【背景】
早在去年發布的《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》中就提出了以房養老這一概念，鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理機構等部門開展“以房養老”試點業務。而在去年9月全國政協舉辦的“大力發展我國養老事業”提案辦理會上，銀監會相關負責人也曾表示，不少國家都采取“以房養老”措施來應對人口老齡化問題，銀監會也就此展開過專項調研。如今，養老保障問題再次成為社會熱點問題，討論多年的“以房養老”業務又被提上了議程。
所謂以房養老，最為人熟悉的一種形式便是住房反向抵押貸款，即“倒按揭”。也就是房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，定期給房主發放固定資金。房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。其最大的特點是分期放貸，一次償還。
【意義】
在公共財政無力“兜底”所有養老問題的情形下，以房養老不失為一個好的解決方法。目前中國一些老年人積蓄不多，有的甚至沒有養老保險，但是在房改后，很多人擁有了產權房，甚至擁有了第二套、第三套房。在擁有多個房產的情況下，拿出一部分來解決養老問題也不失為一個好辦法。
此外，在具體操作層面，“以房養老”具有很大的靈活性。住房反向抵押貸款有近40種方式，非常個性化。比如，老人可以搭配高額的醫療保險，可以要求保險公司以遞減、遞增或者均衡的方式給付養老金。
【具體業務】
據了解，目前能進行以房養老業務操作的只有中信銀行。去年10月，中信銀行開始推行“養老按揭”貸款業務，并發行中老年借記卡，以滿足老年人的結算業務需要，醫療方面的預約掛號、貴賓導診，房產方面的養老按揭等需求。
申請“養老按揭”貸款業務的借款人可以為養老人本人，也可以是養老人的法定贍養人。如借款人為養老人本人，借款人須為年齡滿55周歲具有完全民事行為能力的自然人，身體健康良好，無重大疾病。而抵押物必須為借款人本人名下住房，產權明晰且沒有爭議和糾紛，變現能力較強且不在政府拆遷范圍內；抵押住房已經出租的，借款人應確保租期不超過抵押期限。
貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年。貸款利率按照央行公布的同檔次基準利率或適當上浮執行。貸款資金的發放采取按月分期發放的形式。為了方便借款人還款，自第二期開始，從放款金額中逐期扣收應還利息或本息，實際支付的養老金為每月放款額減去應還利息或本息。在還款上，借款人可以根據自身的實際情況，選擇按月還息，到期一次性還本或按約定每月等額償還部分本金并按月自動還本付息。
【問題及改進】
“以房養老”雖好，但是目前仍然有一些問題亟待解決。首先是70年產權的問題�，F在業界普遍認為，我國現有房屋產權70年的規定是“倒按揭”的最大障礙，也是與國外政策環境最大的差異。對于抵押房產的老人來說，可能會面臨著產權到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養老金的風險。因此，要在全國范圍內推行“以房養老”，首先要解決的便是70年產權續期的問題。
其次是觀念問題。很多老年人認為，如果需要用房子養活自己，不僅自己內心會有挫敗感，在外也會覺得自己和孩子都沒有顏面。因此，在傳統觀念方面還有待改進。
第三是房地產市場的變數不可控，這使得各方顧慮重重，不愿意做這一項業務。比如對于保險公司而言，宏觀調控下房子蘊含的價值是個變量，起伏不定難以判斷，這對保險公司來說是一個不小的風險。因此，對房地產市場的調控顯得尤為重要。
最堅實的養老金
投資黃金
【概述】
中國的人口老齡化嚴重，養老保障問題十分嚴峻，單靠政府解決如此龐大人口的養老問題是不現實的。中國社會的養老問題必然是通過多種渠道、多種方法解決。在通貨膨脹時代背景下，投資實物黃金不失為一個非常好的能夠抵御通貨膨脹的養老方式。
黃金這個昔日的“貨幣之王”具有很好的抵抗通貨膨脹的長期保值功能。其長期保值性體現在等量的黃金可以換到等量的商品或服務，可以抵御通貨膨脹帶來的幣值變動和物價上漲的影響。因此，普通投資者可以用手頭的閑錢或者準備養老的錢購買黃金，以逐步建立個人黃金儲備，將自己財產的1/4-1/3變為實物黃金，使之成為養老金最堅實的組成部分。
【方式種類】
目前國內黃金投資品種主要包括實物黃金、上海黃金交易所T+D黃金延期交易和各大銀行的紙黃金。此外，黃金股也是不錯的投資標的。投資黃金的最佳標的物是實物金條。中金公司和各大銀行出售投資金條的價格是金交所現貨價格上浮10元/克，回購價一般是下浮2元/克。交易成本高，也就意味著不可能頻繁買進賣出。這對普通投資者追漲殺跌的頑癥倒是個不錯的偏方。
有的人喜歡購買或收藏紀念金條和首飾作為投資。但是紀念金條和首飾的價格比投資金條高出30%左右，將來出手時買家不見得愿意多付這筆錢。所以，除非個人愛好或有什么特殊意義，否則不建議作為投資標的。
此外，上海黃金交易所的T+D黃金延期交易采取保證金制，只需10%資金即可操作。“延時”兩字背后藏著做空機制，即你可以在高價時先賣出，在低價時再買入平倉賺取差額。
如果本身就是股民，且喜歡做波段的可以去投黃金股。由于黃金總的走勢太明確，不論大資金小資金都得通過波段賺錢。而國際金價的波動是有跡可尋的，黃金與原油走勢基本同步，與美元相反。只要能大致預測國際金價，就可以在A股隨波逐流。即使判斷錯了，也只不過失去一次賺錢的機會，只要不驚慌失措就不會賠本。
最后一種投資黃金的方式是購買紙黃金，其手續費低。它與黃金股走勢大同小異，但交易不及A股活躍，對一般投資者來講沒有必要專門開戶操作。
想認識全國各地的創業者、創業專家，快來加入“中國創業圈”
|
