項目公司冠金已與CrystalILimited訂立認購協議，后者將以52.83億元的總代價獲取冠金30%的權益，雅居樂則持有剩余70%權益。冠金成立于2007年2月15日，成立的目的就是投資海南項目。CrystalI的主要業務是投資控股，其唯一資產就是在認購事項完成后所持的30%項目權益，CrystalI由摩根士丹利全資擁有，而摩根士丹利也是當年雅居樂IPO上市的保薦人，還曾為雅居樂安排發行優先票據。
據了解，清水灣項目將發展成為一個綜合度假社區。海南項目的總地盤估計將有約2.2萬畝，將分為兩個階段發展，即一期地盤及二期地盤。項目可建總樓面面積超過986萬平方米，地處與三亞市毗鄰的陵水縣，距三亞市區和三亞機場約40分鐘車程。該項目擁有12公里的海岸線，將規劃發展成為大型旅游度假式住宅區，包括游艇碼頭、會所、酒店、會展中心、生態公園、房地產等，為海南省“十一五”規劃的重點建設項目。
大摩：雅居樂15天內或大漲
在雅居樂宣布引入摩根士丹利旗下基金后，摩根士丹利的研究部門顯得十分興奮，該行在昨日發布的報告中大膽預言，“未來15天雅居樂股價可能會出現較大升幅�！蹦Ω康だ硎�，雅居樂估計可從海南項目獲得40億以上的盈利，而項目融資的不明朗因素就此消除，這些將成為股價短期上漲的催化劑。該行估計，雅居樂未來15天股價大幅上升的機會達60%至70%。
事實上，這也不是摩根士丹利第一次唱好雅居樂，這位昔日保薦人一直是雅居樂的“忠實粉絲”。在2007年初，該行給予雅居樂“持有”評級，而到了今年4月份，投資者對大幅下跌后的中資地產股依然心存懷疑之時，摩根士丹利又站了出來，表示對雅居樂依然持正面看法，并認為該公司穩健的財務狀況及新市場的增長動力將可推動股價向上，重申“增持”評級，目標價14.3港元。
對于此次的引資，中銀國際分析認為，交易將帶來特殊收益和現金流，這無疑對公司有正面影響。組建合資公司分攤大規模項目的風險對雅居樂有利，現金流的補充也將緩解公司財務負擔。該行表示，雅居樂可能會將全部42億盈利計入中報，并以不低于此前35%的派息率派發特殊股息，而這筆收益已經超過中銀國際對雅居樂全年39億元的利潤預測。中銀國際預期，雅居樂的凈負債比例將從60%降至40%以下。目前，中銀國際維持雅居樂“優于大市”評級，目標價11.76港元，較其凈資產折讓20%。
記者觀察
“空軍高歌”掩護瑞銀揀地產股
雅居樂成功引資，究其原因，是信貸緊縮政策令地產商倍感壓力也好，是海外投資者看好房地產市場前景也罷，中資地產股在證券市場上的表現才是投資者最關心的問題。海外基金收購地產項目已經不算什么新鮮事，但是將投行唱空房地產市場、外資基金積極收購地產項目以及中資地產股狂跌不止三種現象放在一起，您是否察覺出有什么異樣呢？
以雅居樂為例，摩根士丹利基金52.8億元入股30%，依此計算，海南清水灣項目總值達到176億元，占到雅居樂市值近七成，僅一個項目就能占市值如此高的比重，還擁有其他項目的雅居樂不是明顯被低估么？而且此次摩根士丹利是以現金參與該項目，對內地房地產市場長期前景的看法已經不言自明。
從股價表現看，盡管雅居樂昨日大漲，但股價依舊只有7.22港元，較去年最高點20.15港元回落65%。不僅是雅居樂，在過去的8個月內，碧桂園（02700，HK）、富力地產（02777，HK）、世茂房地產（00813，HK）的累計跌幅都在69%至74%之間。券商也在懷疑，市場對中資地產股的悲觀氣氛是否過了頭。
當股民“丟盔棄甲”之時，一些機構投資者則在選擇性地增倉地產股，至少港股大戶瑞銀如此。港交所權益披露資料顯示，2007年12月7日，瑞銀持有雅居樂6.44%，到今年6月26日，瑞銀的持股比例已經升至7.52%。不只是雅居樂，至6月23日，瑞銀還持有綠城中國（03900，HK）7.9%的好倉，雖然比5月初的8.24%略有下滑，但是與去年底6.26%的持股量相比，瑞銀最終還是在增持綠城中國。首創置業（02868，HK）同樣如此，增增減減過后，瑞銀所持首創置業的比重從去年10月份的5.15%大幅上升至9.01%。除了以上3只股外，瑞銀在遠洋地產（03377，HK）和富力地產的持股量也在整體上升。
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