成都項目遭遇麻煩
2010年4月，人和商業(yè)以總價2.89億元的價格拿下了成都順城街、鹽市口、東御街地下空間40年使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，此后便加速打造成都“地一大道”。
昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪成都地一大道時發(fā)現(xiàn)，時值中午，有多家商戶的大門緊鎖。當(dāng)前，有多位商戶向人和商業(yè)的提出降低租金、改善商場硬件等多項要求。
由此看來，去年底開業(yè)的成都地一大道，并未像預(yù)想的那樣火爆。銷售量低迷已成為困擾眾多商戶的最大難題，對此商戶頗有微詞。多位商戶向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他們的生意十分慘淡，甚至出現(xiàn)一周不開張的情況。
對此，人和商業(yè)成都公司企劃部的一位人士表示，成都地一大道目前尚屬試營業(yè)期，二期正在招商中。人和商業(yè)會妥善處理此事，不斷改善管理，提升硬件。
昨日晚間，人和商業(yè)一位相關(guān)人士表示，針對部分商戶聲稱的生意不好要求減少租金，將提到集團董事會進行研究。不過她同時坦言，做生意本身就是有虧有賺，并且目前處于培育期。
對于租戶和人和商業(yè)的“麻煩”，一位資深零售人士表示，人和商業(yè)在成都以商業(yè)地產(chǎn)的模式買斷經(jīng)營權(quán)，對后續(xù)的商戶造成了不少的經(jīng)營壓力，成都當(dāng)前只開通了一號線，地鐵功能沒有充分發(fā)揮出來，因此人和商業(yè)要想盤活這塊地下商業(yè)項目恐怕還需要再養(yǎng)養(yǎng)人氣。
商業(yè)模式存風(fēng)險
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，地下商城的開發(fā)在建設(shè)期間一般需要大量資本支出，并且轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)及出租項目需數(shù)月才產(chǎn)生正現(xiàn)金流量。因此，人和商業(yè)的快速擴張給自身現(xiàn)金流造成了不小的壓力。
人和商業(yè)的運營模式有一定的局限性：首先，其運營的是人防工程設(shè)施，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)的范圍；其次，購買者受讓的是商鋪單元的經(jīng)營權(quán)，難以取得其商鋪單元的房產(chǎn)證，銀行按揭模式并不適用。由此，人和商業(yè)可能面臨比一般商業(yè)地產(chǎn)更長的資金回收周期。
此外，人和商業(yè)在招股書中亦坦言，完成一項地下項目開發(fā)所需的時間及成本可能受多重因素的影響，包括物料、政府優(yōu)惠政策的變化、市況轉(zhuǎn)變、自相關(guān)機構(gòu)取得所需的牌照、許可證及批文的延誤等諸多不可預(yù)見的問題及情況。這些因素都可能延誤或妨礙項目開發(fā)的完工，并且這些不確定因素使人和商業(yè)的隱性財務(wù)風(fēng)險進一步上升。
去年底，有香港媒體報道稱，人和商業(yè)一筆原本在當(dāng)年11月底到期、金額高達約20億元的應(yīng)收賬款被拖欠。隨后，人和商業(yè)發(fā)布了澄清公告。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年12月19日，穆迪宣布調(diào)降人和商業(yè)的信貸評級至B1級，評級展望為負面。穆迪表示，對人和商業(yè)逾期應(yīng)收賬款突顯其商業(yè)模式相關(guān)的風(fēng)險表示擔(dān)憂。就在此前，標準普爾也宣布將人和商業(yè)列入負面觀察名單，并指出未來6~12個月，人和商業(yè)的現(xiàn)金流可能遭進一步削弱。
高額的應(yīng)收款，讓人和商業(yè)在發(fā)布2011年業(yè)績后的第二天即遭遇信用機構(gòu)再次下調(diào)評級的命運。今年3月29日，穆迪將人和商業(yè)信貸評級由B1降至B3，前景維持為負面。穆迪認為公司2011年22億元的收入低于預(yù)期，并指出公司現(xiàn)金流風(fēng)險加劇，這將減弱該公司應(yīng)對內(nèi)地房地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)的能力。
同時，標準普爾也將其的長期企業(yè)信用評級由B+降至B級，并將該公司所有評級，列入負面觀察名單，標準普爾認為其融資渠道有限，難以恢復(fù)強勁的財務(wù)狀況。在信貸緊縮下，其商業(yè)模式極為脆弱。
由此看來，人和商業(yè)在擴張的同時，還應(yīng)該做好內(nèi)控、協(xié)調(diào)租戶利益等關(guān)系，才能保證自身發(fā)展的同時，實現(xiàn)各方利益的最大化。
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