上海城郊“種磚頭”
“我用四句話來概括95年時九星村的狀況”，這位深受毛澤東《矛盾論》、《實踐論》等著作影響的村官喜歡用幾句話來作概括，“效益低下、經濟貧乏、債務纏身，困境難以擺脫”，“但我跟大家喊了多年口號，要九星奮起直追！”
1995年，吳恩福給村子定下“外三產、內工業”的發展思路，外圍借助城郊結合部的交通優勢，興辦第三產業，而在村子里搞一些小工業。“三場一路”：大型停車場、農貿市場、養鴨場和虹莘路一條街，“一年半時間，一下子就賺了1500萬。”
養鴨場在最初開辦的時期內因為沒有過多同質產品跟風進入市場而利潤頗豐，九星養鴨場曾一度達到240萬只的規模。但很快周邊村子也辦起了養鴨場，物多價賤，鴨子價格下降，兩年后，九星放棄了養殖業的發展。這也印證了九星不做農業的思路。
農貿市場1995年籌建，設有300多個攤位。農貿市場既擔負了附近村民以及城市開發后進入該區域居民的消費品需要，也發揮了集散周邊養殖產品的功能。這個市場發展紅火，當年即實現贏利30多萬元，更伴隨著這個區域城市化進程的推進，越來越多的人口遷入，市場也越發紅火起來。
虹莘路商業街的建設，正迎合了村民與居民對小商品的需求，隨著這個地段越來越繁華，商業街也聚集了人氣，形成了相當的規模。
占地100畝的大型停車場每年為九星帶來幾十萬元的利潤，后隨著上海外環路建設，對貨車的限制區域外移而停辦。不管是停車場還是倉庫廠房出租，土地上的產出收益比并不高。因此，九星需要改變思路，經營好手中寶貴的1600畝土地，讓土地升值！
九星的發展壯大，最根本的原因是把握住了投入產出比的經濟規律，就是抓住了“低成本投入、滾動式開發”的特點：通過創造市場氛圍，用較少的自由資金調動大量的社會資本。吳恩福把這種經驗總結為“種磚頭”理論。
九星在最初建市場的時候，定位不高，走低端路線，用較低的房租吸引經商戶，再用較低的批發價吸引消費者。以壓低商務成本的方法達到減少投入、降低風險的目的。很快，九星匯集了一批中小客商。
九星市場已經經歷了三次升級：第一次建設“三場一路”，即大型停車場、農貿市場、養鴨場和商業一條街，實現從生產型農業向市場型農業的轉軌；第二次建設九星商行，九星走上發展純粹第三產業的道路；第三次升級是成立了九星綜合批發市場。
村辦市場的成功探索
農民致富靠什么？農業、工業、房地產業？九星村因地制宜選擇了村辦市場。
艱難的尋找
“九星村辦農業，行不通！”吳恩福首先否定了這個出路，“產出低，一畝田地年收入不過千元，九星人均三分地，只能糊口，談何致富。況且，發達的交通已經拉近了農村與城市的距離，處于上海郊區并且業已部分城市化的九星，勞動力成本上升，同全國千千萬萬勞動力價格低廉的農村相比，九星發展農業已經毫無優勢可言。”
“搞工業？”吳恩福向記者攤開雙手，“當時全國眾多農村選擇工業化、搞鄉鎮企業的路子，但鄉鎮企業也有先天不足，九星也面臨辦工業帶來的風險，既缺少資金投入，也無專業人才。”
而當時的國情是，實力雄厚的國有企業尚且發展困頓，多以為國企做配件生產的村辦企業的發展更是前景不甚明朗。
“搞房地產開發？看似有大筆資金進帳，但實質是‘賣地’，是對未來資源的一種擠占，如果把收入分攤到未來的幾十年中去，其所得不過是極少的年租金而已。而失去土地的農民生計將無以依托。”看多了“失地既失業”的吳恩福拒絕重蹈其他村的覆轍。
吳恩福明白：上海近十多年來的城市開發，引發對土地需求的膨脹，其結果是讓許多的郊區村子成為城市的一部分，村民成為市民，而作為代價的是村子失去了自己的土地。
事實上，上海許多郊區的村子就是這樣，一步步地高樓林立，或者廠房林立，同時村子失去土地，村民成為市民，獲得政府安置，至于安置之后的結果，則要看個人所在的單位的效益。確實有相當數量的農民揚眉吐氣當征地工，又灰溜溜當下崗工；也有農民被征地補償一次性買斷而自謀職業。 本新聞共 6頁,當前在第 4頁 1 2 3 4 5 6 想認識全國各地的創業者、創業專家，快來加入“中國創業圈”
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