以租養貸現金為王
“這種大勢你是知道的�！痹浡劽麡I界，并被稱為“炒房專業戶”的黃某告訴記者，宏觀大環境下，自己的日子也并不好過。
有知情人士告訴本報，黃某單單在市區，實際持有的物業達400多套，屬于高端物業，“虧是不可能的，只是回報率沒達到投資初期的預期而已”。
今年46歲的黃，自稱溫州炒房團老團員，不僅自己全職炒房，還有個松散型的50人炒房團。
像黃某這批投資者，依然還是中國房地產市場那波最大的受益者。憑著自己在這個市場浸淫十幾年的敏銳嗅覺，黃某早就開始脫身了。
令那批接棒被套的屌絲團記憶深刻的是，2010年7月17日，黃某在溫州鹿城區組織了一場個人房產專場拍賣會，把自己名下的寫字樓、住宅、廠房等物業拿出來做拍賣，這在當地幾乎是頭一回。
“連中介費都省了�！币幻敃r參與拍賣會的投資者說。在沒有委托中介公司、全部自己操辦的情況下，拍賣會成交率在80%以上。
“趁著現在樓市紅火，我把那些收益差的老房子賣掉，變成現金，等下半年市場緊起來時，我再吃進一批房齡短、地段好、回報率高的房子。”當時黃有些得意。
投資房產市場10年來，黃某的簡單原則是——低價買，高價賣。在2008年底的樓市低迷期，他在溫州市買了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前，黃某的地產投資遍布北京、上海等16個城市，涵蓋住宅、寫字樓、商鋪、酒店等各種業態，其中溫州物業約占總量的一半。溫州市的兩家四星級酒店都有黃的股份。
黃某和朋友們的炒房手法并不復雜，基本都是“以租養貸”。1998年，當時還在政府機關工作的黃某購置了一套4000元/平方米的住宅，原本打算自住，后來發現能租到4000元/月，租金還掉銀行貸款之后還有剩余，于是他改變主意轉為出租。嘗到甜頭之后，黃某賣掉甌海鄉下的老房子又添置了幾處房產，一年下來租金超過20多萬。
2002年，溫州市大南門地區開發時，黃某用100萬訂購了10套住宅，短短的6個月里出手賣掉，凈賺400多萬。從第二年開始，撈到“第一桶金”的黃走出溫州，跟朋友一起到全國各地炒房。
“也許，他所謂的現在日子不好過，可能是指房地產市場的‘快錢’時代已然終結吧�！鼻笆鳇S某圈子內的知情人士稱。
豪客布局商業地產“不差錢”
在連番的搏殺中，也確有屌絲團成長起來，進軍巨鱷群級別。
早在2010年，當各地政府限購令相繼頒發之前，溫州就有大批房地產投資者提前嗅到氣息，謀求轉型。
這一點“二月丫頭”深有體會，早先她熱衷于組織散戶房客，“這種組織太累了，加上去年發生了一場車禍，市場也比較清淡，就停辦了”。二月丫頭的搭檔孔帥說。
孔說，在各地陸續推出限購令之前，他們基本也開始嘗試進入商業地產或高端住宅領域。
在2010年4月上海古北，他們組織的“豪宅投資團”中6人，購置了9套高端住宅，總額起碼在1.35億元。
緊接著，他們又組織商業地產千人團，進入上海市松江的一處商住房產。但此時，投資者謹慎起來，雖是千人團，但成交者寥寥。
“太精了�！笔潞蠖卵绢^說。而且，他們在運作中也逐漸發現，溫州炒房團在慢慢分化：真正的大鱷不參團，組團的散戶往往額度偏小。
并且這些大鱷們，通常來自其他領域。
一名實業領域的知名溫商一邊打開資料，一邊分析，“你看，這是公開數據，2001至2010年，國內貨幣投放量從15.8萬億上升到72.6萬億，十年增加450%。如此多的貨幣投放量造成物價上漲，通貨膨脹在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮動，貸款人獲得的資金成本更低，存款不如買房能抗通脹�！�
“幾乎做實業的，都會有炒房經歷。”陳鴻稱。
溫州中小企業促進會的統計數據稱，在2008年到2010年期間，溫州在房地產市場的資金規模約為1000億元，而歷史最高峰達到2000億元。而且，即使停產的企業家，依然在組團投資。
這些大鱷們對商業地產的投資，基本脫離了銀行系統。
比如上述黃老師，一般會跟房開公司談妥分期付款期限，在這個期限中將商鋪出租，主要靠租金付貸款。
這種方式在這批人中盛行。比如溫州某實業領域的企業家江紅（化名），投資資金已經延伸到上海、北京等各地的萬達商鋪。知情人士透露，她手頭的物業基本總價已經超過了10億元。
知情人士聲稱，分布在全國各地的萬達廣場“黃金街”的商鋪，基本50%以上，屬于溫州資本擁有，“租金可是筆長期的收入”。
境外熱點也被他們捕捉。據該知情者稱，他們正在嘗試組建境外一批溫商的巨額資金，以私募基金出面收購債務危機下的境外地產。
文先生是這個圈子的頭目，圈中一部分人是國外僑領，都曾有過實業經歷。全球金融危機之后的實體經濟蕭條期，文先生成立了一個境外私募基金。去年，文先生團隊做境外黃金期貨獲利后苦無投資渠道，在中介牽線下，選擇投資上海內環某國際廣場1到6層商鋪。
雙方在去年年底開始洽談，開發商報價6個億。年底，談妥5.5億成交。文先生這批境外資金在境外，大約在5月份通過地下錢莊分批到位。然而此時，開發商認為貨幣政策有松動的跡象，遂要求加價回不低于6億的交易價。
“必須得盡早找到商業地產入場，否則5.5億資金在手損失很大�！庇纱�，文先生再次委托中介機構，尋找相應物業。
想認識全國各地的創業者、創業專家，快來加入“中國創業圈”
|
