劉先生在西南三個(gè)省市都有小產(chǎn)權(quán)房、新居工程建設(shè)項(xiàng)目,老劉告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者，“不用出錢拿地，購(gòu)買群體巨大，而每平方米上千元的利潤(rùn)，商品房開發(fā)商很難做到。”對(duì)于轟轟烈烈的小產(chǎn)權(quán)房清理之勢(shì)，劉先生顯得相當(dāng)坦然。
政府立項(xiàng)
“小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國(guó)家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定。城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。”相關(guān)部門和專家給老劉的意見是，“小產(chǎn)權(quán)房不能直接開發(fā)，必須有合法合規(guī)的理由。”這個(gè)理由便是，成渝兩地為推行城鄉(xiāng)綜合配套改革所啟動(dòng)的農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，“需要大量的住房，而政府不可能投入這么大，需要社會(huì)力量的參與。”
據(jù)了解，建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地；二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地；三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)；四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候可以允許。
“從另外一個(gè)方面來(lái)解讀，這就意味著在四種情況內(nèi)建小產(chǎn)權(quán)房，就不涉及到所謂的 違法 問題。”老劉表示，只要同鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作，取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，以政府立項(xiàng)解決農(nóng)民轉(zhuǎn)移的方式便可順利理清其中的障礙，“這相當(dāng)于政府出地、建筑商出錢，然后以多建的房屋或集約出來(lái)的建設(shè)用地指標(biāo)對(duì)外銷售獲取利潤(rùn)。”
值得一提的是，集約出來(lái)的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)（即地票）于2010年曾在成都產(chǎn)權(quán)交易中心拍出近98萬(wàn)元/畝的天價(jià)，高出成都市出臺(tái)的基準(zhǔn)地價(jià)18萬(wàn)元/畝約5倍。
火爆的交易一度將開發(fā)商的眼光吸引到老劉所涉足的領(lǐng)域，但成都地票交易迅即被國(guó)土部暫停。
各方受益
“地票交易被暫停和清理小產(chǎn)權(quán)房的背后實(shí)際是中央和地方的博弈。”在農(nóng)村問題專家鄭錫軍看來(lái)，現(xiàn)行體制下，賣地權(quán)實(shí)際上在縣市政府，而批地權(quán)在中央和省政府，而賣地所得收入也大部分納入縣市財(cái)政，此外要解決城市居民的保障房建設(shè)和“農(nóng)民進(jìn)城”的住房問題，中央的財(cái)政投入有限，“在這樣的情況下，中央要清理小產(chǎn)權(quán)房無(wú)疑觸及了地方特別是基層政府的神經(jīng)。”
在重慶龍崗地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理王徽看來(lái)，在重慶郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，小產(chǎn)權(quán)房和商品房幾乎可以平分天下，重慶2011年有300多萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城，其中一半都進(jìn)入了鄉(xiāng)鎮(zhèn)。“這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)要接收這么多農(nóng)民，滿足他們的居住需求，就只能突破法律底線，發(fā)展小產(chǎn)權(quán)房，如果要清理這些小產(chǎn)權(quán)房，政府至少需要投入上千億元的資金。”
“實(shí)際上在小產(chǎn)權(quán)房和新居工程的開發(fā)鏈條中，各方都是受益者：首先，由于不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者村子或者鎮(zhèn)里可獲超額利益；其次，合作開發(fā)商也可按比例分成，收益一般也會(huì)超過商品房開發(fā)所得的收益；第三，村民除自住房外也可獲得分紅，盡管這部分收益，不少村民都不是很滿意；第四，購(gòu)房者購(gòu)買到了遠(yuǎn)遠(yuǎn)便宜于大產(chǎn)權(quán)的房子。”在老劉看來(lái)，如果非要清理小產(chǎn)權(quán)房，那么農(nóng)村集體土地也享有抵押、出租、轉(zhuǎn)讓的權(quán)利無(wú)疑將在一定程度上“落空”，回到政府對(duì)土地的壟斷道路上來(lái)，這對(duì)資金鏈一向緊張的開發(fā)商來(lái)說(shuō)也是利大于弊。
在曾深度參與成都綜改及四川災(zāi)后重建的土地確權(quán)問題的北京盈科律師事務(wù)所合伙人、資深律師王德波看來(lái)，“如果實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地和國(guó)有土地的 同地、同價(jià)、同權(quán) ，國(guó)家對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷局面被打破，土地財(cái)政收入便會(huì)大幅度減少，這是政府不會(huì)讓小產(chǎn)權(quán)房任意發(fā)展的重要原因。”
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