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　　7月1日開始營業，開業率不足50%，一個月后仍人流稀少，商戶們按捺不住不滿開始和管理方交涉——這是近日發生在明星地產商潘石屹的項目SOHO尚都的一幕。

　　面對來自租戶和媒體的壓力，潘石屹一面調整隊伍，一面呼吁：SOHO尚都還是一個嬰兒，需要呵護。其實在北京，與SOHO尚都類似的狀況很尋常。在城市的東西南北各個方向都有新建商鋪或陷入招商困境，或在經營困境中苦苦掙扎，和這些鋪子當年旺銷的景象大相徑庭。

　　更糟糕的是，開發商們大多套利離場，剩下一批批產權商鋪投資者在吞食苦果——一兩年前以高出同等地段住宅2倍到3倍的價格搶購下商鋪，結果很長時間租不出去，自己經營又沒經驗，想原價賣掉都沒有人接手。

　　產權商鋪，這個曾經是投資者眼中的香餑餑，眼下正在變成燙手山芋。

　　投資回報路漫漫

　　并不擅長做商業運營的住宅開發商，把商鋪以產權商鋪的形態賣給了眾多不懂商業經營的投資者。

　　在國貿寫字樓里辦公的趙梅（化名）稱：自己的商鋪投資是高價買了個大“窩貨”。

　　“和住宅比，商鋪的租金要高得多，所以在用80萬元買一套90多平方米住宅還是投資一個30多平方米的商鋪之間，我掂量再三選擇了后者。有個鋪子，將來不想在公司干了，可以自己經營個小店，將來還可以傳給兒子。”盤算之下，三年前，趙梅在東三環和東四環之間的一個新盤里選擇了一套30平方米的底商。

　　一年半后開發商交房，趙梅卻沒有等來租戶，于是委托給中介公司出租。然而，中介介紹的租戶愿意付的租金都和開發商當年賣鋪時提供的參考價相差近一倍，還都要求2到3個月的免租期，理由是周圍住戶少客流有限，結果一年時間也沒有租出去。

　　接下來，商鋪所在的區域進行路網改造，因不知道建設工期要多長，連肯付低租金的商家都找不到了。好在周圍的房價一直在漲，趙梅也沒太慌，盤算著租不出去就賣掉。在中介公司登記轉讓后，到今年年初依然無人問津——趙梅這時才感覺到：自己栽在這個30平方米的鋪子上了。

　　趙梅不知道自己的商鋪究竟什么時候能流金淌銀，看看同事要么在股市里賺了錢，要么投資住宅一收房就開始賺租金，除了后悔只能冀望將來：社區附近的幾個新商場都開始營業了，很多小區也入住了，商鋪應該很快就能租出去了吧？

　　然而，趙梅畢竟不是房地產專業人士，如果她知道：僅她的商鋪所在的小區就有3萬多平方米的商業面積，周圍十幾個新盤都規劃有1萬平方米以上的商業，而且這些商業多數都是被不擅長做商業運營的住宅開發商，以產權商鋪的形態賣給無數與她類似的不懂商業經營的投資者，恐怕她短期內還樂觀不起來。

　　三方養鋪意識均缺失

　　開發商、個人投資者和商家，賺錢的心都非常急迫，但商業地產沒有兩三年是旺不起來的。

　　比起買到“窩貨”的趙梅，SOHO尚都的投資者還算幸運。這里位于寫字樓群中，產權商鋪供應量不大，雖然目前一批寫字樓尚未投入使用影響了客流，但一兩年后還是很有希望的。

　　然而，分散產權銷售讓開發商迅速回籠了資金并獲得高額回報，但也確實成為統一運營的壁壘，尤其是商場式的商業地產產權分散后的運營難度，會比相對獨立的臨街鋪更大，因為業態組合是否合理將影響到整體經營效果，而每個投資者都希望自己的商鋪出租給高租金的商戶，SOHO尚都的招商注定會很吃力。

　　“現在無論開發商、個人投資者還是商家，賺錢的心都非常急迫，要么缺乏專業性，要么缺乏養鋪意識。即便是東方廣場和金源購物中心這樣位置好、體量大、單一產權的商業地產，沒有兩三年都做不旺，何況產權分散、缺乏統一規劃和招商管理的物業呢！”一位商業地產專家指出。

　　相對住宅和寫字樓，商鋪投資確實是利潤最誘人的。但因為它的商業鏈條是最長的，專業性需求最高，也是投資風險最大的，目前的投資者多數對這一風險都估計不足。當然，這其中也有開發商的責任，他們在銷售產權商鋪時往往過度宣傳理想經營狀態和高估投資回報率，而對風險不做必要提示，加之過高的售價抬高了租金的門檻，缺乏業態規劃也為日后的運營埋下了混亂的種子。

　　投資者“無知無畏”

　　多數投資者對商鋪的投資風險估計不足，結果一著不慎，代價慘痛。

　　有機構統計，今年北京面世的商業項目27個，最初放量將達到237萬平方米，預計全年商業地產供應總面積會達到600萬平方米。戴德梁行預計，今年下半年，北京商鋪市場新增供應量預計將達到近200萬平方米，朝外、CBD及中關村等區域供應相對更集中。

　　5+1五合國際(WERKHART)集團總顧問劉力博士表示，新項目的集中上市將使北京零售市場進入空前激烈的競爭狀態，而新建項目主要聚集在傳統商業商務中心，使得這些區域的商業供給過剩。加之這些新興商業的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區域的競爭急劇加大，招商將更加困難。

　　投資者的投資心態也并不成熟。當前的很多商鋪投資者，被專家們評價為“無知無畏”。他們投資商鋪，動輒上百萬元，一著不慎，代價慘痛。因此專家提醒，一定要謹慎選擇區域和項目，那些有主題且實行差異化經營的勝算要大一些。
 
　　提示
　　產權商鋪，又稱商鋪散賣，即開發商將商鋪賣給小業主，然后再協助其出租招商。作為一種常見商業地產運作模式，其是否合適和有效，長期以來一直備受爭議。潘石屹的SOHO中國，一直堅持散賣模式。