資料圖。轉(zhuǎn)自貴州都市報(bào)
地方“國五條”，離預(yù)期遠(yuǎn)著呢
三地細(xì)則解讀我國樓市融資將進(jìn)入成本上行期
3月30日是各地公布2013年房價(jià)控制目標(biāo)的“大限”，雖然“國五條”對(duì)于地方版細(xì)則何時(shí)落地沒有給出時(shí)間表，但是社會(huì)普遍預(yù)期地方細(xì)則會(huì)在這兩天密集落地。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，僅有北京、上海、重慶、合肥、濟(jì)南公布了地方細(xì)則和控制目標(biāo)，大連、貴陽、南寧、廈門等地公布了房價(jià)控制目標(biāo)，但是沒有公布具體的調(diào)控細(xì)則。就各地目前的表態(tài)來看，調(diào)控目標(biāo)和舉措有松有緊，但總體來說與市場預(yù)期存在距離。
三地細(xì)則解讀
【房價(jià)控制目標(biāo)】
北京：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。
上海：按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。
廣東：廣州、深圳市要根據(jù)近年房價(jià)走勢情況，按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，合理確定房價(jià)控制目標(biāo)。
點(diǎn)評(píng)：與往年相比，今年的房價(jià)控制目標(biāo)剔除了保障房，實(shí)現(xiàn)難度更大。雖然同屬房價(jià)上漲較快城市，但上海漲幅在四個(gè)一線城市中最小，“達(dá)標(biāo)”難度相對(duì)不大。北京明確要求相關(guān)房價(jià)要“降低”，值得關(guān)注。
【限購】
北京：京籍成年單身人士在北京未擁有住房的，限購1套住房;對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
上海：進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家和上海的住房限購措施和相關(guān)操作口徑。
廣東：廣州、深圳、珠海、佛山市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，原出臺(tái)的住房限購政策與國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文要求不符的，應(yīng)立即作出調(diào)整。
點(diǎn)評(píng)：北京對(duì)單身人士的購房限制趨嚴(yán)。上海此前已經(jīng)實(shí)行對(duì)單身人士的限購政策。根據(jù)17號(hào)文件要求，“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域”，那么珠海原來是在主城區(qū)限購，現(xiàn)在擴(kuò)大到全市全部行政區(qū)域。
【二套房貸】
北京：進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
上海：根據(jù)市場變化，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。
廣東：細(xì)則沒有提到二套房貸政策。
點(diǎn)評(píng)：北京明確要提高二套房貸首付比例，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測中的“七成首付”有可能成為現(xiàn)實(shí)。上海則留了“后手”，一旦房價(jià)繼續(xù)上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時(shí)可能落下。
【20%個(gè)稅】
北京：依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅;對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
上海：依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
廣東：嚴(yán)格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定。
點(diǎn)評(píng)：三地口徑一致，只是北京特地復(fù)述了“滿五年唯一住房免征”的內(nèi)容。這讓不少買房賣房者吃下定心丸。國稅總局2006年下發(fā)文件明確，“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”。差別化的稅收政策，體現(xiàn)了對(duì)合理購房需求的保護(hù)。
⊙相關(guān)新聞
北京3月31日起暫停購房網(wǎng)簽8天
為更好地落實(shí)北京“國五條”調(diào)控細(xì)則的規(guī)定，北京市住建委發(fā)出通知：2013年3月31日零時(shí)至4月7日24時(shí)，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)調(diào)整，期間暫停購房資格申請(qǐng)、審核及網(wǎng)上簽約。
據(jù)了解，北京市在“國五條”調(diào)控細(xì)則中規(guī)定，對(duì)北京市戶籍成年單身人士限購的規(guī)定，自2013年3月31日起執(zhí)行。由于北京市戶籍成年單身人士購房，需要進(jìn)行購房資格審核等相關(guān)程序，北京市住建委將對(duì)本市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)進(jìn)行系統(tǒng)升級(jí)調(diào)整。
據(jù)介紹，系統(tǒng)升級(jí)調(diào)整后，購房資格審核機(jī)構(gòu)將在10個(gè)工作日內(nèi)反饋審核結(jié)果。
各地提調(diào)控目標(biāo)貴陽：房價(jià)增幅低于收入增幅
貴陽 房價(jià)漲幅低于收入漲幅
貴陽市昨日公布公告，要求當(dāng)年新建商品住房價(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅。
貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、貴陽市物價(jià)局3月31日發(fā)布消息稱，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》要求，經(jīng)貴陽市人民政府研究決定，公布2013年貴陽市新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)為：2013年貴陽新建商品住房價(jià)格增幅低于當(dāng)年貴陽市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅。
天津 嚴(yán)查家庭住房套數(shù)
天津政務(wù)網(wǎng)昨日發(fā)布《天津市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好天津市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》，要求嚴(yán)格購房家庭資格初審，對(duì)購房家庭的住房套數(shù)進(jìn)行核查;銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，繼續(xù)暫停發(fā)放第三套及以上購房貸款;新建商品住房價(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長幅度。
深圳 嚴(yán)格執(zhí)行限購措施
3月31日，深圳出臺(tái)“國五條”實(shí)施細(xì)則，房價(jià)控制目標(biāo)為2013年全市新建商品住房價(jià)格漲幅低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長速度。
深圳市調(diào)控細(xì)則提出，嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定，依法嚴(yán)格開展房地產(chǎn)稅收征管工作。
細(xì)則還對(duì)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施等作出了規(guī)定。
廈門 保持房價(jià)基本穩(wěn)定
廈門市國土房產(chǎn)局表示，廈門堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策，嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策、稅收政策和差別化信貸政策，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)，健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，保持房價(jià)基本穩(wěn)定，確保完成2013年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。
濟(jì)南 房價(jià)漲幅低于收入漲幅
濟(jì)南市2013年新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)為：新建商品房價(jià)格漲幅低于城市居民人均可支配收入實(shí)際增長水平。
濟(jì)南表示，2013年住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量。開工建設(shè)保障性安居住房1.5萬套、向社會(huì)提供分配各類保障性住房不少于6000套。嚴(yán)格商品房預(yù)售監(jiān)管，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定。
合肥 穩(wěn)定新建商品房價(jià)格
合肥則要求加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管并加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，逐步提高商品房預(yù)售門檻。
⊙分析
我國樓市融資將進(jìn)入成本上行期
日前出臺(tái)的北京“國五條”細(xì)則提及要進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例，這符合此前市場的預(yù)期，而聯(lián)系到房地產(chǎn)調(diào)控大方向及未來物價(jià)走勢，無論是對(duì)開發(fā)商還是消費(fèi)者來說，其房地產(chǎn)融資都將進(jìn)入一個(gè)成本上升周期。
二套房貸首付比例的提升，是樓市調(diào)控中差別化房貸政策的體現(xiàn)。盡管此為北京市“國五條”細(xì)則，但由于3月初的“國五條”細(xì)則中提到要在房價(jià)上漲過快的城市提高二套房首付比例及貸款利率，因此不排除其他城市在二套房房貸條件收緊方面也將陸續(xù)跟進(jìn)，貸款利率上浮的可能性也越來越大。未來是否如市場預(yù)期普遍執(zhí)行“七成首付、1.3倍貸款利率”的二套房貸政策組合仍有待觀察，但消費(fèi)者二套房貸的融資成本上升已是事實(shí)。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面，隨著銀監(jiān)會(huì)理財(cái)新規(guī)定的頒布，市場預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)貸的融資成本將明顯增加。去年以來，我國大量房地產(chǎn)企業(yè)通過理財(cái)市場、信托市場變相地實(shí)現(xiàn)了從銀行融資的目的，在數(shù)萬億元理財(cái)、信托存量資金中，相當(dāng)一部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。不過這樣的融資便利行將結(jié)束，日前銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的理財(cái)新規(guī)定提出將加大對(duì)影子銀行的監(jiān)管，這無疑在一定程度上扎緊了房企融資的“口袋”，加劇了房地產(chǎn)融資市場的供需緊張程度，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本必將提升。
目前市場普遍預(yù)期我國物價(jià)走勢將進(jìn)入到新一輪上行周期，可能會(huì)在下半年上行至3%以上。由于我國一年期存款利率為3%，因而物價(jià)指數(shù)“破3”意味著居民實(shí)際存款利率或?qū)⒂烧D(zhuǎn)負(fù)，下半年加息被市場預(yù)期為大概率事件。屆時(shí)存貸款利率的提升，對(duì)于貸款購房的消費(fèi)者而言，則意味著每月還款金額的增加。
結(jié)合以上情況來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場正進(jìn)入到融資成本上升的周期，事實(shí)上我國樓市融資成本曾在2008年走出過一條上行曲線，但在國際金融危機(jī)的沖擊下，基于保增長的壓力，調(diào)控部門放寬了樓市融資門檻，加速了房地產(chǎn)的金融杠桿化過程，助推了樓市泡沫的發(fā)生。
目前隨著開發(fā)貸成本的上升，開發(fā)商資金鏈可能再度緊張，推盤速度或?qū)p緩;而消費(fèi)者房貸成本的上升，也將制約彌散在市場中的買房沖動(dòng)。整體而言，樓市融資成本的上升，開啟了房地產(chǎn)金融的去杠桿化過程，有助于給當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場降溫。
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