“銀行信貸收緊、盈利風(fēng)險(xiǎn)加大、市場情緒低迷……”聽?wèi)T了國際投行對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)悲觀論調(diào)的投資者們似乎理所當(dāng)然地站到了“空頭”一方。但事實(shí)是否與我們聽到的一樣呢？“華南地產(chǎn)五虎”之一的雅居樂（03383，HK）7月4日就宣布，摩根士丹利旗下的房地產(chǎn)基金CrystalI將以52.83億元認(rèn)購雅居樂海南清水灣項(xiàng)目30%的權(quán)益，項(xiàng)目總開發(fā)資金超過200億元，公司預(yù)計(jì)交易將產(chǎn)生約42億元的利潤。雅居樂周五收盤飆漲16.08%至7.22港元，全天成交7740萬股，較前一交易日放大了1.62倍。
昔日保薦人今成項(xiàng)目股東
雅居樂日前披露，旗下全資附屬項(xiàng)目公司冠金已與CrystalILimited訂立認(rèn)購協(xié)議，后者將以52.83億元的總代價(jià)獲取冠金30%的權(quán)益，雅居樂則持有剩余70%權(quán)益。冠金成立于2007年2月15日，成立的目的就是投資海南項(xiàng)目。CrystalI的主要業(yè)務(wù)是投資控股，其唯一資產(chǎn)就是在認(rèn)購事項(xiàng)完成后所持的30%項(xiàng)目權(quán)益，CrystalI由摩根士丹利全資擁有，而摩根士丹利也是當(dāng)年雅居樂IPO上市的保薦人，還曾為雅居樂安排發(fā)行優(yōu)先票據(jù)。
據(jù)了解，清水灣項(xiàng)目將發(fā)展成為一個(gè)綜合度假社區(qū)。海南項(xiàng)目的總地盤估計(jì)將有約2.2萬畝，將分為兩個(gè)階段發(fā)展，即一期地盤及二期地盤。項(xiàng)目可建總樓面面積超過986萬平方米，地處與三亞市毗鄰的陵水縣，距三亞市區(qū)和三亞機(jī)場約40分鐘車程。該項(xiàng)目擁有12公里的海岸線，將規(guī)劃發(fā)展成為大型旅游度假式住宅區(qū)，包括游艇碼頭、會(huì)所、酒店、會(huì)展中心、生態(tài)公園、房地產(chǎn)等，為海南省“十一五”規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。
大摩：雅居樂15天內(nèi)或大漲
在雅居樂宣布引入摩根士丹利旗下基金后，摩根士丹利的研究部門顯得十分興奮，該行在昨日發(fā)布的報(bào)告中大膽預(yù)言，“未來15天雅居樂股價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)較大升幅。”摩根士丹利表示，雅居樂估計(jì)可從海南項(xiàng)目獲得40億以上的盈利，而項(xiàng)目融資的不明朗因素就此消除，這些將成為股價(jià)短期上漲的催化劑。該行估計(jì)，雅居樂未來15天股價(jià)大幅上升的機(jī)會(huì)達(dá)60%至70%。
事實(shí)上，這也不是摩根士丹利第一次唱好雅居樂，這位昔日保薦人一直是雅居樂的“忠實(shí)粉絲”。在2007年初，該行給予雅居樂“持有”評(píng)級(jí)，而到了今年4月份，投資者對(duì)大幅下跌后的中資地產(chǎn)股依然心存懷疑之時(shí)，摩根士丹利又站了出來，表示對(duì)雅居樂依然持正面看法，并認(rèn)為該公司穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況及新市場的增長動(dòng)力將可推動(dòng)股價(jià)向上，重申“增持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)14.3港元。
對(duì)于此次的引資，中銀國際分析認(rèn)為，交易將帶來特殊收益和現(xiàn)金流，這無疑對(duì)公司有正面影響。組建合資公司分?jǐn)偞笠?guī)模項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)雅居樂有利，現(xiàn)金流的補(bǔ)充也將緩解公司財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。該行表示，雅居樂可能會(huì)將全部42億盈利計(jì)入中報(bào)，并以不低于此前35%的派息率派發(fā)特殊股息，而這筆收益已經(jīng)超過中銀國際對(duì)雅居樂全年39億元的利潤預(yù)測。中銀國際預(yù)期，雅居樂的凈負(fù)債比例將從60%降至40%以下。目前，中銀國際維持雅居樂“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)11.76港元，較其凈資產(chǎn)折讓20%。
記者觀察
“空軍高歌”掩護(hù)瑞銀揀地產(chǎn)股
雅居樂成功引資，究其原因，是信貸緊縮政策令地產(chǎn)商倍感壓力也好，是海外投資者看好房地產(chǎn)市場前景也罷，中資地產(chǎn)股在證券市場上的表現(xiàn)才是投資者最關(guān)心的問題。海外基金收購地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)不算什么新鮮事，但是將投行唱空房地產(chǎn)市場、外資基金積極收購地產(chǎn)項(xiàng)目以及中資地產(chǎn)股狂跌不止三種現(xiàn)象放在一起，您是否察覺出有什么異樣呢？
以雅居樂為例，摩根士丹利基金52.8億元入股30%，依此計(jì)算，海南清水灣項(xiàng)目總值達(dá)到176億元，占到雅居樂市值近七成，僅一個(gè)項(xiàng)目就能占市值如此高的比重，還擁有其他項(xiàng)目的雅居樂不是明顯被低估么？而且此次摩根士丹利是以現(xiàn)金參與該項(xiàng)目，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場長期前景的看法已經(jīng)不言自明。
從股價(jià)表現(xiàn)看，盡管雅居樂昨日大漲，但股價(jià)依舊只有7.22港元，較去年最高點(diǎn)20.15港元回落65%。不僅是雅居樂，在過去的8個(gè)月內(nèi)，碧桂園（02700，HK）、富力地產(chǎn)（02777，HK）、世茂房地產(chǎn)（00813，HK）的累計(jì)跌幅都在69%至74%之間。券商也在懷疑，市場對(duì)中資地產(chǎn)股的悲觀氣氛是否過了頭。
當(dāng)股民“丟盔棄甲”之時(shí)，一些機(jī)構(gòu)投資者則在選擇性地增倉地產(chǎn)股，至少港股大戶瑞銀如此。港交所權(quán)益披露資料顯示，2007年12月7日，瑞銀持有雅居樂6.44%，到今年6月26日，瑞銀的持股比例已經(jīng)升至7.52%。不只是雅居樂，至6月23日，瑞銀還持有綠城中國（03900，HK）7.9%的好倉，雖然比5月初的8.24%略有下滑，但是與去年底6.26%的持股量相比，瑞銀最終還是在增持綠城中國。首創(chuàng)置業(yè)（02868，HK）同樣如此，增增減減過后，瑞銀所持首創(chuàng)置業(yè)的比重從去年10月份的5.15%大幅上升至9.01%。除了以上3只股外，瑞銀在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377，HK）和富力地產(chǎn)的持股量也在整體上升。
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