近年樓市熾熱，一線城市不動產(chǎn)價值翻倍地往上走，這也讓地產(chǎn)商成為眾多金融機構(gòu)的優(yōu)質(zhì)客戶。然而，并非牛市資產(chǎn)就一定有保障，千萬別低估了貪婪的魔力。
廣州市志聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下文簡稱“志聯(lián)公司”)導(dǎo)演的一房多賣、先押后賣鬧劇讓金融機構(gòu)、購房人陷入循環(huán)法律訴訟中，而開發(fā)商則利用時間差坐享房價上漲的漁利。
一房多賣
一年前蔣明先花了近400萬元買下地處廣州中心區(qū)域的名為東湖肯辛頓樓盤的房子，到收樓時才發(fā)現(xiàn)，房子還另有“主人”，而這位“主人”已經(jīng)把開發(fā)商告上了法庭，準備執(zhí)行這套房子。這讓花了大半生積蓄安居的蔣明先甚為驚恐。
2012年3月，蔣明先在買房子時，還特意上網(wǎng)查了房屋狀態(tài)，“當(dāng)時顯示的是可售”。在支付首期款后，他極力要求與開發(fā)商廣州市志聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在官網(wǎng)上網(wǎng)簽了預(yù)售合同。發(fā)生這樣的變故也讓他頗為意外。
“這主要是志聯(lián)公司原總經(jīng)理林志云任內(nèi)發(fā)生的事情。”開發(fā)商的股東兼副總經(jīng)理林志東向《中國經(jīng)營報》記者表示，2010年至2012年期間，志聯(lián)公司確實存在一房二賣，甚至一房三賣的現(xiàn)象。據(jù)開發(fā)商自己事后的統(tǒng)計，與蔣明先相仿涉及“一房多賣”的單位有15套，其中的資金達到2億元人民幣。“我們已經(jīng)革除了林志云志聯(lián)公司總經(jīng)理的職務(wù)，并且報了警，林志云已經(jīng)被刑拘。”其表示。
高息借款
5月底記者聯(lián)系上了該公司原總經(jīng)理林志云。“我只是協(xié)助調(diào)查。”其一再強調(diào)，并且表示，小業(yè)主的利益會得到保障，“網(wǎng)簽就只有一個，這是得到官方認可的。”林志云如是說，其解析稱，其他的“主張人”主要是一些“擔(dān)保公司”。
據(jù)了解，早在2010年林志云就向一些民間金融機構(gòu)融入多筆大額資金，這些資金從1000萬到3000萬元不等。事實上，當(dāng)年廣州樓市度過了2008年金融危機帶來的沖擊，進入快速上升的階段。雖然政策面不斷重拳調(diào)控，但樓價還是高歌猛進。據(jù)該市國土房管局發(fā)布的《2010年廣州市10區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況通報》顯示，當(dāng)年廣州一手房價為13174元/平方米，首度進入萬元時代。
2010年上半年東湖肯辛頓還處于開工建設(shè)階段，還難以分享迅速飆升的樓價。但當(dāng)時的志聯(lián)公司并不缺乏資金，因為同年3月18日，志聯(lián)公司與廣州市農(nóng)村商業(yè)銀行花都支行簽訂了《借款抵押合同》，以38套物業(yè)為抵押向農(nóng)商行借入兩億元債務(wù)。對于只有一個項目，且項目工程已接近尾聲的志聯(lián)公司而言，握有的資金已足夠應(yīng)對。而到了2010年7月28日，東湖肯辛頓已經(jīng)拿下了預(yù)售證，開始進入銷售階段，為何開發(fā)商還需要頻頻融資。林志云對此的解釋是公司需要“滾動發(fā)展”，因此謀求借入資金。
在一份企業(yè)借貸糾紛訴訟中可以看到該公司的財務(wù)狀況，這份(2012)穗中法民二初字第79號案的起訴狀中顯示，2010年11月，志聯(lián)公司準備以惠輪公司做抵押，由志聯(lián)公司擔(dān)保借款8000萬元，林志云以其志聯(lián)公司自有股份做擔(dān)保，準備為其“龍津路項目借款1億元，期限2年，利率30%”。該文件同時顯示，截至2010年9月28日，公司每月的貸款利息已經(jīng)達到500多萬元，其向民間借入的資金，月利率在3%~5%之間。
是抵押還是買賣
這時候，志聯(lián)公司開發(fā)的東湖肯辛頓項目有不少已經(jīng)抵押給廣州市農(nóng)商行，并且在房管部門辦理了抵押登記手續(xù)。在“一房多押”東窗事發(fā)后，林志云曾向記者表示：“誰在房管部門做了抵押登記，誰就有權(quán)處理該物業(yè)。”
那開發(fā)商用什么向民間機構(gòu)融資?在一份涉及志聯(lián)地產(chǎn)的民間借貸糾紛訴訟中，顯示出其中的邏輯。在這份案號為(2012)穗荔法民一初字第706號案件中，包括了一份由志聯(lián)公司向羅偉強借款2300萬元的借款合同，這份簽訂時間為2010年7月26日，晚于志聯(lián)公司與農(nóng)商行簽訂的《借款抵押合同》。
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