地產(chǎn)名人潘石屹的昔日“大哥”——馮侖一直沒有他的小弟那樣張揚(yáng)，但除了閃光燈和唾沫口水，馮侖的萬通地產(chǎn)絲毫沒有比潘石屹的SOHO(中國)少得到什么——當(dāng)SOHO(中國)有如受驚嚇的小孩一般拿下上海的東海廣場時(shí)，馮侖卻一舉拿下了天津中新生態(tài)城的12萬平方米住宅用地的開發(fā)權(quán)，泰然自若。
牛年3月以來的樓市迅猛復(fù)蘇，剛性需求的反彈令大部分開發(fā)商們慶功宴不斷，馮侖和他的萬通看到了，卻不打算“深度參與”，與擅長執(zhí)行的潘石屹不同，馮侖長于思考，他所掌舵的萬通地產(chǎn)，正在進(jìn)行一場“向上”的“試驗(yàn)”——讓“改善性需求”成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利點(diǎn)所在。
戰(zhàn)略“傍大款”
傍大款，學(xué)先進(jìn)，走正道。馮侖深諳此道。
“我們已經(jīng)和天津中新生態(tài)城方面簽訂了開發(fā)協(xié)議，這涉及12萬平方米的住宅的開發(fā)權(quán)。”日前，萬通地產(chǎn)住宅事業(yè)部總經(jīng)理曹匯昆告訴記者，和萬科等第一批進(jìn)入天津中新生態(tài)城的地產(chǎn)商一起，萬通地產(chǎn)也將享受土地、稅費(fèi)等一系列“優(yōu)惠政策”。
這一切或許得益于馮侖在2004年前后與天津泰達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，后者負(fù)責(zé)中新生態(tài)城的整體開發(fā)。彼時(shí)，在天津開發(fā)區(qū)的泰達(dá)體育場，作為合作方嘉賓的馮侖受到邀請出席泰達(dá)時(shí)尚廣場啟動(dòng)儀式，在泰達(dá)大老板劉惠文發(fā)言后，馮侖便幽默地表示，他看好天津，因?yàn)閺那宕鹁土餍羞@樣的官場諺語：“在北京做官，在天津發(fā)財(cái)，在天津置外室”。
善于思考的馮侖似乎又一次顯示出了“提前布局”的能力：直到5年之后，央企頻繁拿下“地王”，潘石屹拋出“地產(chǎn)界國進(jìn)民退”的驚呼，業(yè)界集體意識(shí)到國有資本在地產(chǎn)界的優(yōu)勢所在，而馮侖卻似乎在5年前就輕易的做出了這個(gè)戰(zhàn)略選擇，也正是當(dāng)年與天津泰達(dá)的合作，使得萬通在2009年火熱的中新生態(tài)城住宅土地市場中，占有一席之地。
一位知情人士告訴記者，中新生態(tài)城方面希望第一批“吐”出的土地能夠指定一些知名開發(fā)企業(yè)開發(fā)，因此采取了特殊的供地模式，即在土地供應(yīng)方面，雖然也采取了招拍掛模式，但由中新生態(tài)城投資公司下設(shè)的公司“自掛自拍”，萬通地產(chǎn)等公司則通過增資的方式進(jìn)入項(xiàng)目公司。曹匯昆介紹，目前萬通地產(chǎn)在上述項(xiàng)目公司中持有70%的股權(quán)。
馮侖曾對他的下屬說過，他要做的，就是站在一艘船的最高處，告訴這條船應(yīng)該去哪，盡管中間會(huì)有波折，也會(huì)繞道，但方向總歸不會(huì)錯(cuò)。傍上泰達(dá)這個(gè)“大款”，看來馮侖沒錯(cuò)。
策略“改善型”
市場回暖，萬通作為地產(chǎn)商當(dāng)然有所感知。在2008年年底制訂銷售任務(wù)時(shí)，由于對市場預(yù)期看淡，馮侖和董事局只給萬通集團(tuán)訂下了一個(gè)較低的銷售任務(wù)。但是，這個(gè)任務(wù)迄今只用了不到半年就已經(jīng)完成。截至6月，萬通地產(chǎn)銷售收入達(dá)到20億元，銷售任務(wù)的調(diào)整隨之而來，據(jù)悉，最終萬通的新任務(wù)定在了大概40億元。
“剛性需求當(dāng)中的一次置業(yè)者，是這輪房地產(chǎn)市場迅速復(fù)蘇的主要推動(dòng)力。”曹匯昆告訴記者。也正是由于這一原因，大量開發(fā)商擠入土地市場，想趁著這輪剛性需求回暖的周期，再把房子大賣上一筆。
不過，曹匯昆告訴記者，萬通地產(chǎn)目前沒有任何到土地招拍掛市場上高價(jià)搶地的計(jì)劃，因?yàn)槿f通方面住宅策略的著力點(diǎn)在于“改善性消費(fèi)和購買”這個(gè)層面。萬通專門把住房消費(fèi)分成了“首次置業(yè)、改善需求、郊區(qū)住宅”等幾個(gè)階段。在萬通看來，首次置業(yè)屬剛性需求，也正是開發(fā)企業(yè)目前最為關(guān)注的一個(gè)領(lǐng)域，賣得快是最基本的特點(diǎn)，對于大部分發(fā)展尚不成熟的開發(fā)企業(yè)而言，追求更快的現(xiàn)金回籠速度，是必然的訴求。
然而，在善于思考的馮侖帶領(lǐng)下，萬通希望找出自己的邏輯。此前，馮侖在接受記者采訪時(shí)曾坦言，剛性需求固然回暖迅猛，但從更長的歷史周期來看，這個(gè)首次置業(yè)最易受到多種因素的影響——信貸政策、宏觀經(jīng)濟(jì)局勢等，所有這些因素的變化都將使這個(gè)市場領(lǐng)域產(chǎn)生波動(dòng)，不確定性較大。
“萬通如今主要的著力點(diǎn)，就是改善性住房的這部分需求，相比之下，改善性需求對位的產(chǎn)品是高品質(zhì)，我們也可以獲得更高的利潤率。”曹匯昆說。
向上“高端化”
遵循著“改善性需求”的思路，萬通地產(chǎn)已有所動(dòng)作。記者了解到，萬通地產(chǎn)目前在售的新城國際、龍山新新家園等項(xiàng)目，基本屬于改善性的需求。“這類項(xiàng)目目前對于萬通地產(chǎn)的現(xiàn)金以及利潤回報(bào)十分高效，其中，別墅類市場，我們也已經(jīng)開始積極嘗試，目前感受到的反饋比較良好。”曹匯昆告訴記者。
記者了解到，截至目前為止，萬通地產(chǎn)利潤率最高的項(xiàng)目就是龍山新新小鎮(zhèn)中的“蘇園”部分。這個(gè)位于北京懷柔的別墅項(xiàng)目，實(shí)際上是萬通“向上”進(jìn)行“試驗(yàn)”的一種思路進(jìn)化，即一般的改善性需求屬于二次或者三次置業(yè)，而蘇園這種大戶型的獨(dú)棟別墅，是萬通嘗試的一種“改善性別墅”產(chǎn)品，主要銷售給那些第二次甚至是第三次購置別墅物業(yè)的消費(fèi)群體。
曹匯昆坦陳，這種改善型的產(chǎn)品更加不受市場周期的影響。即便是在大勢最差的2008年，該項(xiàng)目的銷售額和銷售速度也一直穩(wěn)定在一個(gè)相對較高的水平，只是當(dāng)時(shí)進(jìn)行了銷售控制，為的是留更多的房源到2009年進(jìn)行銷售。
實(shí)際上，該項(xiàng)目的用地早在近20年前便已拿下，盡管中途歷經(jīng)土地變性等成本，但相對土地成本還是低廉，也正因如此，這個(gè)項(xiàng)目也成為萬通地產(chǎn)利潤率最高項(xiàng)目。據(jù)悉，截至目前，蘇園項(xiàng)目總計(jì)銷售達(dá)54套，總銷售額44億多元人民幣。
顯然，在這種相對成功項(xiàng)目激勵(lì)下，萬通正在通過相應(yīng)渠道尋找各方條件較為類似的土地，繼續(xù)這種“向上”的試驗(yàn)，至于正在激烈進(jìn)行中的為適應(yīng)剛性需求而“快賣房”的競賽，馮侖和萬通地產(chǎn)似乎已然沒有興趣了。
“萬通如今主要的著力點(diǎn)，就是改善性住房的這部分需求，相比之下，改善性需求對位的產(chǎn)品是高品質(zhì)，我們也可以獲得更高的利潤率。”曹匯昆說。
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