7月1日開始營業(yè)，開業(yè)率不足50%，一個月后仍人流稀少，商戶們按捺不住不滿開始和管理方交涉——這是近日發(fā)生在明星地產(chǎn)商潘石屹的項目SOHO尚都的一幕。
面對來自租戶和媒體的壓力，潘石屹一面調(diào)整隊伍，一面呼吁：SOHO尚都還是一個嬰兒，需要呵護。其實在北京，與SOHO尚都類似的狀況很尋常。在城市的東西南北各個方向都有新建商鋪或陷入招商困境，或在經(jīng)營困境中苦苦掙扎，和這些鋪子當年旺銷的景象大相徑庭。
更糟糕的是，開發(fā)商們大多套利離場，剩下一批批產(chǎn)權(quán)商鋪投資者在吞食苦果——一兩年前以高出同等地段住宅2倍到3倍的價格搶購下商鋪，結(jié)果很長時間租不出去，自己經(jīng)營又沒經(jīng)驗，想原價賣掉都沒有人接手。
產(chǎn)權(quán)商鋪，這個曾經(jīng)是投資者眼中的香餑餑，眼下正在變成燙手山芋。
投資回報路漫漫
并不擅長做商業(yè)運營的住宅開發(fā)商，把商鋪以產(chǎn)權(quán)商鋪的形態(tài)賣給了眾多不懂商業(yè)經(jīng)營的投資者。
在國貿(mào)寫字樓里辦公的趙梅（化名）稱：自己的商鋪投資是高價買了個大“窩貨”。
“和住宅比，商鋪的租金要高得多，所以在用80萬元買一套90多平方米住宅還是投資一個30多平方米的商鋪之間，我掂量再三選擇了后者。有個鋪子，將來不想在公司干了，可以自己經(jīng)營個小店，將來還可以傳給兒子。”盤算之下，三年前，趙梅在東三環(huán)和東四環(huán)之間的一個新盤里選擇了一套30平方米的底商。
一年半后開發(fā)商交房，趙梅卻沒有等來租戶，于是委托給中介公司出租。然而，中介介紹的租戶愿意付的租金都和開發(fā)商當年賣鋪時提供的參考價相差近一倍，還都要求2到3個月的免租期，理由是周圍住戶少客流有限，結(jié)果一年時間也沒有租出去。
接下來，商鋪所在的區(qū)域進行路網(wǎng)改造，因不知道建設(shè)工期要多長，連肯付低租金的商家都找不到了。好在周圍的房價一直在漲，趙梅也沒太慌，盤算著租不出去就賣掉。在中介公司登記轉(zhuǎn)讓后，到今年年初依然無人問津——趙梅這時才感覺到：自己栽在這個30平方米的鋪子上了。
趙梅不知道自己的商鋪究竟什么時候能流金淌銀，看看同事要么在股市里賺了錢，要么投資住宅一收房就開始賺租金，除了后悔只能冀望將來：社區(qū)附近的幾個新商場都開始營業(yè)了，很多小區(qū)也入住了，商鋪應該很快就能租出去了吧？
然而，趙梅畢竟不是房地產(chǎn)專業(yè)人士，如果她知道：僅她的商鋪所在的小區(qū)就有3萬多平方米的商業(yè)面積，周圍十幾個新盤都規(guī)劃有1萬平方米以上的商業(yè)，而且這些商業(yè)多數(shù)都是被不擅長做商業(yè)運營的住宅開發(fā)商，以產(chǎn)權(quán)商鋪的形態(tài)賣給無數(shù)與她類似的不懂商業(yè)經(jīng)營的投資者，恐怕她短期內(nèi)還樂觀不起來。
三方養(yǎng)鋪意識均缺失
開發(fā)商、個人投資者和商家，賺錢的心都非常急迫，但商業(yè)地產(chǎn)沒有兩三年是旺不起來的。
比起買到“窩貨”的趙梅，SOHO尚都的投資者還算幸運。這里位于寫字樓群中，產(chǎn)權(quán)商鋪供應量不大，雖然目前一批寫字樓尚未投入使用影響了客流，但一兩年后還是很有希望的。
然而，分散產(chǎn)權(quán)銷售讓開發(fā)商迅速回籠了資金并獲得高額回報，但也確實成為統(tǒng)一運營的壁壘，尤其是商場式的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散后的運營難度，會比相對獨立的臨街鋪更大，因為業(yè)態(tài)組合是否合理將影響到整體經(jīng)營效果，而每個投資者都希望自己的商鋪出租給高租金的商戶，SOHO尚都的招商注定會很吃力。
“現(xiàn)在無論開發(fā)商、個人投資者還是商家，賺錢的心都非常急迫，要么缺乏專業(yè)性，要么缺乏養(yǎng)鋪意識。即便是東方廣場和金源購物中心這樣位置好、體量大、單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)，沒有兩三年都做不旺，何況產(chǎn)權(quán)分散、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和招商管理的物業(yè)呢！”一位商業(yè)地產(chǎn)專家指出。
相對住宅和寫字樓，商鋪投資確實是利潤最誘人的。但因為它的商業(yè)鏈條是最長的，專業(yè)性需求最高，也是投資風險最大的，目前的投資者多數(shù)對這一風險都估計不足。當然，這其中也有開發(fā)商的責任，他們在銷售產(chǎn)權(quán)商鋪時往往過度宣傳理想經(jīng)營狀態(tài)和高估投資回報率，而對風險不做必要提示，加之過高的售價抬高了租金的門檻，缺乏業(yè)態(tài)規(guī)劃也為日后的運營埋下了混亂的種子。
投資者“無知無畏”
多數(shù)投資者對商鋪的投資風險估計不足，結(jié)果一著不慎，代價慘痛。
有機構(gòu)統(tǒng)計，今年北京面世的商業(yè)項目27個，最初放量將達到237萬平方米，預計全年商業(yè)地產(chǎn)供應總面積會達到600萬平方米。戴德梁行預計，今年下半年，北京商鋪市場新增供應量預計將達到近200萬平方米，朝外、CBD及中關(guān)村等區(qū)域供應相對更集中。
5+1五合國際(WERKHART)集團總顧問劉力博士表示，新項目的集中上市將使北京零售市場進入空前激烈的競爭狀態(tài)，而新建項目主要聚集在傳統(tǒng)商業(yè)商務(wù)中心，使得這些區(qū)域的商業(yè)供給過剩。加之這些新興商業(yè)的定位多以中高檔為主，定位上的雷同將使這些區(qū)域的競爭急劇加大，招商將更加困難。
投資者的投資心態(tài)也并不成熟。當前的很多商鋪投資者，被專家們評價為“無知無畏”。他們投資商鋪，動輒上百萬元，一著不慎，代價慘痛。因此專家提醒，一定要謹慎選擇區(qū)域和項目，那些有主題且實行差異化經(jīng)營的勝算要大一些。
提示
產(chǎn)權(quán)商鋪，又稱商鋪散賣，即開發(fā)商將商鋪賣給小業(yè)主，然后再協(xié)助其出租招商。作為一種常見商業(yè)地產(chǎn)運作模式，其是否合適和有效，長期以來一直備受爭議。潘石屹的SOHO中國，一直堅持散賣模式。
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